B18:黄金楼市·商业地产
 
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甲级写字楼租金超过部分商铺

需求旺盛及供应断顿致使租金飙升,不少业主考虑将商铺改为办公用途

2012年08月31日 星期五 新京报
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中原地产统计数据显示,2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月,同比上涨30.31%。新京报记者 李冬 摄

  自英特尔、奔驰等知名企业从北京CBD“撤退”后,甲级写字楼租金涨幅一直备受关注。近日,RET睿意德执行董事在新浪微博上称“北京商铺办公楼租金倒挂”,其表示北京CBD优质甲级办公楼,租价已经涨至建筑面积13元/天/平米,甚至更高,而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字。业内人士认为,需求增加、供给有限是导致甲级写字楼与商铺租金倒挂的根源。

  写字楼租金上涨明显

  国贸三期一位租户告诉记者,目前国贸三期高层对外报价1000元/平米/月,比一年前涨了近一倍,日租金也涨至10-15元/平米。

  中原地产数据显示,2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月,同比上涨30.31%。今年前8个月,北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨27%,尤其以第一季度涨幅最快。以国贸商圈为例,2011年第四季度,平均租金为265.77元/平方米/月;到了2012年第一季度,已上涨至304.91元/平方米/月,涨幅为14.73%。

  在租金上升的同时,写字楼空置率也在迅速下降。今年7月,甲级写字楼入住率为96.69%,环比涨0.28%。空置率从年初的10%降到3%,“3%基本上我们认为写字楼是满租的,”中原地产华北区域董事总经理李文杰说:“很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积。”

  相较于写字楼租金上涨、空置率下降的势头,部分购物中心的商铺租金价格不及写字楼。记者致电华贸购物中心租赁部了解到,目前购物中心二三层写字楼报价16-20元/平米/天。同等位置,二层商铺报价低于20元/平米/天,成交价格在16元左右。这样的情况在北京国际中心、嘉铭大厦等同样存在。

  RET睿意德执行董事张家鹏表示,商铺和写字楼租金倒挂并非近段时间才出现,去年年底就已显露出倒挂迹象。他指出,相对于运营成熟的购物中心,新兴的购物中心更易出现商铺写字楼租金倒挂现象。

  需求旺盛供给断顿致租金猛涨

  写字楼租金飙升,促使不少业主考虑将原来二层及以上的商铺改为办公用途,以获取高租金回报,如华贸中心已拿出原购物中心的一个楼层转为办公区向租客放租。一位不愿透露姓名的商户告诉记者,正在考虑将位于CBD的商铺2层改为办公用途,因为办公比商铺收益大。

  张家鹏认为,需求旺盛是导致租金上涨的因素之一。他分析说,获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长,众多跨国企业、内资公司、地方企业为实现在京落地和人员扩张计划,对写字楼面积表现出旺盛的需求。据了解,来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2012年依旧处于高位。

  供给断顿则加速北京甲级写字楼租金上涨。李文杰告诉记者,截至上月底,写字楼开工和施工量同比涨不足15%,而竣工面积更出现同比下滑37%的情况,北京写字楼市场供应紧缺的状况仍在延续。

  世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在公开场合指出,北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺,租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间,因为没有供给。

  下半年涨势或得到抑制

  张家鹏认为,北京商铺写字楼租金上涨的根源在于资源供需不匹配。北京缺少相应的功能区来分担需求,因此在国贸等区域内甲级写字楼租金涨幅过快。

  仲量联行预计,今年全年,北京仅有2.3万平米甲级写字楼的新增供应,下半年写字楼租金仍将继续小幅上扬。张家鹏则认为,虽然目前写字楼租金上涨迅速,但下半年涨势将得到抑制,不过倒挂现象还将持续一段时间。 新京报记者 张佳竹

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