舒适户型：满足家庭“全周期”居住

　　随着2010年、2011年楼市限购政策加码，住宅市场投资需求受到抑制，房子回归居住本质。房票时代下，开发商的户型研发强调满足自住客群的“全周期”居住需求；作为刚性需求中的一种，购房自住的改善性客群一般是二次置业，对品质和舒适度有更高要求，120-150平米的主流三居户型成为首选。

　　升级版三居，更强调舒适性

　　在北京新纪元建筑工程设计有限公司董事长曾繁柏看来，120-150平米之间的户型介于“舒适”和“豪华”之间，更偏向舒适，客户多为“以小换大、以旧换新”等改善性的二次置业。

　　据洲联集团五合国际北京副总经理陆静介绍，目前北京楼市主流舒适的三居户型一般为120-150平米，而卖得好的三居是135平米以上的三室两厅两卫户型。

　　对开发商而言，户型定位除了受限于地块条件、建筑规划的指标外，更多还要和项目区域环境、周边市场竞争、客流消费水平挂钩。

　　朗润园项目负责人表示，项目规划容积率1.8，适合做改善类户型，目前成交的客户一般希望享受到大尺度的舒适空间。

　　设计空间大，留出“功能房”

　　据专家介绍，北京购房者一直偏爱“大户型”，在2006年“90/70”政策出台前，北京120-150平米三居十分常见；2007年房价高涨，为了控制总价，房屋面积不断缩小。

　　由于北方地区建筑公摊面积较大，三居建筑面积至少要在120平米以上才能真正“住得舒服”，而建筑面积增大，设计空间也更从容，可注重在几代人生活氛围的打造上，主要设计原则为动静分区、流线合理，而细节上则重视玄关收纳、储藏收纳、独立“功能房”等方面。

　　中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫表示，120平米以上的三居遵循公私分离，动静分区的原则，如果是三口之家，除了夫妻和孩子的卧室外，第三个房间可以设置成为多功能室，作为游戏、学习、客房等空间，如果是150平米的三居室，还可留一个储藏室。

　　■ 黄金户型展示

　　金科·廊桥水岸 12米面宽 户型方正

　　楼盘位置：昌平白浮泉湿地公园东，南丰路与怀昌路交会处东北角

　　户型：135平米三室两厅两卫

　　均价：18500元/平米

　　装修情况：毛坯

　　简介：项目紧邻白浮泉公园和廊桥河谷公园，占地20万平米，建筑面积13万平米，容积率1.2，开发商金科地产以擅长打造“花园洋房”著称，5-6层阳光短板，1梯2户，户型为109-300平米，共592户。

　　开发商自评：

　　1、纯粹6层电梯花园洋房社区，容积率仅为1.2，绿化覆盖率达60%，媲美别墅环境。2、一梯两户，南北通透，户型方正，分区合理。3、最高可达12米的超大面宽，室内最重要的三大空间双主卧、豪阔客厅全线朝南。4、户型面宽进深比符合1:1，并且间间格局方正，拥有3米层高。5、南北向房间每间都设有超值的外延空间。

　　设计师点评：张安星（九源（北京）国际建筑顾问有限公司建筑分院院长）

　　优点：1、户型方正，非常节省面积，所有房间无多余的交通面积、没有浪费空间。2、大面宽、短进深保证舒适性，每个房间的面积都较大，如客厅面宽在4.2米，次卧在3.3米。3、厨房空间大，面宽达2.7米，便于双排布置，符合现在流行趋势，方便家电摆放。

　　建议：从入户花园进门后，只有一个1米左右的小门洞连接主要的生活空间，应考虑配备一个较豪华的门厅。所有的门都冲着客厅方向开、次卧卫生间设置了浴缸，但主卫只有淋浴，次卫的面积比主卫大、没有设置专门的储藏空间，综合以上，建议主卧卫生间可以再往下拉，主卧进深4米多，完全能做出一个储藏室，北向阳台可做小，使北向次卧更大，次卫开口可改到不正对客厅，使主、次卧更加通透，还能保证一些墙面可以放置家具。

　　华润·润西山 南北通透 结构合理

　　楼盘位置：阜石路双峪路口向南1.8公里

　　户型：126平米三室两厅两卫

　　均价：26000元/平米

　　装修情况：精装

　　简介：项目占地面积20万平米，容积率为2，绿化率37.76%，力求打造北京低密度山地宜居生态城，项目在社区拥有3.5万平米华润自持商业中心，2013年年中开业。10月推出的润西山·B组团新品持续热销，126平米精装三居户型年底将加推。

