新型城镇化利好房地产业

　　12月16日落幕的中央经济工作会议，将“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出。业界普遍认为，城镇化或是未来房地产行业发展的重要机遇，认为城镇化或将引领中国地产的新格局。而深耕细分领域、坚持差异化，成为房企的共识。

　　未来十年，城镇化推动房地产业

　　在解读中国城镇化建设给中国房地产业带来的机遇时，多位业内人士认为，商品房与保障房是城镇居民安居的保障，也是推动城镇化进程的重要动力。随着政府着力推进“城镇化”建设相关信息的集中释放，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒。经济学者陈淮也公开指出，中国目前的城镇化建设还有一定的缺陷，但当地产开发商意识到城镇化滞后于工业化这个问题时，就能更好地了解城市建设给房地产经济带来的契机。

　　中国房地产协会副会长朱中一在第十四届住交会上就指出，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”朱中一介绍，十二五期间我国将建住宅6500万套，总面积50亿-55亿平米，其中保障房有3500万套。另外，随着产业结构的调整，商业地产、旅游地产、产业地产都在进一步发展，老年住房问题也越来越受到关注。

　　旭辉集团董事局主席林中也表示，未来的十年，城市的建设和城镇的建设是经济发展的重点，这将推动经济的发展，未来十年房地产还将有较好的发展。林中指出，城镇化能为一二线城市带来持续发展的动力，农民将转变为城镇居民，同时，城镇化的过程将给不同的开发商带来发展的机会。

　　城镇化推进，对开发商提出更高、更专业要求

　　不过，对于业内普遍的乐观态度，华远集团任志强在近日出席“2012中国地产财富年会”时也指出，对于房地产及城镇化的发展，仍有很多亟待解决的问题。有业内人士就认为，城镇化不意味着房地产化，对于国家的城镇化战略，房企不应盲目乐观。房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，对开发商也将提出更高、更专业的要求。“城镇化一方面给房地产行业带来机遇，另一方面对企业和行业也是挑战。”

　　随着城市规模扩张、城市化进程加快、城市人口增加，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，并要求城市功能向集约化发展。这就要求开发商具备更为专业的城市综合开发的能力，能对城市区域进行整体成片开发，具有规模化、高效化、标准化的特点，能较好满足新型城镇化建设的需求。而这对于处在经济转型期的房企来说，面临的将是必须转型和升级的契机与挑战。万科地产副总裁毛大庆就公开表示，万科转型的主线索是现代服务业。“未来万科的商业是社区型的商业，我们要做新城的城市综合体。金融风暴期间，资金稳定的往往是服务型、社区型物业。”

　　记者了解到，很多房地产开发企业，都已经在进行相关的研究工作，并已开始考虑依据“城镇化”调整自身的开发模式、业务布局和产品线。因为看好城镇化发展前景，部分开发企业也开始在一些有潜力的县市拓展城镇区域地块的土地储备。

　　此外，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在“新型城镇化”的过程中，旅游行业将大幅受益，反过来，这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点，伴随着城镇化深度加深，这些旅游地产也会获得新的发展机会。

　　■ 焦点问题

　　房企在城镇化开发道路上如何摸索？

　　多家房企已聚焦二三线城市

　　其实早在十八大报告出台之前，众多房企已经开始在城镇化开发的道路上谋划布局。

　　万达集团董事长王健林曾对记者表示，中国的城市化率不要和美国的93%、欧洲的80%相比，达到最低70%的目标是比较合理的，目前还相差20%。如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70%的比例计算，应该有10亿多人生活在城市里，现在还有3亿没完成。所以，在看得见的15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃地进一步发展；而万达的提早转型也是基于提前布局。

　　与万达由中心向周边辐射不同，恒大地产从成立之初便集中下探二、三、四线城市，占据其总土储规模近80%，降低源头土地成本的同时，在近些年的市场中获得了迅速的发展。

　　此外，以中信地产、招商地产为代表的央企同样高度关注城镇化战略。包括镇江、嘉兴、徐州、廊坊、唐山、岳阳、惠州、南昌等众多三、四线区域市场都被机构重点推荐并进入房企视野，一旦时机成熟，一些镇级的房地产市场也将获得蓬勃发展。

　　申银万国分析师认为，从房地产市场的发展规律来看，二、三线城市楼市无泡沫；同时，尽管不知道未来产业转移的具体路线，但是产业向二、三线城市转移的方向是明确的，二、三线城市人口必将增加，因此，二、三线城市的房地产市场发展空间大。

　　新型城镇化需要房企如何参与？

　　利润与社会效益等需通盘考虑

　　城市规划专家高毅存表示，中国在未来面临着巨大的历史性机遇和挑战，大量的农业人口和农业从业资金、土地面积将会转入城镇化通道。房地产作为中国经济产业支柱之一，所带动的城市发展和GDP发展速度远超其他产业所带来的总量，但是目前房地产市场也出现了一些问题，整个行业总体发展还是良性的，在国内经济高速发展的带动之下，房地产行业至少还有10年左右的旺盛发展期。房地产企业作为参与未来城镇化发展的重要组成部分，应当在追逐利润的同时更多地考虑社会效益和环境效益，增强自身的社会责任感；争取有限资源的最大化利用，减少大而奢华的产品，是房企和相关行业在未来几年需要思考的问题，还应有低碳、节能环保等技术的应用。

　　住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰认为，未来房地产业的发展，必然从追求数量的增长转向质量与品质的提高上。提高质量与品质的重要的途径就是新型建筑工业化，即采用产业化的方式生产和建造房子，标准化设计与产品、工厂生产、现场安装、全装修，同时大量采用绿色、节能、低碳、环保的产品。因此，能够更好地实施城镇化建设的企业应该具有雄厚的业务开发实力、强大的质量和进度管控能力以及较强社会责任感和担当力。

　　本版采写/新京报记者 李捷 张佳竹