“首套房优惠政策需要长期化、制度化”

　　近期，光大银行、民生银行、中信银行等多家银行取消了首套房贷利率的8.5折优惠，坊间频传更多银行将收紧优惠幅度。前天，记者致电中国银行和工商银行，相关工作人员表示目前仍然执行首套房贷利率8.5折优惠，没有收到取消优惠的通知。

　　部分银行收紧利率优惠的原因何在、是否会有更大范围的蔓延？是否具有政策风向标的意义？银行的动作又会对房地产市场又会产生哪些影响？

　　新京报采访政府官员、经济学家、行业专家、开发商等多位业内人士，共同探讨这些问题。

　　【圆桌嘉宾】

　　王珏林（住房和城乡建设部政策研究中心副主任）

　　李德峰（中央财经大学民泰金融研究所副所长）

　　陈国强（中国房地产学会副会长）

　　毛大庆(万科集团副总裁)

　　胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

　　取消首套房贷优惠合理，难合情

　　新京报：两个月前，各家银行纷纷放开首套房贷利率8.5折优惠，近日又开始陆续取消，如何理解银行的这些动作？

　　王珏林：首套房的置业需求是国家房地产调控支持的对象、也是政策倾斜的对象。今年第二季度，差别化房贷政策得到了银行系统的支持和体现。但是，从去年以来，银行的资金并不宽松，现在部分银行取消首套房贷的优惠，是出于贷款指标、风险控制、项目布局等多因素考虑，是合理的市场行为。

　　但是本轮调控政策中，房贷政策一个特点就是实行差别化的房贷政策。金融部门应当支持国家政策，支持首套房消费的群体，积极配合国家的调控思路。

　　毛大庆：在不超出差别化房贷政策的范围内，商业银行自行调节利率的优惠幅度是无可厚非的。从另一方面来说，各家银行的房贷利率优惠有高有低，才能形成有效竞争，实现金融市场的良性发展。

　　陈国强：银行利率优惠的情况，取决于各家银行自身业务发展的需求。如果相关的业务基本完成，那么这些优惠将不再会作为重点业务来继续推广。据我所知，招商银行、光大银行就是这样的情况。从市场逻辑的角度来说，银行有充分的权利收缩优惠幅度；但是从支持国家调控政策和民生发展的角度来说，保持优惠幅度更显“合情”。

　　取消优惠与调控风向无关

　　新京报：首套房贷利率优惠的取消，是否会继续扩大，是否具有调控政策的风向标意义？

　　王珏林：本轮调控政策中，中央实行的差别化房贷政策是不会动摇的。金融部门应当支持国家政策，支持首套房消费的群体。

　　另一方面，从整体环境而言，随着存款准备金的下调，以及6、7月以来的两次降息，更多的流动性将得到释放，银行资金紧张的局面将有所缓解。银行应积极配合国家的调控思路，保持对政策的支持。因此，此次优惠取消只是局部动作，不存在调控政策松动、改变的情况。

　　李德峰：银行首套房贷款利率优惠“缩水”，反映了政府对房价调控的动向和意图。但是这种做法对于楼市来说只能是“缓兵之计”。从企业层面来看，优惠是否取消取决于银行的经营情况；从国家调控层面来看，房价涨了，就出台紧缩政策；房价跌了，又出台优惠政策，这样周而复始，解决不了根本的问题。

　　目前看来，首套房各项优惠政策更需要长期化和制度化。首套房优惠和房产税等初衷都是为了抑制投资性购房，但是在运作机制上一定要具体问题具体对待，“不与民争利”，满足购房者的居住需求。

　　胡景晖：银行对利率优惠的调整，和房地产调控政策不存在直接相关，不应该过分解读。

　　刚需怕“中枪”，刚改盼释放

　　新京报：如果利率优惠的动作扩大发展，对房地产市场会产生哪些影响？

　　李德峰：我国目前在住房问题上缺乏顶层设计，各项政策不能保持长久和平稳。有的购房者对市场没有理性、全面的认识，容易受到外界舆论等因素的影响，做出非理性的购买行为，给市场造成波动。

　　胡景晖：利率优惠收缩对刚需的影响是显而易见的。今年的市场表现从“以价换量”到“量价齐涨”，而目前已经露出冲高回落的端倪。特别是刚需方面，经过4月份以来的集中释放，从7、8月的市场表现来看，刚需有逐步“退场”的趋势。如果房贷利率优惠收紧，对刚需的伤害是存在的。

　　另一方面，改善性需求虽然有大步入场的意愿，但是目前执行的“认房又认贷”政策，将很大一部分的“刚改”拒之门外，难以获得贷款支持而受到了压制。所以，今年下半年到明年，很可能面临有效需求不足的市场情况。

　　陈国强：8月北京楼市成交虽出现小幅下滑，9、10两月新盘上市量仍很可观。在目前调控总基调不变的情况下，加之在售、可售房源数量可观，未来价格不会大涨。

　　然而，经过前几个月集中释放，刚需和改善性住房需求的支撑力有待观察。如果取消首套房贷款优惠的范围逐步扩大，开发商很有可能会继续以价换量。虽然目前的销售情况不错，但是未来市场仍存在不确定性。要保持较好的成交量，开发商还要在销售策略和定价方面保持理性。

　　毛大庆：从目前的情况来看，取消优惠只是个别银行的小幅调整，影响范围有限。选择商业贷款的购房人，目前可以选择的范围也是比较广泛的；同时，首次置业的群体多选择公积金贷款的方式。如果9、10月份市场出现波动，受利率优惠减少这一因素影响的部分还是比较微弱的。

　　本版采写/新京报记者 方王洋 徐进