　　开发商自评：

　　1、6-10层的纯通透阳光薄板，126平米所有户型均为南北通透，一梯两户。2、南向超大面宽、各房间均有特大的观景窗。3、内置式景观阳台，南眺西山风貌，北观叠水景致，户户视野不同。4、“国墅”级精装，玄关、厅堂等室内公共空间使用石材拼花。

　　设计师点评：王纬琦（洲联集团WLTK设计总监）

　　优点：1、从规划角度看，该户型做得非常好。整体进深做到16米，面宽合适，户型方正，很好地节能、省地、规划容易出面积，减少楼栋数，增加居住舒适度。2、从户型角度看，空间使用结构合理，实现了南北通透，尤其在入口玄关、储藏空间上设计到位。

　　建议：入口玄关门可以换一个方向开，方便入门后放置东西。2、客厅东侧开了一个窗，估计是中间户型，但如果是端户型（右边不再拼接其他户型），可设置一个转角窗户或使厨房朝南。为了节地进深做大，餐客合一，房间基本能通透，但通风只能靠书房、卧室门都打开。

　　龙湖香醍蓝湾 两厅联动 86%得房率

　　楼盘位置：顺义区奥林匹克水上公园西侧

　　户型：135平米三室两厅

　　均价：14800元/平米

　　装修情况：毛坯

　　简介：于11月17日开盘，主力户型为120-140平米三居，310-320平米五居。预计2014年10月入住。

　　开发商自评：

　　1、餐厅客厅南北通透，面宽达4米，两厅联动使得空间具有连贯性。2、双主卧朝南，主卧配带独立卫生间。3、高达86%以上的得房率，减少业主额外分摊成本。

　　设计师点评：边力（北京博地澜屋建筑规划设计有限公司副总建筑师）

　　优点：1、面宽进深尺度合理，双向阳台，采光条件良好。2、客厅与餐厅相对，便于通风。3、三个卧室均为直接采光，居住舒适。

　　建议：餐厅面宽在3.8米左右，建议改变北面阳台的位置，或者是缩短阳台的长度，在阳台与厨房之间开窗，使得餐厅能直接采光。两个卫生间均为暗卫，应注意通风防潮。

　　金科王府 一梯二户 南北双阳台

　　楼盘位置：昌平区小汤山九华山庄东300米路南

　　户型：140平米三室两厅两卫

　　均价：洋房20000元/平米

　　装修情况：精装

　　简介：项目是奥北地区千万级豪宅居住区，建筑面积15万平方米，综合容积率近1，别墅区容积率0.68，产品有法式的独栋、联排别墅、以及精装观景洋房。

　　开发商自评：

　　1、别墅区的温泉精装洋房，一梯二户。2、3米层高，最高可达12米的面宽设计，辅以超大的空间赠送。3、家中最重要的主次双卧室与豪景客厅全线朝南。4、精心规划独立入户花厅、南北双阳台。

　　设计师点评：张安星（九源（北京）国际建筑顾问有限公司建筑分院院长）

　　优点：1、户型方正，房间利用率高。2、140平米的三室户型进深达14.7米，给居住者日后很大的优化空间，每间房面积都较大，居住舒适。

　　建议：为提高利用率，取消各种拐道，公共空间成为交通通道，动静分区受到一定影响；主卧、次卧的入户门相对，建议调整。

　　东亚马赛公馆 “L”形阳台窗 视野宽阔

　　楼盘位置：大兴区清源西路与西旺路交界处

　　户型：142平米三室两厅

　　均价：18800元/平米

　　装修情况：毛坯

　　简介：东亚马赛公馆二期已于9月26日开盘，均价18800元/平米。主推户型83平米、95平米两居，106平米、125平米、139平米三居。

　　开发商自评：

　　1、南北通透，南北双阳台，南向双主卧。2、客厅4.5米大宽面，户型方正。3、明厨明卫。

　　设计师点评：边力（北京博地澜屋建筑规划设计有限公司副总建筑师）

　　优点：1、户型进深短，南北通透，提供了光照、通风的良好居住环境。2、屋内客厅、餐厅、卧室、卫生间等大部分功能空间为直接采光，在同类产品里比较少见。3、南面次卧阳台窗户为“L”造型，采光良好、视野宽阔。

