一级开发不可成为房企圈地利器

　　■ 一周评论

　　就在万科等龙头房企在“招拍挂”市场攻城略地之际，土地一级开发市场也显得热火。浙江知名房企新湖中宝近日发布公告称，其子公司将参与浙江温州平阳县西湾海涂围垦项目的建设及后续开发，总投资为750亿元。此外，近日大名城、华夏幸福基业等房企都纷纷拿下多个一级土地开发协议。

　　此前如中国铁建、招商地产等品牌房企都纷纷拿下多个一级开发项目。保利地产也在2012半年报中提到，将积极关注城中村等一级开发的途径。近两年发展迅猛的方兴地产在2011年的130亿销售额里，有30亿来自一级土地开发业务。

　　以土地一级开发起家的房企不在少数，典型的如云南城投、绵世股份、中天城投等地方企业，通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，最后通过招拍挂出让后与政府按比例分成。

　　但多数房企更多是为了拿到二级土地开发的权利，因为进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。眼下地方政府目前资金紧张，大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了背景均雄厚的民营房企一次进入土地一级市场的良机。

　　随着广东等多地“三旧”改造及大连填海运动的进行，不少房企借此低成本获取大量土地。如立足深圳的龙头房企招商地产，就在深圳的各区旧改项目储备了庞大土地资源。

　　但一级开发绝非圈地利器。其资金投入密集度高、投资规模大，启动项目的第一期往往动辄十数亿，对普通型房企是个考验。此外，一级开发牵涉环节众多，特别是在拆迁环节存在成本变数，近年来土地一级开发成本水涨船高。

　　而由于开发周期一般较长，受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响，不但会有土地不能按计划拆迁或出让，地块出让价格规模也具有不确定性。实际上从去年开始，各地政府降低土地价格和放缓供地节奏上，都对不少介入的房企形成打击。如房企中国新城镇就因此亏损，在9月初被母公司上置集团剥离。

　　在楼市的枪林弹雨中，先行者和先烈往往只有一步之遥。把“生地”变成“熟地”，没有百分百的盈利模式，教训也远远多于经验。在楼市亟需走量与“现金为王”的时代，天量资金的投入不是人人都可做得。因此，房企要进入一级开发之前，还需慎重。

　　新京报记者 龚小锋