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业主持数百照片告物业“管理乱”

称小区车辆乱停放、堵消防通道,要求返还部分物业费;法院认为原告所请缺乏事实及法律依据,驳回起诉

2012年08月26日 星期日 新京报
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业主提供的照片显示,小区消防通道被私家车堵路(大图),记者探访时发现,消防通道前已竖起地锁,禁止车辆停靠(小图)。新京报记者 吴江 摄

  新京报讯 (记者刘洋)为证明物业消防防控不到位,业主褚女士在五年内拍照数百张,证明小区车辆堵塞消防通道、存在公共安全隐患……并状告物业违约,索要返还部分物业费。

  近日,一审法院以证据不足判业主败诉。

  褚女士已向市一中院提起上诉。

  原告用5年时间取证

  褚女士的家位于丽水莲花小区。

  褚女士在诉状中称,2007年6月,与被告北京天宝物业管理有限公司(简称天宝公司)签订服务协议约定,物业“维护物业区域内的公共秩序”、“做好消防安全防范工作”,并确保区域内车辆停放有序、交通顺畅。

  褚女士称,但自其入住5年以来,被告疏于管理,导致小区内车辆长期乱停乱放,堵塞消防通道,存在消防隐患。于是,她花费了5年时间,拍下小区内停车无序的照片数百张,并将照片提交给法院,认为物业服务存在严重缺陷,要求被告按物业费总额20%返还每年775元物业费。

  原告已上诉

  庭审时,天宝公司辩称,地面停车场的产权属开发商,已委托给某停车公司管理,被告只负责监督,也曾发整改单给开发商,已尽相关责任,不存在违约。

  近日,西城法院审理后认为,原被告双方的服务协议有效,当事人对诉讼所请应提供证据证明,但原告所请缺乏事实及法律依据,故判褚女士败诉。同时,法院指出,天宝公司应加强与业主沟通,以取得较好的服务效果,达到令业主满意的程度。

  “法院应该告诉我,还缺少哪些依据?我按照服务协议提出请求,怎么就没有法律依据?”褚女士不满一审判决,已提出上诉。

  ■ 探访

  电子系统将堵截无证车辆

  在褚女士家人提供的1月至5月的多张照片显示,小区地面有明显的黄色警示线,并标明消防通道,但是仍有车辆停放在黄色区域、堵住大门。

  昨天,记者来到照片所示地点发现,大门前已被物业加装地锁,其他车辆已无法停放。在小区内,到处写有“消防通道禁止停车”的标志,但仍有车任意停放、堵路。

  小区物业公司车辆停放负责人说,小区即将安装电子进出系统,专门针对违章停车行为,“以后在小区没有停车位的车一律进不来小区。”

  ■ 建议

  律师称个体业主对物业没有制约力

  全体业主应与物业签服务明细

  对于褚女士的败诉,北京兰台律师事务所律师包华分析认为,其最关键原因是,业主应该清楚权利的主体,即是整体业主对物业有制约力,个体业主没有制约力的。

  包华称,业主和物业公司签的合同是群体和个体的合同,如果个体业主认为物业存在违约,但其他业主没有认为物业违约,个体业主胜诉的可能性较小。另外,本案中,物业有维护消防设施的义务,业主也有配合的义务。有业主违反物业要求,其他业主“不去制止”,而认为物业违约是不恰当的。物业管理没有强制能力,不可能按一部分业主要求,去强制另一部分业主。

  包华建议,此事最好的解决方式是,所有业主和物业达成契约,明示物业服务的量化标准。

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