　　建议：北面布局比较紧凑，厨房相对狭窄，不方便使用。

　　■ 专家视角

　　警惕收纳空间设计不足

　　●刘卫东（中国建筑标准设计研究院执行总建筑师）

　　现在很多120-150平米户型的客厅都很大，卧室面积相对较小。这样容易造成被褥、衣物等物品收纳空间不足。还有客厅入户的地方，大部分户型都没有考虑到鞋柜的安置。然而现实中，一般人家都有入户换鞋的需要，而这些鞋子却没有合适的地方摆放。在国外很多地方有规定，房屋的收纳空间必须占到使用面积的1/10。而北京现在很多户型的设计没有充分考虑到收纳空间。

　　在户型设计时要从居住者的居家需求出发，房屋中各种功能空间的设计、分配要有系统规划。居住者日常生活中需要收纳哪些物品，可以分为几类，分别在房屋的什么地方收纳，收纳空间如何安排更合理，这些都要考虑，做到设计精细化。

　　购房者要根据自己实际需要，选择客厅与卧室等功能区域面积分配符合自己需求的户型。

　　好设计体现在功能分区上

　　●张安星（九源（北京）国际建筑顾问有限公司建筑分院院长）

　　所有好户型都要符合家庭的生活布局，比如进门要有放雨伞、鞋子等搁置物品的空间，客厅、餐厅最好留出整面墙来放家具，因为餐桌不会摆在正中间。

　　针对舒适、改善型大户型来说，由于面积较大，好的设计应体现在功能的分区上，如动静区，洁污区、干净的流线、脏的流线应尽量在划定的区域内。

　　这类常见户型如南北向板楼，通常南边放一个客厅，一个主卧，北边两间或三间房，再加上一个厨房，因一般电梯都在中间，有的户型会把南边卧室放在电梯一侧，以保证厅的方正，但是客人的居住流线不清晰，除非面积更大，做到四居或五居，在此放一个客房。

　　如果设计150平米左右户型，重点应放在厨房和公共卫生间上，有一些户型会把公共卫生间塞在最里头，虽然节省空间，但人的行动路线会互相干扰，没有私密性。最好有独立、分离的洗衣空间。如能有一个或半个工作间，会对整体户型有较大提升，可做成书房、客房、或者女主人的衣服储藏空间。

　　■ 开发商心得

　　情趣空间 灵巧储物

　　●北京龙湖相关负责人

　　121-150平米的大户型可满足三到四居的改善性需求，主要是针对中高端客群。

　　根据我们的经验是：首先居室数量要满足家庭结构，其次主卧、客厅面宽做大，比如长楹天街140平米三居，3.1米层高，主卧4米面宽、客厅4.4米面宽，居住更舒适；其次在功能使用空间分区上既加强家庭交流，又保证私密性。长楹天街，做了飘窗等情趣空间的赠送。生活阳台、客厅、餐厅、厨房一字排开，较通透；南北动静分区，南向客厅，北向书房和儿童房，通过入户玄关的分离相对保护私密性，功能分区。

　　总体上这类三居产品，应该注重情趣空间、动静分区、灵巧的储物空间、人性化的凹槽、墙面设计，提高利用率。

　　■ 居住感受

　　空间凌乱餐厅浪费

　　●雷先生（国企职员，家住朝阳）

　　我家的房子是三室两厅，有120多平米。总体上来说，宽敞舒适，现在一家四口人住完全够了。但是仍然存在一些问题。

　　首先，朝北的小次卧面积很小，现在是给孩子做儿童房用，孩子和奶奶住。但是过两年孩子需要独立房间，这间卧室的空间就显得小了。

　　另外，餐厅位置比较尴尬。餐厅空荡荡的夹在客厅、厨房和卧室之间，“前不着村，后不挨店”，空间上比较凌乱。后来索性也不在这里布置餐厅了，现在家里人主要还是在客厅吃饭。但是总感觉这块面积有点儿浪费。

　　书房紧邻厨房受干扰

　　●孙小姐（银行职员，家住）

　　我家房子有十来年了，户型设计比较老。一进门是条长长的门廊，光线昏暗，有时候白天出入也需要开灯。本来房子面积不小，可是一进门感觉不宽敞，整个房子都显得昏暗、格局拥挤。

　　我现在仍需要准备资格考试，父亲平时没事儿也喜欢看看书，所以小次卧就做了书房。但是这间次卧和厨房相邻，正对着餐厅。平时做饭油烟味呛人，不够安静，学习也会受到影响。

　　B14-B15版采写/新京报记者 自曾晖 方王洋