走进“门头沟最贵别墅”

　　今年4月，被称为“门头沟最贵豪宅”的中骏绿洲庄园预售证获批，其推广案名为“长安一号”，本报记者当时探访并报道了这个当时戒备森严、异常低调的神秘项目。本周一，本报记者再次探访。开发商中融集团董事长倪召兴在现场接受记者采访时表示，准备将项目的一部分打造成珠宝油画等收藏品的展示俱乐部。

　　现场探访

　　戒备森严，老板亲自销售

　　时隔5个月，记者再次来到了位于门头沟区永定镇万佛堂的长安一号。开发商对现场的保密工作没有丝毫减弱，探访的过程中，记者数次被警惕的保安人员盘问。

　　在记者探访的同时，中融集团董事长倪召兴也在项目现场。他主动介绍说，自己正在带着一个实业家朋友来看房子。

　　据北京市住建委网站信息显示，该项目拿到预售证的39栋独栋别墅，面积为1366—2201平米，最高限价从8.3万元—8.9万元/平米不等，保守估计每栋别墅售价都将超过1亿元。项目的工作人员对记者表示：“我们领导经常会带人来看房，他是这个项目真正的销售。公司里的其他人根本无法接触到这么高端的购房人，只能由领导亲自出马。”

　　建筑主体已完工，部分开始装修

　　据项目总工程师梁先生介绍，拿到预售证的39栋房子，建筑主体早已经完工。在计划建设的79栋建筑中，目前已经建设了60多栋，其中部分建筑已经开始做装修，预计到明年年底，项目应该可以全部完工。“我们目前的计划是，今年完成会所的装修，并且在年底之前完成8栋建筑的装修，作为样板间。但是建筑内部的装修，还要根据最终的用途来定。”

　　项目策略

　　兵分两路，卖房、打造俱乐部

　　已经获批的别墅项目，却表示最终的用途未定，这不免让人感到困惑。倪召兴表示，项目除会所外总共有78栋总价超过1亿元的豪宅，如果全部出售，在目前调控的背景下，确实面临比较大的压力。“如果没有调控，应该销售的问题是不大的。但是在目前的大势下，我准备转向文化产业，来寻找另一条出路。”

　　倪召兴表示：“做这个项目没有贷款，也没有合作开发的伙伴，完全是中融集团的自有资金。因此目前的想法是，先卖掉一部分别墅收回成本，而用另外一部分，打造成珠宝、油画等收藏品的展示俱乐部，慢慢赚取租金。”倪召兴介绍，目前的计划之一，就是明年在项目的会所里，举办国际珠宝大会和油画展，目前正在积极的洽谈过程中。

　　■ 业内反应

　　销售为主流，出租策展有需求

　　“明年将在会所召开世界级的珠宝大会。”据中融集团董事长倪召兴介绍，他本人也是红酒、名画、玉石的收藏爱好者，集团旗下有相关产业，未来长安一号将和国外高端展会合作，可租可卖，方式灵活。

　　针对长安一号转向“文化产业”的尝试，多位业内人士表示，每栋“亿元级”别墅都有1000平米以上的面积，定位之初就不是针对居住，而是瞄准私人藏品展示、企业会所、商务洽谈等功能。

　　“我们别墅群模仿法国小皇宫建筑，不适合居住。”长安一号总工程师梁久红坦言，老板希望“一仗成名”，在区域内做出气势庞大的“宫殿”类集群，“买家的动机最主要可能是炫耀，在北京拥有了一套最顶级的别墅”。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，顶级别墅项目的差异较大，只能尝试摸底潜在客户群的口味；长安一号策展的客群必定是门槛高、范围窄，将个人爱好、企业展示平台联合起来。目前，高端买家中存在此需求。

　　“泰禾红御也有一些收藏大家来谈合作，希望做成某类博物馆和交易平台，或出租给一些跨国CEO。”泰禾集团总裁助理沈力男表示，他们开发的别墅也遇到过类似客户，但对于售价过亿的别墅来说，还是以销售为主。

　　业内人士表示，除了买家自购使用外，由于顶级别墅的销售周期以“年”计算，开发商为展示推广项目，也可能合作举办一些珠宝、油画、艺术品的展览会，但肯定无法以此盈利，关键还是出售项目回款。

　　■ 前景预测

　　顶级豪宅：高利润高风险的游戏

　　在“限购限贷”楼市调控中，高端别墅销售放缓。同时，由于门头沟板块从来不是高端别墅主流板块，长安一号8万元/平米以上、1亿元/套起的总价也增大了购买门槛，这被业内视为是其可租可卖、尝试和文化产业合作的最大原因。

　　“亿元级别墅卖的是心理价，买家是收藏心态，就像赌玉。”从1993年起就开始销售别墅的东汇置地CEO刘东表示，如果不在传统别墅区内，定价也远高于市价，开发商需要梳理出较独特的资源卖点才能打动客户。

　　北京市住建委网签数据显示，和长安一号几乎同时取证的姜庄湖别墅，已签约12套，成交均价为98444元/平米。“北四环内、紧邻高尔夫，姜庄湖别墅资源的唯一性很强。”任启鑫表示，虽然别墅项目总体上很稀缺，但在郊区稍大体量的产品，资源有一定可复制性，销售压力较大。

　　“我们目前依靠自有资金开发项目，不会考虑合作开发，精装修8栋别墅也用自己的钱。”但倪召兴未透露长安一号的销售目标和公司的资金情况。

　　“选择开发亿元级别墅的开发商一开始就选了一条艰难、非主流的路。”业内人士表示，北京目前已不再批别墅用地，很多项目只能做成洋房、小高层和别墅混合，长安一号近80栋体量、全独栋的别墅群不会再现，稀缺性使其会受到市场追捧。但即使项目稀缺，买家是否买账还有待市场检验。

　　本版采写/新京报记者 刘狄 自曾晖