奢华大宅：要“豪”，还要“身份感”

　　北方购房者一直偏爱大户型，但在土地供应稀缺、房价居高不下的北京，近年来市场主流户型有缩小趋势，因此150平米以上的房子可谓“大宅”，成为社会富裕人群对稀缺资源的占有形式，其户型不仅追求高质量的空间设计和居住舒适度，更要求体现对身份的认同感。

　　千万级城市豪宅兴起

　　洲联集团五合国际总建筑师刘力表示，自2011年加强版限购令实施以来，购房者分化为拥有购买资格的刚需和富裕阶层，户型产品也迅速分化，大户型利润较高，出现“越做越大”的趋势。

　　记者了解到，目前北京楼市中150平米以上的大户型一般又分为舒适型、豪华类产品，即150-180平米的中高档改善型三居、四居，以及200平米以上的豪宅产品。

　　业内人士介绍，近年来“城市豪宅”兴起，一些地段较好的楼盘如金茂府、西山壹号院、紫御华府、公园1872等高端楼盘，主力户型都在300平米以上，购房门槛达千万级。

　　“豪宅户型在200平米以下就明显不好卖。”朝阳区一豪宅项目营销负责人表示。不过他同时强调，若是针对二次置业的改善型客户，地段一般在五环外，就需把面积控制在180平米以内，以控制总价，但户型上也不能缺少“豪华体验”。

　　强调舒适尊贵

　　“单从户型上看，150平米的房子最好做到三个开间向阳，主卧设计要类似于五星级酒店的标准间。”北京新纪元建筑工程设计有限公司董事长曾繁柏说。

　　由于面积足够大，大户型产品设计的重点是强调功能分区，规避“大而不当”的空间浪费，设计规划多用途的功能房和情趣空间，如书房、雪茄房、娱乐室或主人的收藏室等。

　　专家介绍，150平米以上的大户型首先要保证社区的纯粹性和品质感，规划上强调“均好性”；其次除了满足改善型产品的基本标准外，最重要的是强调一种“豪华性”，如从星河湾开始，豪宅室内流行的“十字形”布局，增强空间的仪式感。

　　从北京标杆豪宅棕榈泉、星河湾、北京御园来看，豪宅不仅要满足客户对奢华舒适的生活感受，更要赋予客户一种尊贵的“身份感”。

　　紫御华府 “三进式”设计

　　楼盘地址：国家奥林匹克公园北侧

　　户型：370平米四室四厅五卫

　　装修情况：豪华精装

　　均价：60000元/平米

　　简介：项目共231套房源，户型面积为370-1200平米，采用“三进式”设计，豪华精装标准。370平米户型所在楼栋楼间距较大，景观资源最佳。

　　开发商自评：

　　1、户型沿承空中别墅设计理念；主佣分梯，三梯二户，独立私家电梯入户。2、南北通透，方正，中轴对称，采用皇家紫禁城三进式礼序空间，3.6米层高，南向22米面宽，40平米阳光入户花厅，南向客厅可270度观景，共4个南向功能空间、7个储物空间。3、南向双主卧设计，设近20平米独立步入式衣帽间。4、高标准精装，同层排水系统，中央吸尘。

　　设计师点评：常海龙（北京维拓建筑设计有限公司副总建筑师）

　　优点：1、南北通透，每个卧室都带卫生间，属豪宅标配。2 核心筒的设计减少公摊，走道面积不浪费；室内的空间组织有秩序，设计较成熟。

　　建议：1、餐厅和客厅之间的过渡厅尺度稍显浪费。2、厨房增加采光。

　　金科·廊桥水岸 九宫格布局

　　楼盘位置：昌平区南丰路与怀昌路交叉口东北角

　　户型面积：155平米三居室

　　均价：20000元/平米

　　装修情况：毛坯

　　简介：金科·廊桥水岸占地20万平米，建筑面积13万平米。依傍白浮泉公园、金科廊桥河谷公园等。

　　开发商自评：

　　1、一梯两户，南北通透，户型方正，分区合理。2、最高可达12米的超大面宽，双主卧及客厅全部朝南。3、面宽进深比符合1:1，格局方正，更拥有3米超高层高。4、东侧卧室拥有独立衣帽间，西侧卧室拥有超大尺度飘窗空间。5、南北向房间每间都设有超值的外延空间。

　　设计师点评：余为群（笛东联合规划设计公司副总裁）

　　优点：1、户型分区呈九宫格布局，入户—玄关、餐厅—中堂、客厅—明堂、阳台—院落等，次第展开；卧房、浴厕则分布左右，层次井然。2、入口配置弹性使用的阳台空间。3、中央餐厅汇集全户流线。3、居室及主卧浴厕通风采光良好；厨房、餐厅至客厅，一体通透。4、浴厕安排紧凑。

