中等户型：品质源于设计灵活和多变(1)

　　自2011年北京楼市实行严格“限购”政策后，购房者由纯刚需、豪宅客户挑大梁，户型设计也朝着“两极化”发展。81-120平米的“中庸”户型，虽然面积不大，但设计灵活、格局多样，能完成首次置业或改善两居、首次改善置业三居的生活过渡，最考验设计功力。

　　以豪华两居、经济三居为主

　　洲联集团五合国际北京副总经理陆静表示，81-120平米户型在设计格局时具有多样灵活的特点，可细分为80-90平米的经济两居、90-100平米的舒适两居或小三居，100-120平米的豪华两居或舒适型三居。陆静称，大户型能在一定程度上掩盖设计缺陷，所以100平米以内的户型最考设计水平。

　　据专家介绍，由于近年来高容积率塔楼流行，北方还有保温层、抗风、抗震等要求，公摊面积较大，同样的建筑面积，北方楼盘得房率普遍更少。

　　北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师曹一勇就表示，三居最好还是120平米以上较舒服，市场上的90-100平米紧凑小三居，受制于面积，空间难免局促。

　　“舒适型两居强调居住品质和舒适度，附加功能增强，比如有独立餐厅、阳台，较大的客厅，还能有书房、更衣间、茶室等情趣空间。”九源国际建筑副总经理、总工程师李欣表示，很多两居都强调上述“两居半”功能。

　　户型要可变，避免大而不当

　　但81-120平米的两居户型在目前高房价、限购的背景下，并不是主流产品。李欣认为，舒适两居是“平民中的贵族”，而调控下大批的中产客户群还未被释放。

　　“大两居购房者一般是城市白领，不属于纯刚需，他们有小资情调，可能父母在城区有其他住房，没有同住需求。”李欣表示，这类户型一般占整个楼盘比重小，有时更多是为了完成规划要求的一些设计指标，如出现在一些楼盘边角处。

　　上述专家都对记者表示，这类型户型要注意避免“大而无用”，如过道空间过长、交通空间凌乱等，或公摊过大等情况。

　　其次，最需要注意户型的储藏空间和灵活性。李欣表示，设计师必须一开始就有“空间变化”的概念，比如在卫生间管道的布置等方面要易于格局挪动，除了现阶段各空间的使用功能外，还要满足生活状态变化的灵活使用需求。

　　■ 金牌户型展示

　　新华联运河湾 三面朝南 直瞰运河

　　楼盘位置：通州区东关大桥南侧

　　户型：97平米两居

　　均价：21000元/平米

　　装修情况：精装

　　简介：新华联运河湾的楼王产品可直瞰一线运河水景，户型涵盖100-200平米的二至四居，层高3米，精装修，拎包入住。

　　开发商自评：

　　1、主卧、次卧、起居室三面朝南，观景空间开阔。2、从居住者角度出发，添加生活阳台、“S”形观景窗等元素。3、楼王产品紧靠大运河，直瞰一线运河水景。4、精装现房，装修采用众多国内外知名品牌，品质保障。

　　设计师点评：刘晓钟（北京建筑设计研究院总建筑师）

　　优点：1、室内布局合理，起居空间完整，各功能区齐备。2、在97平米的空间里做出双卫生间，空间利用合理，也保证了居住者对私密性和便利性的需求。3、起居室、双卧均朝南，通风光照良好，提供了健康舒适的居住环境。

　　建议：主卧和次卧夹角处的过道在空间上有些浪费，可从设计上提高空间利用效益。

　　华业·东方玫瑰 通透两居 方正实用

　　楼盘位置：通州临河里路与梨园南街交会处

　　户型：悦贤阁A4-1-01户型，建筑面积88平米，两居

　　均价：16000元-17000元/平米

　　装修情况：毛坯

　　简介：项目二期A4-A9号楼，23-28层，2梯4户，户型包括63平米一居、71-95平米两居、132-157平米三居。A5号楼为精装修，在售户型面积为90-157平米。

　　开发商自评：

　　1、经典方正两居，南北通透，全明设计。2、灵动百变的空间设计。3、270°瞰景。4、合理的户型设计，避免空间浪费。5、主卧配备观景阳台，容纳更多绿色和阳光。

　　设计师点评：余为群（笛东联合规划设计公司副总裁）

　　优点：1、南北通透，无论居室或浴厕均有良好的通风采光，具备健康住宅的基本要件。2、以护墙遮蔽浴厕入口，避免入户直视马桶，同时形成餐厅完整的背景墙面。3、西向除浴厕外无开口，减少西晒对居室影响。4、浴厕安排紧凑，干湿分离。

　　建议：因户型较小，无玄关等过渡空间，入口处宜有橱柜等形成休憩角。厨房进深达3.5米，宜将灶台移至窗台，自进门处依次安置洗衣区、冰箱位置、解冻洗涤区、料理台、灶台。

　　香悦四季 双卫设计 飘窗好观景

　　楼盘位置：顺义区顺义新城白马路与顺安北路交界

　　户型：115平米两居

　　均价：14500元/平米

　　装修情况：精装

　　简介：香悦四季西区有多套95-118平米的两居、三居房源在售。现在可参加团购活动，享受洋房1万抵4万，公寓5000元打9.5折的优惠。

　　开发商自评：

　　1、独立南北向客厅、餐厅，空间具有连贯性。双卫设计，阳光明卫。2、3个飘窗设计，270度采光及景观，视野更为开阔。3、南向面宽12米，整体进深约11米，局部进深6米；主卧的面宽可达3.8米，居住舒适度高。4、全精装，省心省力。

　　设计师点评：刘晓钟（北京建筑设计研究院总建筑师）

　　优点：1、该户型位于楼栋的西端，南北通透，通风采光良好。2、两个卧室布局合理，基本上互不干扰，保证居住的舒适度。3、户型的功能格局比较分明，餐厅相对于客厅比较独立，且面积较大，提供了很好的就餐、休息区域。4、厕浴之间有相应隔离，干湿分明，便于打理。

　　建议：厨卫区域没有考虑到洗衣机的安放，可以考虑在厨房北侧的生活阳台设计洗衣间，方便居住者打理日常清洁工作。

　　（下转B13版）