好房子，需有“慧眼”

　　俗话说，看人要看内在，莫被外在迷惑，此话用在买房上，则是既要看“外在”，又要重“内在”。看“外在”，要看区域交通商业医疗配套和社区人气，这一定程度上决定了置业区域的成熟度。看“内在”，则须细致考察户型面积、空间结构、社区配套，甚至产权年限、物业管理、施工材料等方方面面，不可错漏。

　　对于购房者来说，只有不厌其烦，借一双“慧眼”，才能找到适合自身的好房子。

　　地段要好，配套要完善

　　位置决定身价。好房子首先应占据有利地位，符合置业者现阶段自身的需求。判定好房子的首要条件是交通便捷。靠近地铁、公交站点意味着出行便利。交通的便利性和易达性在很大程度上将会影响着区域和楼盘的价值。若“前不见公交，后不见地铁”，交通不畅达，不仅会增加购房者的交通成本，也造成时间浪费。

　　其次，一个楼盘的区域配套直接反映着生活品质的高低，尤其是教育配套。针对孩子需要上学的家庭，好楼盘应该邻近教育资源或有名校进驻；而针对养老和休闲为主的置业者来说，环境优美、周边设施齐备是好房子必备的因素。

　　另外，社区的配套也是整个置业生活中必不可少的组成部分。好房子的社区配套应具备吃、穿、玩、乐四点，有便利生活的超市和购物中心，有提供休闲放松的娱乐场所，能够满足购房者生活和休闲娱乐所需。

　　空间要合理，设计要实用

　　房子是安身立命、享受温暖之处，因此，能否称为好房子，其户型结构、空间布局至关重要。现代的好房子应该具备实用性、安全性、私密性、灵活性、经济性和艺术性。

　　所谓实用性，是指房子的户型结构、空间布局要合理、实用。户型大小适宜，以方正为佳；功能区域完整，有较为明显的分割。安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力。一场大雨过后就会面目全非的房子实在称不上好房子。

　　好房子还要具有一定的秘密性，才能给置业者带来安全感，因此社交功能、私人空间应有效分隔，比如功能分区、动静分开、公私分明、主次分开、干湿分离。除此之外，好房子还因具备灵活性，以便根据生活要求灵活改变实用空间，满足一家人不同时间段的生活需要。灵活性的另一种体现就是可改性，留下调整与更新的余地。最后，好房子要具有经济性，即面积要紧凑实用、空间有效利用率高。

　　当然，好房子应该有人性化的、实用的设计。人性化的实用设计要体现房屋的舒适性、功能性、私密性和美观性；在布局上保证使用面积的最大化；要满足更多的通风、采光、景观视野要求。

　　要节能环保，物管要成熟

　　节能环保和绿地率是衡量房子好坏的另一重要标准。好房子建筑所使用的材料应绿色环保，能有效控制有害气体的排放。应用的材料和设计能保证房屋的通风性，确保一定程度的恒温恒湿，减少能源消耗。

　　同时，由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以，好房子的绿地率不应低于30%，北京城近郊居住区绿地率应在35%以上。需注意的是“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化。

　　很多购房者往往容易忽视小区物业管理问题。早期的物业形象是负责维护社区治安和卫生环境。但随着人们对生活要求的提高，对物业服务的要求也是日趋成熟和完善。物业管理的重要职能是使业主的财产保值增值。要做到精细化的园林景观管理，保证立体的绿化、有序的停车场、干净卫生的社区环境。只有良好的物业管理能够延长房屋的物理寿命，降低物业的物理损耗速度，避免了物业使用价值的超前损耗，起到了保值、增值的作用。

　　同时，好的物业服务可通过多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解工作压力，进而营造出一种温馨和谐的氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主之间产生一种亲切感、认同感，对社区产生一种归属感。

　　■ 小贴士

　　勿以样板间为判断标准

　　美仑美奂的样板间常令人产生购买的欲望。但是，购房者不能只根据样板间感受来估算房屋大小和实用性。首先是样板间没有管道的，睡床、沙发比较小，也不会放置许多生活用品。同时，购房者不要只关注建筑面积，应重视得房率和公摊面积，这些都直接决定了房屋的大小。

　　斜弧形外立面中看不中用

　　专家介绍，有时开发商为了建筑外立面的美观会采用斜边、弧线的设计，造成套内空间利用率较低，购买时应多注意。

　　小户型要多考虑投资价值

　　相较于大户型，小户型设计时受制的因素较多，在通风、采光上都有一定的局限，经常出现暗卫的设计，因此，挑选时要尽量选择采光好，进深短、开间大一些的户型。

　　此外，在购买小户型时除了了解项目的使用功能、性价比外，还要考虑小户型是否具有投资价值。小户型往往只是置业的第一步，考虑到之后的改善换房，现有小户型将会进入二级市场，小户型主要购买者一般都是经济能力有限的工薪阶层，因此项目的交通和配套更加重要。

　　最好是人车分流

　　一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证老人小孩的行走安全，也能减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系。

　　本版采写/新京报记者 张佳竹