甲级写字楼租金超过部分商铺

　　自英特尔、奔驰等知名企业从北京CBD“撤退”后，甲级写字楼租金涨幅一直备受关注。近日，RET睿意德执行董事在新浪微博上称“北京商铺办公楼租金倒挂”，其表示北京CBD优质甲级办公楼，租价已经涨至建筑面积13元/天/平米，甚至更高，而北京CBD很多商铺的租金都达不到这一数字。业内人士认为，需求增加、供给有限是导致甲级写字楼与商铺租金倒挂的根源。

　　写字楼租金上涨明显

　　国贸三期一位租户告诉记者，目前国贸三期高层对外报价1000元/平米/月，比一年前涨了近一倍，日租金也涨至10-15元/平米。

　　中原地产数据显示，2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米/月，同比上涨30.31%。今年前8个月，北京四环内甲级写字楼租金指数累计上涨27%，尤其以第一季度涨幅最快。以国贸商圈为例，2011年第四季度，平均租金为265.77元/平方米/月；到了2012年第一季度，已上涨至304.91元/平方米/月，涨幅为14.73%。

　　在租金上升的同时，写字楼空置率也在迅速下降。今年7月，甲级写字楼入住率为96.69%，环比涨0.28%。空置率从年初的10%降到3%，“3%基本上我们认为写字楼是满租的，”中原地产华北区域董事总经理李文杰说：“很多写字楼租赁的时候会给楼内的业主预留一部分扩租的面积。”

　　相较于写字楼租金上涨、空置率下降的势头，部分购物中心的商铺租金价格不及写字楼。记者致电华贸购物中心租赁部了解到，目前购物中心二三层写字楼报价16-20元/平米/天。同等位置，二层商铺报价低于20元/平米/天，成交价格在16元左右。这样的情况在北京国际中心、嘉铭大厦等同样存在。

　　RET睿意德执行董事张家鹏表示，商铺和写字楼租金倒挂并非近段时间才出现，去年年底就已显露出倒挂迹象。他指出，相对于运营成熟的购物中心，新兴的购物中心更易出现商铺写字楼租金倒挂现象。

　　需求旺盛供给断顿致租金猛涨

　　写字楼租金飙升，促使不少业主考虑将原来二层及以上的商铺改为办公用途，以获取高租金回报，如华贸中心已拿出原购物中心的一个楼层转为办公区向租客放租。一位不愿透露姓名的商户告诉记者，正在考虑将位于CBD的商铺2层改为办公用途，因为办公比商铺收益大。

　　张家鹏认为，需求旺盛是导致租金上涨的因素之一。他分析说，获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业、内资公司、地方企业为实现在京落地和人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。据了解，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2012年依旧处于高位。

　　供给断顿则加速北京甲级写字楼租金上涨。李文杰告诉记者，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现同比下滑37%的情况，北京写字楼市场供应紧缺的状况仍在延续。

　　世邦魏理仕中国区首席运营官金勇在公开场合指出，北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元/平方米/月也就是半年时间，因为没有供给。

　　下半年涨势或得到抑制

　　张家鹏认为，北京商铺写字楼租金上涨的根源在于资源供需不匹配。北京缺少相应的功能区来分担需求，因此在国贸等区域内甲级写字楼租金涨幅过快。

　　仲量联行预计，今年全年，北京仅有2.3万平米甲级写字楼的新增供应，下半年写字楼租金仍将继续小幅上扬。张家鹏则认为，虽然目前写字楼租金上涨迅速，但下半年涨势将得到抑制，不过倒挂现象还将持续一段时间。 新京报记者 张佳竹