北京楼市户型变迁：户型优化 永无止境(2)

　　（上接B12版）

　　3、90/70政策后：打造小户型舒适空间

　　2006年5月28日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确指出：“年度居住用地供应总量的70%，必须用于中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房”，“套型建筑面积90平米以下住房所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。此为业界俗称的“90/70”政策。

　　虽然业内不乏“一刀切”的质疑，但其对户型设计立刻产生“颠覆性影响”。“90/70政策出来后，政府找我们做90平米以下户型的可行性论证, 小户型只能提高舒适度。”周燕珉回忆。据记者了解，由于南北方建筑差别较大，曾考虑增加建筑系数调节，但政府节能的目标坚决，不予批准。

　　专家介绍，以前经济困难、分配房屋时期，小户型为了“节省”，很难考虑居住舒适度，如今中小户型既要把面积压缩、还要能保证功能，首先是压缩面宽，减少中部的交通面积，厨房和卫生间的面积也要精确化，比如小卫生间干湿分区，功能分离，节约入口的空间。另外一个特点是主卧面积缩小，以保障客厅和其他功能区。比如90平米做三居，起居室约20多平米，餐厅约10平米，次卧11-13平米。因为以北京购房者的偏好看，次卧一般不能小于10平米。

　　此外，为了显得起居室的空间大，餐厅和起居室又合在了一起，成为小户型的“规定动作”。同时，由于飘窗不计入容积率中，且显得空间大，开发商较有动力，很多住宅项目开始流行各种飘窗设计。一些项目的窗台设计做得较宽，使飘窗面积达到十几平米，能当一个小床，当作赠送面积也能起到促销的作用。

　　随着“90/70”政策在2009年前的严格执行，以及房价在2007年、2009年、2011年经历了三轮暴涨，90平米以下的中小户型成为当前楼市的主力产品。据中国指数研究院统计，北京90平米以下住宅成交比重持续攀升，从2007年的23.7%增至2011年的47.5%。

　　4、限购后：户型设计精准对接不同需求

　　从2010年开始的最新一轮调控政策，因为严厉的“限购”、“限贷”政策，打击了投资投机客群，北京楼市基本成为自住型需求的市场。而开发商设计户型时，更加重视自住型客群的居住需求。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限购导致的客群变化，以及价格提升后对购房者消费能力造成的制约，紧凑、实用性户型更加符合广大刚需客群的需要。70-80平米的微两居、90平米的小三居都是这一阶段比较受欢迎的产品。

　　实际上，包括万科、保利、绿地、金地等品牌开发商的刚需楼盘，90平米小三居的户型变得十分常见，既能满足“一步到位”短时期不用换房的需求，总价也比此前120平米的大三居低了不少。

　　而限购也使购房人选择更谨慎，更珍惜手中的“房票”，选择“一步到位”的改善房。“改善性需求也是一种刚性需求。”曹一勇认为，随着家庭成员的增加，以小换大、以旧换新等升级置业的客群也是限购后不容小觑的一个购房群体。而不少开发商主打“改善”牌，设计出了一批针对刚性改善性需求的，户型面积在90-150平米的升级户型。

　　而对于舒适性的改善性需求，则有200平米以上的城市豪宅、别墅等产品能满足其需求，并延展出房屋的其他功能，比如别墅作为会所的社交功能等等。

　　曹一勇认为，住宅的设计越来越精细化，比如厨房增加了中厨西厨两种，重视储藏空间的设计，飘窗的出现等等，不仅满足居住需求，还满足现代生活多种多样的需求。产品设计也越来越多样性，既有满足刚需的小户型、过渡性住房的LOFT，也有符合改善的中户型，还有舒适的、奢侈的大户型。建筑形式有塔楼、板楼、板塔结合、各种别墅等等，现在的户型设计百花齐放，已经实现了无缝连接，不同的需求都能在市场中找到自己想要的。

　　■ 趋势谈

　　精细、实用是户型设计趋势

　　北京楼市的发展历史，也是北京户型设计的演变史。对于北京户型未来将如何发展，曹一勇认为，现在户型品种十分丰富，未来将朝着更精细化的方向发展，与人们的生活需求想契合。设计师们也将从人们的需求出发，研究出符合购房人需求的房子，并且不排除一些精神上的需求。比如现在不少人怀念大杂院时代的邻里关系，设计户型时增加邻里之间的互动平台。如现在已有别墅采用合院设计，四栋合围而建，中间留出几百平米的公共空间，可以供邻里休息、小孩玩耍，也可增进邻里之间的关系。

　　对于未来“好户型”的设计建议，曹一勇认为，首先户型设计上要满足通风、采光、日照等要求，其次，进一步合理利用楼盘面积容积率，增加楼间距，做好景观环境等。另外要考虑节能环保等要求。

　　亚豪机构市场总监郭毅则认为，实用是房屋设计不变的话题，而现在北京面临土地少的问题，紧凑、功能全的实用户型将是未来的趋势。

　　■ 见证者说

　　小户型设计水平显著提高

　　●清华大学建筑学院副教授周燕珉

　　改革开放前都是分配住房，注重公平问题，为了省面积，规定了70平米做三室，50平米做两室等，更早前还合用卫生间。这些砖混结构建筑虽不便改造，但板楼公摊很小，所以居住面积、通风采光都还算可以。商品房市场启动后，户型上怎么好卖怎么做，比如起居室3.6米-3.9米的面宽较好卖。2000年以后大户型、豪华居所的风愈演愈烈，当时土地价格慢慢上涨，小户型也需一套厨房、卫生间，大户型相对成本低，卖得还快，利润较多。现在保障房上马，小户型设计水平显著提高。

　　在设施设备上，现在普遍都考虑了冰箱、洗衣机等电器的专门位置，但仍然没有充分考虑储藏、室内为老人考虑的无障碍设计不够等问题，前期不规划好，使得后期很难改造。

　　B12-B13版采写/新京报记者 自曾晖 袁晓澜