“楼市已走过最艰难时刻”

　　2012年楼市“低开高走”，开发商的心情也犹如坐“过山车”忽下忽上。今年6月开发商齐聚海南博鳌时整体情绪还较悲观，认为回暖根基不稳，房地产“被抛弃打压”。但记者在12月6日开幕、为期三天的2012中国住交会上了解到，参会开发商普遍表示“最糟糕的时候已经过去”，不仅大多数房企业绩实现了正增长，十八大后中央政策对“城镇化”的支持也为行业带来新的增长信心。

　　已连续举办14年的CIHAF中国住交会可谓中国房地产行业每年一次的“大展”，2012年住交会的主题是“推动房地产行业向上的力量”。

　　记者在会场看到，本届参展的房企虽不足20家，但房地产工程类、设计类等上下游相关服务商参展数量明显增多。在持续三天、包括20多场分论坛的大会上，除了热议限购等调控政策在2013年的趋势外，新形势下房企向商业地产、养老地产、产业地产转型成为热点，专家、学者、开发商大佬们进行了观点激烈交锋。

　　焦点 1

　　政策或微调明年市场更好

　　自2011年出台“加强版限购令”后，楼市在近两年的调控中经历了“根本性”的变化，虽然“最坏的时候”已过去，限购与房价仍是本届住交会的争论焦点。

　　旭辉集团董事长林中表示，虽然限购措施从市场角度看有缺陷，但在整个房地产相应机制和配套政策完善前是最有效的方法，相信明年整个楼市会稳中有小幅增长，市场比2012年要好。

　　朗诗集团董事长田明也认为2013年楼市不会比2012年更差，他表示取消限购政策的前提是房价不会涨上去，决策层绝不会容忍房价暴涨。

　　“限购是打封闭，不可能一直打下去，”全国工商联房地产商会副会长钱建蓉认为，限购将来必须做调整，调控的方向是完善土地等原材料的市场化。

　　“限购、限贷、限价只会越调越乱，希望明年调控回到市场化和法制化的渠道。”中坤集团董事长黄怒波认为，目前简单的限购措施值得商榷，因为房价没有调下来，明年或许会逐渐对调控措施做微调，房产税必然是趋势。

　　观点：

　　房价的60%被政府收走

　　●钱建蓉（全国工商联房地产商会副会长）

　　房地产领域35%-40%是土地成本，20%是各类税费，调控中开发商利润受压缩，抑制房价最有效的方法是回到供求上，现在整个房价60%都被政府收走，政府必须在税费和土地费方面有所下降。

　　限购让房价涨不上去

　　●凌克（金地集团董事长）

　　未来十年住宅行业发展的速度可能会稍稍下调，但影响不大，影响大的是成本、行业的利润率。为什么房价涨不上去，主要是改善性需求被砍了60%。限购把再次改善的需求都抑制住了，市场以刚需和首次改善需求为主，再次改善能有较好的市场可能要等3年后，当然北京这些城市例外。

　　焦点 2

　　城镇化利好房地产

　　十八大后“城镇化”成为重要政策之一，虽然业内普遍认为“城镇化”并不简单等于“房地产化”，但必然带动房地产发展，这也使得此前已被认为终结“黄金十年”的房地产市场再次焕发生机，行业重拾增长信心，部分参会开发商表示房地产还有10年的增长期。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，城镇化发展一定会带来房地产发展，但不等于全部开发高档住宅，中低收入的人群也有住房需求，目前三、四线城市没有限购限贷，其可能推动区域经济形势攀升。中国城乡建设经济研究所所长陈淮说，此前中共中央政治局会议中关于城镇化的提法预示未来5-10年内，城镇化、城市化是高潮还是低谷。

　　“十二五期间房地产的发展不存在问题，”中国房地产业协会副会长朱中一称，2020年前仍是房地产发展的机遇期，最重要的原因是城镇化，随着国家对服务业的支持和产业结构调整，商业地产、旅游地产、产业园区地产、养老地产都将迎来机遇。

　　观点：

　　房地产很难城镇化

　　●田明（朗诗集团董事长）

　　很多同行提到城镇化眼睛就冒光，觉得城镇化等于房地产化，但今天的房地产很难城镇化，决策层的提法表明其更关注中小城市和县城，让农村的人口转移必须要有产业、服务业、社会的发展。

　　最大问题是产业滞后

　　●杨天举（泛华集团总裁）

　　原来不太敢涉足城镇化，因为基础设施投入很难收回，二、三线城市面临着造血机能问题，大家担心政府的信用危机，最大的问题是供给不足。产业创造供给，城市化创造需求。如果产业滞后，只是简单的房地产化，城市就出现泡沫，必须解决扩大内需、内生增长。

　　焦点 3

　　转型突围难

　　“转型”已成为近年来房地产行业论坛的必谈话题，在住宅开发面临重重调控压力下，开发商涉足商业地产、旅游地产、产业地产、养老地产、物流地产，乃至矿业开发领域，但业内对这一波“八仙过海”的转型尝试普遍悲观，主要原因是上述转型都需要“产业”、“运营”做支撑，是长线产品，但房企在资金、资源和管理上不具备竞争力和掌控力。

　　朗诗集团董事长田明表示，转型必须要做，但是转型之路不容易，还要看外部环境，大量的转型会失败，成功的只是少数。中坤集团董事长黄怒波预测楼市下一个最大的泡沫将出现在商业地产。旭辉集团董事长林中也表示，转型是取舍，是减法，不支持自持商业地产，房企转型的成功概率不大。

　　观点：

　　旅游地产不是地产下乡

　　●朱中一（中国房地产业协会副会长）

　　国家支持生产型服务业发展，商业地产、旅游地产有前景。商业地产、产业园区地产的核心都是“产业”，比如旅游地产中地产是载体、是为旅游服务的，但现在很多地方发展旅游地产，是到旅游地区开发房地产、搞买卖。现在有些旅游地产到了县里、乡里，搞成了地产下乡。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