业主持数百照片告物业“管理乱”

　　新京报讯 （记者刘洋）为证明物业消防防控不到位，业主褚女士在五年内拍照数百张，证明小区车辆堵塞消防通道、存在公共安全隐患……并状告物业违约，索要返还部分物业费。

　　近日，一审法院以证据不足判业主败诉。

　　褚女士已向市一中院提起上诉。

　　原告用5年时间取证

　　褚女士的家位于丽水莲花小区。

　　褚女士在诉状中称，2007年6月，与被告北京天宝物业管理有限公司（简称天宝公司）签订服务协议约定，物业“维护物业区域内的公共秩序”、“做好消防安全防范工作”，并确保区域内车辆停放有序、交通顺畅。

　　褚女士称，但自其入住5年以来，被告疏于管理，导致小区内车辆长期乱停乱放，堵塞消防通道，存在消防隐患。于是，她花费了5年时间，拍下小区内停车无序的照片数百张，并将照片提交给法院，认为物业服务存在严重缺陷，要求被告按物业费总额20%返还每年775元物业费。

　　原告已上诉

　　庭审时，天宝公司辩称，地面停车场的产权属开发商，已委托给某停车公司管理，被告只负责监督，也曾发整改单给开发商，已尽相关责任，不存在违约。

　　近日，西城法院审理后认为，原被告双方的服务协议有效，当事人对诉讼所请应提供证据证明，但原告所请缺乏事实及法律依据，故判褚女士败诉。同时，法院指出，天宝公司应加强与业主沟通，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。

　　“法院应该告诉我，还缺少哪些依据？我按照服务协议提出请求，怎么就没有法律依据？”褚女士不满一审判决，已提出上诉。

　　■ 探访

　　电子系统将堵截无证车辆

　　在褚女士家人提供的1月至5月的多张照片显示，小区地面有明显的黄色警示线，并标明消防通道，但是仍有车辆停放在黄色区域、堵住大门。

　　昨天，记者来到照片所示地点发现，大门前已被物业加装地锁，其他车辆已无法停放。在小区内，到处写有“消防通道禁止停车”的标志，但仍有车任意停放、堵路。

　　小区物业公司车辆停放负责人说，小区即将安装电子进出系统，专门针对违章停车行为，“以后在小区没有停车位的车一律进不来小区。”

　　■ 建议

　　律师称个体业主对物业没有制约力

　　全体业主应与物业签服务明细

　　对于褚女士的败诉，北京兰台律师事务所律师包华分析认为，其最关键原因是，业主应该清楚权利的主体，即是整体业主对物业有制约力，个体业主没有制约力的。

　　包华称，业主和物业公司签的合同是群体和个体的合同，如果个体业主认为物业存在违约，但其他业主没有认为物业违约，个体业主胜诉的可能性较小。另外，本案中，物业有维护消防设施的义务，业主也有配合的义务。有业主违反物业要求，其他业主“不去制止”，而认为物业违约是不恰当的。物业管理没有强制能力，不可能按一部分业主要求，去强制另一部分业主。

　　包华建议，此事最好的解决方式是，所有业主和物业达成契约，明示物业服务的量化标准。