　　建议：1、无窗浴厕宜结合管道间或入户侧壁设计修饰。2、厨房的水槽宜南移。

　　合生·滨江帝景 舒适大主卧

　　楼盘地址：通州运河西大街

　　户型：154平米三室两厅两卫

　　装修情况：精装

　　均价：18300元/平米

　　简介：合生·滨江帝景位于通州新城核心区，总建筑面积约43万平米，整体规划为高层板楼，以高档住宅为主、兼有公建，配备10万平米法式情景园林、五大主题广场。

　　开发商自评：

　　1、南北通透全明三居、动静分区，合理布局。2、超大舒适主卧，人性化主卫设计，超高使用率。3、客厅配以270°落地飘窗，四季美景尽收眼底。

　　设计师点评：常海龙（北京维拓建筑设计有限公司副总建筑师）

　　优点：1、南北通透，结构紧凑，总体中规中矩。2、最大亮点是主卧和主卫的处理，主卧通透，通风好。而且主卧、主卫间是轻体墙，为将来改造留空间。

　　建议：1、150平米以上的户型最好有三个开间朝南；2、厨房、餐厅的比例可优化，厨房规模可压缩，做成U字形，使用更方便。

　　金科王府 起居室挑空

　　楼盘位置：昌平区小汤山九华山庄东300米路南

　　户型面积：190平米叠拼别墅

　　均价：480万元/套

　　装修情况：毛坯

　　简介：金科王府为法式风格，配以精心雕琢的社区宫廷园林。项目占地20万平米，建筑面积为22.5万平米。周边遍布成熟居住社区和高档休闲设施。

　　开发商自评：

　　1、私家室内泳池，超大面积下沉庭院。2、尊贵入户门厅，超大尺度庭院、起居室挑高，彰显居者生活气度。

　　设计师点评：余为群（笛东联合规划设计公司副总裁）

　　优点：1、南北基本通透，起居室挑空，地下室配置下沉庭院，通风采光良好。2、以照壁处理入口，既避免入户直视，又可配置衣鞋柜，形成过渡性的玄关空间。3、起居室两层挑空，夹层可形成多功能小厅，空间层次丰富。

　　建议：1、餐厅与厨房之间的空间定位不明。2、浴厕无窗，不尽合理。3、厨房水槽位置应接近冰箱。

　　旭辉御锦 全明设计

　　楼盘地址：中央别墅东区2号地，T3航站楼东南8公里

　　户型：260平米四室三厅四卫

　　装修情况：毛坯

　　均价：待定

　　简介：旭辉御锦位于中央别墅东区，温榆河生态走廊上，占地面积6万平米，建筑面积9万平米，容积率1.5，户型为全新160-260平米院墅产品，共492户。

　　开发商自评：

　　1、私家花园入户，南北双露台，7.2米超大开间，舒畅的空间感。2、全明设计，明厨明厅明卧明卫，超大阳光餐厅，主卧套房设计，步入式阳光衣帽间。3、动静分区，居室私密性好；全明地下室采光充足，可打造影音世界、酒吧区等乐趣场所。

　　设计师点评：李先生（资深设计师）

　　优点：1、户型设计南北通透，采光较好，客厅7.2米大面宽在叠拼别墅中较难得。2、动静分区合理，主卧套房设计，保障主人的私密空间，房间功能布局较合理。

　　建议：1、书房稍小，改做收藏室之类的功能空间会更好；2、作为高端住宅，最好能做中西厨。

　　■ 开发商心得

　　要最大化户型的舒适度

　　●北京绿城建设房地产经纪有限公司负责人

　　绿城做大户型产品多一些。大户型拥有更多的想象空间和操作空间，在设计上受到的限制相对较少。我们更关注户型舒适度的最大化，要保证外立面的美观和协调。

　　在内部空间的设计上，大户型可以有更大的空间做更大的面宽，把通风、衣帽间、储藏室等功能性空间向户型的中心安排，把外围的一圈留给卧室、书房、餐厅和客厅等空间。在户型的设计上，要从系统的角度考虑，例如卧室和卫生间、衣帽间成为一个系统。

　　■ 居住者感受

　　168平米两居卧室不够用

　　●宁女士（公司行政人员）

　　我家是168平米的复式，两层都是南北通透，通风和采光都很好。顶层的挑高将近5米，显得非常宽敞。

　　唯一感觉有些美中不足的是，168平米的户型只是两居室。虽然客厅和阳台都很敞亮，但卧室的功能性还是比较重要的。现在父母和我们一起住刚刚好，将来孩子大了，卧室就不够用。只能把楼下的餐厅隔成卧室。

　　■ 专家观点

　　豪宅最重视公共空间

　　●常海龙（北京维拓建筑设计有限公司副总建筑师）

　　在北京购买150平米以上的大户型房屋，最主要还是看朝向和通风；其次因为面积大，要有足够的房间朝南，南北通风一定要有。户内各功能区应按照总面积合理配比，但应有序组织。比如，大户型的交通空间一定会相应增长，这时厨房怎么和餐厅分开、动静怎么组合就很重要，最好不要有互相套用的空间，确保独立空间。

　　对豪宅而言，公共部分空间十分重要，如客户从楼梯、电梯上来后，在到达自家之前的公共区域给人何种体验、感觉，豪宅和普通住宅差别巨大，入户后的差距反而没有那么大。剩下的是空气洁净度、空调安装位置、管线布置等内部技术性问题，基本还是看居住的舒适度。

　　B14-B15版采写/新京报记者 自曾晖 刘狄