调控下突围 好户型是重要指标

　　北京十多年的楼市发展，也让购房人炼就“火眼金睛”，“好户型”成为购房的重要标准。而历经多次调控，北京户型也从仅满足居住需求，到现在普遍重视采光、通风，甚至南北通透、明厨明卫等舒适、宜居户型。而最近一轮以“限购”为主要内容的楼市调控，则让购房人更愿意一步到位，也让开发商研发出一些创新户型。随着城区土地的有限、房价的上行，紧凑实用的户型也逐渐成为趋势。

　　从本期开始，新京报《黄金楼市》周刊将推出“黄金户型”系列报道，带您了解北京户型的变化趋势，评选咱老百姓心目中的“黄金户型”。

　　趋势1 全功能户型兴起

　　2010年以后，因为限购、限贷等政策的影响，户型面积趋于紧凑、更注重实用性的90平米“小三居”如雨后春笋般涌现。“小三居”总价更低，但实用功能依然很完善，能够满足一家三口的生活所需，一段时间内购房人也不用再为换房而忧愁，这也是限购下满足了购房人“一步到位”的购房需求。

　　据了解，以前北京的两居室基本是在90-120平米，三居最小也是120平米，大点儿的三居室基本都在一百四五十平米之间，开发商对于面积和户型的研究还没有十分精细。而2010年以后，开发商针对刚需及改善型客群开发出了90平米左右的三居室，两居户型基本固定在80平米左右，甚至出现了70多平米的“微两居”。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，主要是限购政策导致的客群变化，以及价格提升后对购房者消费能力造成的制约。“这也是房价上涨带来的必然趋势，比如人多地少房价高的香港，户型设计则是将紧凑发挥到了极致。”

　　目前，万科、保利、绿地、金地等品牌开发商旗下的刚需楼盘，90平米的小三居户型已十分常见，但使用功能并没有减弱，甚至通过创新，功能变得更加强大，空间利用率更高。

　　据业内专家介绍，北方冬冷夏热，南北通透这点倒是一直没变化的。以前北方的产品设计相对粗糙，很难做到明厨明卫，而现在三居基本上都能做到明厨明卫了，部分两居产品也能实现。为了实现采光通风的舒适性，开发商也是有诸多户型上的创新。

　　此外，为了增加使用面积、控制总面积，飘窗也在调控后更加风行，一方面飘窗为赠送面积，可以增加使用面积，另一方面也能起到促销作用。

　　趋势2 “过渡房”设计也多元

　　因为限购，让游离于政策束缚之外的商住产品一度升温，成为很多无法满足普宅购买条件的刚需族的另一个选择。

　　“前两年是因为首付不够错失很多买房机会，现在首付凑够了，又要凑社保年限，等够了满足5年的条件，房价怕是又要涨了。还是先买一套小的商住房过渡一下吧，将来有条件了再置换。”大学毕业刚工作三年的赵宏即将和女友结婚，小户型、低总价、交通便利的商住房已成为当前首选。像赵宏一样，面临居住问题的年轻刚需并不在少数。

　　而近些年面对眼前庞大的市场需求，房地产企业对于商住项目也开始了与时俱进的革新。纵观市场上的商住产品都有着越来越鲜明的特色，其中多数都占据外部的优势环境，或者有邻近城市核心区、毗邻地铁线路等先天便利；或者有自建商场、配件学校的后发优势，迎合了年轻刚需的生活方式和习惯。

　　与此同时，商住产品内部的设计也在不断推陈出新，从楼体的干挂石材到入户大堂的水准，再到小区园林设计丝毫不逊色。最明显的莫过于，从过去单一的“大开间”开始有了居住功能的区隔，通透一居和方正两居等普通住宅中的户型格局被越来越多地引入，且居室面积也更加多元，既有三四十平米的MINI户型，也能找到100平米以上多居室的大户型。更有一些项目贴上了标新立异的个性化标签，LOFT、错层等户型相继面世，精装修交房省去不少麻烦等，都受到了年轻刚需的追捧。

　　趋势3 “刚改”产品重视私密和舒适

　　“刚改”，作为本轮调控中衍生出的新概念，代表了另一类群体对住房的切实需求，他们是想要用既有住房换得居住条件更上一层的群体。而在当前，这个群体的需求已经开始逐步释放，并影响京城楼市供应的整体结构。一个比较典型的结果是，目前楼市供应的房源均价并未产生太多变化，但总价上扬却很明显，就是由于130-150平米及以上的大中户型产品开始扎堆入市所致。

　　记者通过与多位刚需改善性购房人交谈了解到，他们最切实的需求就是较大的居室空间，不仅可以满足两代同堂，还可以避免家人由于生活习惯差异而带来的干扰。此外，房企在整体的项目设计中也更讲究性价比，在保证户外园区及周边设施等硬件要过硬的前提下，对项目自身的软件也更加注重。

　　因为空间较大，设计发挥的余地也更宽泛，客厅、卧室朝南已不足为奇，而是通过拓展方式提高舒适度；独立的卫生间和衣帽间也成为“标配”。此外，入户花园和花厅的引入同样成为大中户型个性化的发展方向。据业内人士介绍，目前常见的大中户型产品无非分为平层和跃层两类，平层符合传统的居住习惯；而跃层则更加注重私密性，更易实现动静分区。

　　趋势4 豪宅重视社交功能

　　本轮楼市调控，刚需住宅和豪宅的分界逐渐明晰，也形成了两大截然不同的购买群体。刚需住宅主要满足“住”的需求，而对于豪宅买家来说，在住之外，豪宅的社交功能越来越被重视。

　　此前，200平米左右的面积就算是宽绰的了，但现在不少豪宅买家对户型面积的要求则是300平米以上。据记者了解，2010年调控后，相比普通别墅成交不平稳，千万级别的别墅、城市豪宅的成交依然坚挺。以前是买来“住”的，而现在产品的设计上更贴近高端人群的生活、社交需求，比如保姆房与主人卧室的分隔、电梯入户、层高更高等，甚至使用功能也比以前丰富了。有些产品是专为企业会所定制设计的，或在使用功能上倾向于企业会所。

　　御汤山营销总监彭振石告诉记者，他们的客户中，有不少是私企老板，不少企业家以企业名义购买，用作企业会所使用。

　　中海九号公馆相关负责人也表示，城市别墅具有私密性，又不远离城市的繁华，也是业主很重要的一个社交场所。

　　郭毅分析，住宅产品的两级分化越来越明显，高端豪宅也越来越高端，高端豪宅的功能也越来越多元化了。

　　本版采写/新京报记者 袁晓澜 李捷