业主诉物业 法院拒立案

　　新京报讯 （记者陈博）前日，72岁的郑大爷和75岁的王老太再次来到密云法院，要求确认小区业委会和物业公司所签合同无效，但还是被拒绝立案。法官称，“你个人没法代表全体业主”。

　　物业起诉业主胜诉

　　72岁的郑大爷是名退休教师，1989年福利分房入住密云县果园新里北区，一直由小区管理处提供类似物业服务。他称，今年年初有人上门称，2009年小区管理处已改为进万家物业管理有限公司（简称物业公司），让他交上已拖欠2年的物业费260多元。

　　郑大爷认为，小区从未召开过业主大会，自己从不知道谁和物业签了合同，物业更没公示过服务内容，突然让他交钱不合理，因此拒绝交费。

　　王老太和孟先生也是该小区业主，两人说法与郑大爷类似。

　　今年4月，物业公司先后起诉三人，法庭上还出示了2009年公司和业委会签的物业合同。物业公司称，物业费标准应为0.55元/月/平方米，考虑到小区业主实际生活水平，暂收0.15元/月/平方米。

　　密云法院一审认为，三人已享受物业服务，理应交费。三业主虽提出物业服务有瑕疵，但物业公司已降低收费标准，法院予以支持，判决三人交物业费。

　　二审称业主可诉讼

　　郑大爷等三人不服上诉，他们认为业委会从没召开业主大会就和物业公司签约，合同应属无效，请求法院撤销原判，改判驳回物业公司起诉。

　　8月6日，二中院终审认为，业委会已和物业公司签约，三人以自己没和物业签约进行抗辩，法院不予支持，驳回三人上诉，判决三人支付物业费。

　　同时，二审判决写明，业主大会或业委会做出的决定侵害业主合法利益的，业主可以请法院予以撤销。郑大爷等三人上诉的“业委会没有召开业主大会就和物业签约、合同应属无效”的问题，可通过其他诉讼另行解决。

　　业主诉物业被拒

　　从8月13日起，郑大爷等人多次到密云法院起诉业委会和物业公司，要求确认两被告当初签订合同无效。郑大爷称，由于家离法院不远，半月来他几乎每天去一趟法院，几乎找遍了立案庭所有法官。法官先是称三名原告不能一起立案，后来又说起诉书写的格式不对，最后答复“原告身份不适格”。

　　前日，三人再次来到密云法院。立案庭法官称，该庭已答复过郑大爷多次，首先，个人没法代表全体业主；其次，三人起诉合同无效，却拿不出合同原件，不符合立案条件。

　　对于二中院判决写明“可另行起诉”，法官答复“二中院让你另案起诉，又没写明怎么起诉，你交的材料我们审查不合格。”

　　“按法院说法，物业能随时起诉我们欠费，我们却不能起诉物业合同无效，这不是强行收费吗？”郑大爷说。

　　■ 回应

　　是否召开业主大会？

　　昨日，业委会主任赵守海称，该小区是老旧小区，纯营利性的物业公司用不起。进万家物业是一家过渡性事业单位，享受一定政府补贴，物业收费也较低。小区业主多达数千人，不可能召开全体业主大会，当初是每个楼选出业主代表（楼长），由业主代表开会选聘了进万家物业，并没有违规的地方。

　　业主如何能诉物业？

　　前日，密云法院立案庭另一法官答复，因个人没法代表全体业主，郑大爷三人没法起诉。如果要起诉，只能让半数以上业主来起诉。

　　郑大爷等人表示，密云县果园新里北区是老旧小区，多达1941户。他们曾在小区征集业主签名，有二三十名业主愿证明没开过业主大会，也没聘过进万家物业。如果要让半数业主起诉，根本实现不了。

　　■ 律师说法

　　不应剥夺业主起诉权利

　　北京大成律师事务所律师赵运恒认为，《物权法》及最高院司法解释规定，选聘和解聘物业，应经建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。不过，这是针对解聘合法物业的规定，也就是说当初经半数业主同意选聘了物业，如今要解聘自然要经半数业主同意。对于本案，法院理应立案，然后由业委会在法庭上证明其签约是否征得半数业主同意，立案庭不应把业主起诉的权利提前剥夺掉。

　　■ 相关案例

　　据媒体报道，浙江省天台县春晓花园小区有170户，2006年9月，业委会在选聘物业时未经全体业主大会或业主代表审查批准，就和即将服务期满的物业公司续签合同，招致部分业主反对。业主余先生起诉业委会和物业。天台法院认为，业委会虽提供了部分业主签名同意的书面证据，但仍未达到法律规定的业主通过标准，判决合同应确认无效。