亦庄20年巨变：从庄稼地到宜业宜居新城(1)

　　从1992年成立开发区至今，亦庄成为中国改革开放30年来经济腾飞的缩影。亦庄从一个遍布庄稼地的小村庄，发展成为高楼林立、世界500强名企云集的高新技术产业园区。

　　北京市“城南计划”的巨资投入、大兴区和亦庄开发区的行政资源整合以及地铁亦庄线通车、“八纵八横”交通路网的继续建设，都给亦庄开发区的交通、教育、市政、医疗、生活等配套设施带来飞跃发展。

　　20年来，亦庄楼市也经历了剧变。在区域强劲产业的支撑下，购房需求的稳定、供应较少，使得亦庄楼盘售价始终坚挺。随着中信新城、远洋天著等项目的入市，马驹桥生活区的兴起，大亦庄楼市齐聚低中高档楼盘，正在朝“国际宜居宜业新城”的目标前进。

　　从修路起步

　　1992年4月8日，在北京城南一望无际的庄稼地里，“北京亦庄工业小区”举行了奠基仪式，成为北京经济技术开发区（BDA）的前身，虽然树起了招商引资、建设工业园区的大旗，但开发区的首要任务还得从最基本的修路做起。

　　“以前亦庄就是个村子，看过去全是庄稼地，出门就能看见鸡鸭牛羊。”当地“土著”王先生告诉记者，以前村里和北京城几乎没有路，“后来政府从田里修了条路，但两边还是荒地，早些年没人也没车，村里就把那儿当成晒麦场。”

　　据亦庄开发区管委会的公开文件资料显示，奠基后开发区的第一项工作就是开始修建亦庄通往北京城的第一条道路——成寿寺路，并于8个月后通车。随后，资生堂成为首个进驻亦庄的外资企业，随着交通的不断改善，开发区建设进入正轨。

　　有专家表示，亦庄开发区建设的新一轮提速是2009年北京市政府颁布三年期的“城南计划”，投资2900亿元巨资支持城南基础设施建设，包括路网、轻轨以及环境治理等；而2010年大兴区和亦庄进行了行政资源整合、2011年亦庄轻轨通车都为区域发展带来利好。

　　亦庄开发区管委会的数据显示，从1992年至2012年，亦庄开发区共建设道路总长232公里。如今，从国贸出发走津京唐高速，不堵车的情况下30分钟就能到达区内；目前区内已经入驻4762家企业，其中世界500强70多家，在全国49个国家级开发区中成绩亮眼。

　　早期别墅区

　　要说这20年的变化，当地不少居民的最直观感受是“马路宽了、高楼多了、房价贵了”。

　　“以前的家早变成厂房了。”王先生介绍，他今年50多岁，家里的平房被征用后，政府给了安置房，他2008年又“抄底”买了林肯公园70年产权的大房子，周围的邻居大多也都住进了开发区的崭新楼房，“这边企业多，有钱人多，亦庄房价一直就只涨不降。”

　　“亦庄最早是以别墅区闻名的。”亚豪机构副总经理高珊告诉记者，亦庄开发区云集了大批外企，如资生堂、诺基亚、GE、SMC、ABD、奔驰等，这批企业人员的收入高，居住要求也较高，使亦庄成为北京最早的商品房市场，产品多以别墅、低密度项目为主。

　　2003年至2005年，在开发区的光环下，旭辉地产、金地集团等多家品牌地产商已在亦庄周边圈地，亦庄出现了第一个开发高峰期，亲爱的villa、金地格林小镇、一栋洋房、瀛海名居等，都以Townhouse、叠拼或洋房等低密度产品为主，成为当时北京楼市的明星，售价也为一时之冠。

　　如2004年，亦庄较高端的项目瀛海名居报价已达7000元/平米，而2005年，核心区的一品·亦庄、上海沙龙的售价已在6500元-7000元/平米。

　　外扩至外驹桥

　　随着工业园区的建设发展，配套的生活住房需求也随之加大。但2005年后，亦庄核心区域土地已供应殆尽，在2009年前，仅有金色漫香林、天鹅堡等少量住宅在售，核心区则以林肯公园等50年商住项目为主。紧邻亦庄、行政关系上隶属通州的马驹桥区域开始作为亦庄的生活配套区兴起。

　　2009年底至2010年春，远洋、中信以楼面价超过17000元/平米在亦庄拿地，创下当年“地王”后，亦庄重新引发关注。目前，远洋天著单价30000元/平米，带领亦庄突破“3万时代”。此外，中信新城报价24000元/平米。

　　记者了解到，2010年以来，包括城南计划、亦庄地铁通车、南海子公园开园、沃尔玛会员店营业等利好不断，亦庄新城的产业配套不断升级，同时亦庄楼市的供应量和价格开始创下市场高峰。目前，亦庄核心区住宅项目售价已在21000-24000元/平米之间，马驹桥区域在13500元—17000元/平米。

　　除了住宅外，亦庄、马驹桥区域已经成为北京重要的工业物业市场，如2012年上半年，北京奔驰在亦庄开发区的奔驰汽车零部件及配件生产工业园已开工建设；位于马驹桥的北京空港物流园内的华润物流二期项目也即将完工。

　　有“业”，更宜居

　　在王先生等老居民的眼里，远洋天著、中信新城、马驹桥区域都不属于亦庄开发区，如今“亦庄变大了”。

　　业内人士表示，亦庄开发区定位是一个工业区，而不是住宅区，所以住宅用地非常少，势必导致相关的住宅配套向开发区周边的区域发展，马驹桥是亦庄首个配套区，而旧宫目前在规划上也希望承接开发区的中高端生活配套需求。

　　亦庄的发展也不乏一些担忧之声，在声势浩大的新城建设中，大亦庄会不会成为北京的下一“睡城”？

　　“北京去年GDP七成左右来自于服务业，产业发展不均衡，所以类似通州的‘睡城’一直无法从根本改变，但亦庄除了房地产，还有较为扎实的实体经济。”一位亦庄开发商告诉记者，亦庄开发区经过20年发展，已经形成了电子信息、生物工程和医药、装备制造、汽车制造四大产业主导产业，年产值分别占到北京全市的20%—50%，这是亦庄不会成为“睡城”的根基。

　　业内人士指出，亦庄以前区内主要是工业园区，随着地铁的开通、各种配套的完善、既定规划的逐步实施，将会增加一定比例的其他业态。远洋、中信等中高档项目入市，以及亦庄区域产业基础和居住氛围的日渐成熟，使亦庄居住品质提升。工业、商务、教育、医疗、商业、不同档次的住宅有机地融合在一起，将使这个区域形成良性发展。

　　（下转B11版）