调控政策主导楼市十年

　　我国房地产发展“政策市”特点明显。回顾十年，梳理脉络，出现最多的关键词是“调控”，而这背后均是房价的阶段性上涨。贯穿十年的诸多政策如“18号文”、“8·31”大限、“国八条”、“90/70”、网签、限购令等政策都成为十年楼市发展的节点。新京报记者 张旭

　　“18号文”给房地产正名

　　2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业。18号文让房地产企业为之一振。与此同时，18号文也改变原房改方案中以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的提法。

　　点评：从“121文件”到“18号文”，房地产商从垂头丧气变成欢天喜地。住房供应结构的导向性变化，影响持续到今天。

　　“顺驰地王”横空出世

　　在2002年国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，土地市场的“第一拍”就开始酝酿，但直到2003年12月8日，“世纪第一拍”大兴黄村卫星城北区1号地才登场开拍。“第一拍”成就了当年顺驰与孙宏斌的名气。9.05亿元的高价，让当时所有人都记住了顺驰与孙宏斌。

　　点评：土地“招拍挂”，必将终结协议出让的历史。拍出了公平，也拍出了一个个地王。

　　“8·31”大限

　　2004年，国土资源部和监察部出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明确8月31日以后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。“8·31”大限，正式结束了靠“关系”拿地的时代。对于房地产企业格局产生了“洗牌”式的影响。同时，“8·31”大限将土地出让权、一定程度的“定价权”集中到政府手中。

　　点评：“8·31”大限，限住了曾经的“暗箱操作”，打开了房企靠实力竞争的大门。

　　紧锁“银根”调控来临

　　2004年2月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议提出必须把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。随后，商品房开发资本金比例从20%提高到35%。2004年10月，央行开始加息。房地产企业资金开始遭遇挑战。 

　　点评：此次调控是针对首轮房价高涨，当时市场对调控并不敏感。

　　“国八条”频频出台

　　相对于2005年3月的一个“国八条”——《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，2005年又出台了“新国八条”。两个“国八条”都指出了房地产市场存在的问题。“国八条”的连续出台，加上当年的加息，顺应了民众对于调控高房价的呼声，打击了炒房等市场过热现象，全国总体房价一时稳中有落。

　　点评：决心很大、动作很大，但到了2005年后房地产市场重新活跃。

　　“90/70”政策出台

　　2006年5月，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，提出自当年6月起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。同年，国土资源部提出禁止别墅用地供应。

　　点评：应该承认，90/70政策有助于增加供应套数、缓解供需矛盾。

　　北京网签

　　2005年3月，北京市建委开始推行期房网上签约，2006年1月开始实行商品房现房销售网上签约，新楼盘在取得预售证后，房源信息也就出现在北京市房地产交易管理网上，便于公众了解具体信息，对于避免一房两卖、捂盘惜售，规范市场秩序具有积极作用。

　　点评：相对于许多宏观政策，网签并不显得那么显眼。但是这条政策对于有效推动市场公开、透明交易具有很实际的意义。虽然不能称之为完美，但确实有助规范市场。

　　房价猛涨

　　2007年，北京商品房预售均价达到12436元/平，比2006年的8712元/平方米上涨了43%。虽然有此前两年密集的调控政策，但房价的上涨依然是突飞猛进。在房价上涨抬高了购房门槛的同时，更多的人也加入投资、投机购房的行列。

　　这一年还有一个值得记住的事情是，物权法实施，明确住宅用地到期后续约。

　　点评：10年楼市，最核心的关键词是“涨”，只是到了2007年，房价上涨更加突出。

　　从调控到救市

　　2007年，楼市一片火热，新一轮调控已然在酝酿。与此同时，2007年开始席卷欧美的金融危机也波及到国内经济，房地产市场开始明显降温。2008年9月开始，以降息为标志，救市开始。在多方共同作用下，2009年“小阳春”乍现，楼市最终大热。部分楼盘一年价格翻番。同时，在“四万亿”计划的刺激影响下，2009年央企抢地王成为一大风景并持续到2010年。

　　点评：调控取得效果总是很难，救市却立竿见影。

　　“史上最严厉调控”来袭

　　2010年4月，在全国房价一片上涨的背景下，国务院启动了新一轮宏观调控。其中北京在全国率先出台了“限购”政策，又于2011年出台了“加强版限购令”，外地人连续5年缴纳社保或个人所得税才有购房资格，同时对本地人限购两套房，外地人限购一套房。在限购、限贷、限价等政策影响下，市场走势下行。

　　点评：重病还需猛药医。限购令对市场的影响开始显现。