警惕房企融资潮背后的“无间道”

　　■ 一周评论

　　近日房企融资动作频密。10月10日晨，融创中国发布首次海外融资公告，称已与德银、美银美林等外资机构订立一份2017年到期的4亿美元12.5厘优先票据购买协议。

　　数日前，龙湖上市至今首次配股融资，与花旗及高盛签订协议配售2.6亿股份获得款项总额约30.89亿港元。据不完全统计，自9月以来越秀、金地、保利、佳兆业等大手笔融资案例已突破10个。

　　由于行业融资环境并不宽松，银行信贷成效甚微，不被银行看好的中小型房企，只能借新还旧，接受高利率的信托融资，走入高杠杆财务的融资怪圈，成为“手中无地无房、兜里无钱无粮”的典型。

　　相比之下，海外融资已为大型房企所热衷，以融创、龙湖的海外发债行动为代表。最近金地也斥资收购香港星狮地产，继万科和招商后继续开拓海外融资渠道，包括华润等在港上市房企，在港融资房企竞争更加激烈。

　　海外融资门槛的提高是不争的事实。目前不少券商均表示，海外机构借此机会大幅提升了融资成本，年利率约由两年前的4%-6%提升至9%-12%。如融创的发债年利率达12.5%，融资成本大幅度提高。

　　基于此，甚至有评论调侃房企出海“挨宰”。当然，内地房企海外融资是无奈之举，但融资用途的变化，却值得进一步考量。相比此前融资缓解经营压力，现在房企更加重视规模扩张，左手借进补血，右手输出买地。比如融创中国一边高价拿地，一边高价融资，企业风险增加。

　　与此前绿城董事长宋卫平“再也不买地了”的论调相反的是，近几个月地市节节升温，尤其是9月，众多知名房企酣战地市。在经历楼市回暖大量出货之后，买地补仓势在必行。万科、龙湖、中海、华润等巨头不乏拿地资金总额超过百亿者。

　　但在这个地市火热的节点，房市的暗淡显得突兀。今年的国庆黄金周，多地出现淡市，北京新建和二手商品住宅合计成交587套，创下四年来的新低。基于这一波上涨行情，房企日益缺少以价换量的意愿，降价促销楼盘随之减少。

　　刘伟强导演的《无间道》，为国人很好地展示了两个人的内心痛苦和处境茫然。相同的是，在融资利率高企、偿债压力和风险并行的情况下，能否保持理性拿地，保持小步推盘快跑，将成为房企会否走入“无间道”噩梦的试金石。

　　大手笔的融资，不应为高价地出场埋下伏笔，更不应该成为“拥房自重”的支撑。否则，只会“自伤八百”，破坏得之不易的暖市，招来更加严厉的政策出台。

　　新京报记者 龚小锋