陕西楼市调控新政具有积极意义

　　■ 楼市观察

　　陕西省要求各地将房地产开发利润控制在10%左右，至少能够让民众看清地方政府在这个市场中占有多少利益，从而对地方政府形成倒逼改革的压力。

　　陕西省住建厅和物价局近日联合下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本，公布区域住房销售价格区间，将房地产利润控制在10%左右。超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也不能取得预售证。

　　房地产调控因房价过高而引起，因此调控的目标似乎就是压低房价所推出的一些手段，如限购等政策，都是为了减少市场的购买力，期望以此来倒逼开发商降低房价，满足刚性需求。

　　但是，从现在的效果来看，这种调控由于未曾触及商品房的定价机制，因此收效并不理想，甚至引发了一些其他问题。

　　当然，房价过高的要害在于定价机制出现了混乱，它不是以开发商的建造成本和必要利润来组成，而是渗入了严重的炒作因素，使房价像股价一样充满了不确定性，房地产市场也成了类似于股市的虚拟市场。以往几年我国的富豪排行榜悉数为房地产开发商，这与国外形成了鲜明的反差，正是房地产市场这种模糊的定价模式让开发商攫取了过多的利润。

　　此次陕西出台的新政，要求开发商将商品房的建造成本按土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目进行测算，在此基础上加上10%左右的利润确定房价。这为下一轮调控找到了一个方向。这个方向就是将房价定价中的虚拟成分撇除，使其成为一个货真价实的实体市场。目前的商品房定价，普遍将房屋所在地段的附加值作为炒作因素计算在内，地铁、学校、自然景观，都成了开发商随意提价的理由，但所有这些都不是开发商投入的成本，要求购房者为其买单，也使房价虚高。按照陕西新政，以后开发商确定房价，将不能再将这些公共资源“为我所用”，房价也可以寻找到合理的、能够为购房者接受的价格中枢。

　　以成本加利润来确定房价，在此次房地产调控开展后并非没有人提出过，甚至有一些开发商有过尝试，但最后都不了了之，究其原因在于地方政府对此大都不予支持。其间的症结就在于在商品房的建造成本中，政府在土地供应和税费征收方面占了很重要的份额，尤其是土地价格的确定，同样充满了由炒作而形成的水分。因此，此次陕西省以“吃螃蟹”的勇气，在全省范围内推广这一新的定价模式，实际上也是一种自我革命。即使目前的土地拍卖和税费征收制度不予改变，但通过成本的公布，至少能够让民众看清地方政府在这个市场中占有多少利益，从而对地方政府形成倒逼改革的压力。

　　当然，这种由成本加利润组成的定价制度，在实践中还会产生一些问题，比如房价确定以后，如果房屋未能及时销售出去，开发商的管理成本会有所增加。但是，在大的方向明确以后，这些细枝末节的问题并不难解决。

　　□周俊生（上海 财经评论人）