新地铁开通 住宅商场齐受益

　　12月28日，北京地铁6号线一期、8号线二期南段、9号线北段、10号线二期将会正式通车。从过去的经验来看，轨道交通是对区域楼市最大的利好之一，北京几乎每一条地铁的开通，都能够让其经过的一个甚至多个区域的楼市实现跨越式发展。这次的“四线齐发”也不例外。从方案公布到开始施工再到开通在即，新地铁沿线周边区域房产受到追捧。无论是新房还是二手房市场，都表现出需求明显增加，价格也不断上升的态势。

　　二手房 “地铁房”惜售、涨价

　　麦田房产朝青南区区域经理车金龙透露，朝青商圈目前均价比去年同期有所上升，而较大涨幅主要出现在最近几个月，以地铁6号线青年路站东西口旁的楼盘为例，11月初青年汇均价约为3万元/平米，天鹅湾均价约为3.2万元/平米，而现在每平米价格约有2000元的上浮。“从6号线试运行前，沿线二手房业主就已经开始表现出惜售心理，逐步调高房价。”

　　根据链家地产市场研究部对新开通地铁周边区域的客源统计显示，与10月相比，11月中旬80%的区域，客源增多，最高增幅超过六成，平均增幅接近三成，超过全市平均水平；价格方面，新开通地铁周边区域的成交案例价格，下半年的累计涨幅已经达到了9.8%，而同期，全市价格上涨仅为3.4%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，随着地铁开通的临近，周边区域对购房者的吸引增大。尤其是6号线和10号线，表现得更为明显，吸引了大量的CBD上班族前来购房。以6号线褡裢坡站附近的金福家园为例，近期的成交周期均在1周左右，价格适中、户型优质的房源甚至能在当天成交。而在三季度则在2-3周之间。

　　张旭认为，由于价格上涨带来的机会成本，再加上地铁开通可能带来的租赁需求，都使得业主的惜售心理明显增加。这种短期内的供需失衡，增加了新开通地铁周边区域房价继续上涨的概率，个别区域出现业主坐地涨价现象。

　　新盘 地铁利好已提前消化

　　在即将开通的4条地铁中，地铁6号线一期经过的常营区域，新房市场受到的关注度很高。

　　位于6号线常营站南侧的常楹公元于12月2日开盘，当天即签约200余套房源，而参加摇号的客户则达到600余组。朝阳北路上的金地格林计划12月中旬开盘，项目计划推出400多套房源，现已有2000多人参与排号。一位购房者坦言，地铁6号线开通带来的交通便利是他十分看重的一个因素。

　　中弘·北京像素位于6号线一期最东端的草房站，项目目前有50-55平米loft户型在售。该项目以小户型低总价和占据6号线一期最东站等优势，在今年获得了不错的销售业绩。

　　中弘·北京像素相关负责人表示，6号线的规划、开通是客户选择该项目的主要原因之一。同时他也表示，交通利好对于项目价值提升具有前置性。“实际上，大部分看重交通利好的客户会在6号线规划建设时就出手。因此，相较于地铁即将开通的当下，之前相当一段时间里，看重6号线这一交通利好的客户反而更多。”

　　对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，地铁在规划时期对楼盘价值的带动效应最明显。开发商早在地铁开通之前就会将地铁效应发挥到最大化，以吸引客户。另一方面，购房者实际上也是在购买一种预期，期望以开通前较低的价格换取开通后的便利和升值。“随着地铁的建设到开工，因为区域市场逐渐成熟，价格增幅会逐渐变小。”陈国强表示。

　　商业地产 商场借机调整升级

　　与住宅项目提前消化地铁利好不同，商业地产则更“务实”。

　　“商业地产与住宅有很大差异，对于商场、写字楼这些业态来说，地铁没有开通，无法带来大量人流，其价值就不会有明显提升。”RET睿意德执行董事张家鹏表示。多名业内人士认为，伴随着地铁6、8、9、10号线四条地铁的开通，沿线商场将成为最大的受益者。其中，6号线与1号线平行，东连通州，西至海淀，穿越众多繁华商圈，随着6号线的逐渐贯通，城市中心商圈的客流也将会分流至此，沿线商场将会受益颇多。

　　位于朝阳北路与青年路交叉口东北角的朝阳大悦城，与地铁6号线青年路站相联结。据朝阳大悦城相关负责人介绍，地铁带来的年轻客流将与商场年轻时尚的定位相匹配。“朝阳大悦城的很多消费者都是自驾，节假日3000个停车位就进入高峰时间，每天车流达到8000余次。而公交、打车仅能导入部分客流，制约了大悦城的远端客流量。相信地铁6号线开通后，会带来更多的客流量。”

　　也有业内人士表示，由于北京中心城区商业发展基本饱和，传统商圈的承载能力有限。新地铁开通将分流一批喜好在宽松环境里购物休闲的客户到郊区去，这为北京商业布局提供了新可能。张家鹏也表示，地铁对于商场来说是最有利的条件之一，但并不是紧邻地铁就能打造出好的商场。招商等方面也是商场成功运营的重要因素。

　　“地铁在带来大量客流，提升商场租金收益的同时，也给商场运营等方面带来考验和冲击。相比于客流增加，更重要的是怎样留住客流，使其转变为消费者。”朝阳大悦城负责人表示。他介绍，朝阳大悦城将地铁带来的大量客流作为品牌调整的动力，并为地铁开通做好了充分准备。自今年3月份起，对商场内品牌进行调整，引进大量贴近年轻人的时尚零售品牌、餐饮品牌和儿童业态商户，并举办多个品牌推广活动。同时这种调整仍将继续完善，更好地借助6号线实现朝阳大悦城整体的升级。

　　本版采写/新京报记者 方王洋 刘狄