雲杉镇养老社区试行“全国轮转”

　　调控之下，养老地产作为契合老龄化国情的“主题地产”成为新热点。位于天津市宝坻区的雲杉镇养老社区项目率先亮相，并试行“全国轮转模式”养老，同时推出产权式和会员制两款养老产品双规运行。

　　6地建相同标准老年公寓

　　记者了解到，全部建成后，雲杉镇的社区面积将达65万平方米，其中配套体量达19.4万平方米，占比30%，住区人口可达10000人，是一个超大规模的新型养老社区。

　　“公司不仅在天津宝坻‘造城’，还将在内蒙古呼和浩特、吉林珲春、广西钦州、天津静海、武清等地建设相同标准的老年公寓，将雲杉镇的品牌全国复制。”该项目负责人李哲介绍道，6大区域全部建成后，老人可在这几个区域内轮转居住，将养老生活和度假体验融合。

　　据了解，雲杉镇的投资建设公司是天津滨海发展投资控股有限公司，隶属于天津市国资委。公司大手笔投建养老社区的底气，一是足量的土地、二是充裕的资金。“我们拥有十几万亩的外埠土地，巨量的土地储备足以支撑公司的全国布局。”李哲表示，其余5处的土地规模都比宝坻雲杉镇要大，土地成本的最小化是品牌复制的前提保障。

　　会籍可继承、转让、交易

　　相较于国企的大手笔，不少做养老地产的房企更显谨慎。记者了解到，万科在北京试点养老地产项目“万科幸福汇”之前，已经研究了8年，在上马项目时仍控制了规模。而雲杉镇项目的研究时间不足一年，万科天津公司的总经理曾表示，这样的速度“令人惊叹”。

　　李哲介绍，雲杉镇的速度，也是“被推着走的”。“作为国企，面对了更多来自官方的压力和催促。雲杉镇几乎没有先例可循，也没有哪家咨询机构能给出指导，我们是一边研究、一边设计、一边开发。”

　　对于养老社区的建设，国内运营成功的案例不多，较知名的有北京太阳城和上海亲和源，这两家的掌门人朱凤泊和奚志勇关于“会员制”的舌战，至今也未见胜负。上海亲和源的会员模式已经在争议中前行了近10年。

　　在考察我国国情并综合了美国、新加坡等国家的先进经验之后，雲杉镇选择了“最灵活、最彻底”的会员制，会籍可继承、可转让、可自行交易。目前，雲杉镇的会籍最低门槛为50万元。

　　此外，雲杉镇还推出了产权式发售的住宅产品，户型以一居、二居的居家小户型为主。李哲认为，“做商品住宅产品，可以避免社区内‘暮气’太重，可以形成全家定居、共享天伦的养老气氛。后期还将配建幼儿园、小学等，吸引家庭定居。”目前，雲杉镇的产权式和会员制产品的比例是2：1。这两类产品、两种模式的双轨并行，可以实现有效互补和联动。

　　养老项目期盼政策扶持

　　记者了解到，截至今年年底，雲杉镇系列产品的投资总额将突破13亿元，但目前的销售回款不足2000万。李哲说：“目前投入的主要是公司自有资金，后期会考虑多样的融资方式。公司顶住压力，也要做长线的生意。”

　　在盈利模式方面，产权发售的产品主要靠一次销售回款，而会员制产品的会籍销售仅能收回成本，营收主要来自后期运营中的3万-3.5万/年的年费。同时，雲杉镇的所有商业配套、生活配套都将采取自持的方式，不外包、不出售，长线的运营也将贡献长线的营收。

　　投资大、周期长、盈利模式尚未清晰等原因，是投资者对养老地产“望而却步”的原因。全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波认为，从民生的角度来讲，做养老产业是“替国家分忧”，应在金融等方面获得政策支持。

　　“虽然目前资金链没有风险，但我们也迫切希望进一步打开融资渠道。”李哲认为，如果能适当获得低息、无息的贷款，融资成本的下降，会籍的销售门槛也能下降，从而打开中低端的市场，成为更惠众的养老产品。

　　新京报记者 徐进