机构眼中的2013楼市

　　2012年楼市即将落下帏幕，各大机构不遗余力总结市场的前车之鉴。他们用权威数字、精辟的观点解读2012年楼市各个进程。在总结以价换量、供不应求、暖市、商业地产开发热、限购政策等2012年楼市关键词同时，更指明了2013年楼市将向何处去。

　　中原

　　量价或平稳增长

　　今年北京楼市用一个字形容就是“暖”，宏观信贷政策方面央行上半年即两次下调存款准备金率和两次下调存贷款基准利率，在楼市信贷政策方面奠定了适度和定向宽松的理念，同时明确提出：“继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求”，基于这一背景，楼市逐渐从2011年的冰封中走出，新房、二手房市场的成交量均呈现明显上涨，同比涨幅分别为25%和16%，预计全年网签成交为12万套和14万套。

　　而在楼市“限购”的总基调下，京城全年房屋均价则表现为同比下降，新建住宅、二手住宅价格分别是20745元/平米和23110元/平米，分别下降了3.7%和2.7%。

　　2013年由于“限购”政策仍将延续，且全国或将出台新的楼市政策，但对北京房地产市场的平稳运行应该不会产生大的影响。预计2013年北京市一二手房量、价仍可保持平稳的小幅增长。

　　亚豪

　　楼市持续供不应求

　　如果用一个关键词来表述，那么2012年上半年房地产市场可称为“以价换量”，下半年则是“供不应求”。上半年楼盘大面积深幅度降价，特别是一些重点新城，如大兴、通州、顺义、房山均出现了超出市场合理价格的“超跌盘”。

　　低价房的涌现很快调动起了购房需求，“日光盘”频频出现，楼市整体销量也创下自2010年以来的新高。随着市场供求关系逆转，开发商在库存消耗后现金流逐步稳健，开始上调楼盘价格，但依然无法阻挡高企的购房热情。2012年在4、5月份以及年尾的11、12两个月，共出现了两轮成交高峰。

　　土地市场热潮再起，2012年下半年，开发商在“补仓”心态下积极竞地，土地楼面价抬升加剧了购房者的房价上涨预期，驱动楼市“价量双升”。不过，今年目前仅出让31宗住宅用地，算上正在出让的住宅用地在年底前均能如期成交，全年也仅有39宗住宅用地成交，创近7年新低，造成明年商品房供给不足，并因此拉升房价上涨。

　　思源

　　成交量波动价格平稳

　　2012年北京商品住宅市场成交均价依然在低位徘徊，但整体成交量有大幅提升。数据显示，商品住宅市场供应缩水，成交上涨。1-11月，北京市商品住宅新增供应面积880.68万平米，与2011年同期相比减少8%；与此同时，成交1122.2万平米，与2011年同期相比增加53%。

　　从商品住宅量价走势方面看，成交量波动明显，但总体价格仍趋于平稳。在商品住宅成交量大幅上升的同时，1-11月成交均价虽同比2011年下降4.6%，但总体走势平稳。

　　住宅用地方面，土地供应的减少，造成住宅土地的稀缺。1-11月，北京市住宅用地成交规划建面530万平米，与2011年同期相比减少31%；住宅用地新增供应规划建面80万平米，与2011年同期相比减少53%。2013年，房地产“限购”政策全面放松可能性不大，但政府可能会差别化对待房地产调控，或许对房地产行业有一定的支持作用。

　　第一太平戴维斯

　　高端项目有上涨空间

　　北京住宅市场今年可以分为两个阶段：一是1、2月份达到近两年谷底；二是在3月份之后，住宅市场保持了稳定的量价增长。销售量基本上最高月和最低月差了7倍左右，价格也有15%的差异幅度。从销售均价在4万元以上的高端住宅市场表现来看，和北京市住宅整体供销波动保持一致，不过最高月和最低月差12倍。可以看出，一旦市场趋好，高端住宅增幅超过住宅市场整体水平。高端住宅对于住宅市场的贡献也是有目共睹的，1至11月份通过对在售项目统计，住宅销售总金额排名前十位，高端公寓也占据了半壁江山。

　　在供应量方面，今年市场整体表现出供不应求的局面，有些月份的供需比例达到0.41:1。供不应求的情况可能在明年会进一步加剧，高端住宅也同样存在这个问题，并且有外拓化的趋势。老牌项目后期投放有限，但大量的四环外甚至五环外项目的价格已突破4万元/平米，如果保持这种供应情形，未来高端市场仍有一定上涨空间。

　　链家

　　二手房价将稳中有涨

　　据链家地产市场研究部统计，截至12月13日，北京市二手房成交132275套，同比上涨11.2%。预计全年成交将会达到14.1万套左右，同比上涨16%左右。同时，全年二手房成交均价为23508元/平米，同比小幅下降2.9%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从成交量来看，2012年市场同比出现走高，但是与历史数据相比，仍处在低位，仅为2009年的五成，2010年的七成。受调控影响，自住为主的首次置业者和改善型二次置业者成为市场主力，投资投机需求依然被限制在市场之外。

　　今年市场需求释放经历三个时期。一是节后市场初步回暖。二是今年6月份开始，改善性需求明显增长。三是11月开始，刚需购房者入市积极性再次提高。目前购房需求仍然较多，加上符合购房资格的人群自然增长，预计2013年成交量将上涨，房价稳中有涨，年内累计涨幅不会超过今年。

　　RET睿意德

　　商业地产热度持续

　　2012年，经济仍呈现低速增长的态势，消费市场放缓，零售业受到一定的影响。然而，在这一背景下，源于限购持续、行业转型及城镇化加速等多重因素，商业地产开发继续维持较高的热度。

　　中小型房地产企业加速由住宅开发转向商业地产领域，国内二三线城市，乃至四线城市均呈现商业地产开发旺盛的态势。趋于理性的开发理念逐步形成，商业地产开发运营特性与难度更多地被企业所了解。众多商业地产领军企业引领城市综合体扩张潮。在继续领跑商业地产开发并深耕二三线城市的同时，知名开发企业开始根据自身选取不同的商业地产深挖路径：有的明确了多条“住宅+商业”产品线；有的则借文化产业整合之力，继续加速扩张。

　　2013年，综合化开发成为主导毋庸置疑，整体开发的盈利模式则成为影响项目成败的核心竞争力，行业集中度有望大幅提高，而只有适应本土且具备国际化视野的专业公司方能立于潮头。

　　本版采写/新京报记者 李捷 刘杨