二手房：遭遇意外之旅

　　影片《霍比特人：意外之旅》是比尔博与巫师甘道夫和13个矮人旅行横越中土大陆，寻找一个被恶龙抢占的属于矮人珍贵宝物的探险故事。霍比特人是著名魔幻电影《指环王》中的一个种族，是一帮又矮又可爱的家伙，一帮友爱、快乐的男人，他们并不漂亮，但脾气绝好，眼睛宽阔而明亮，面颊红扑扑的，嘴巴最适合发笑和吃喝。而在2012年北京的二手房市场上，要想赚到钱就要脾气绝好，笑脸相迎的二手房中介人员，就经历了一场市场反弹的意外之旅，从年初的市场萧条，从业人员大量流失，到3月份以后的市场稳步回暖，绝大多数坚持下来的中介，最终得到了意外的销售回报。

　　市场走势出乎意料

　　据链家地产市场研究部统计，2012年北京市二手住宅成交14.3万套，同比增长18%。成交量在连续两年下降后首现增长，被限购压抑的需求在今年开始释放。2011年以及2012年，限购实施期间年均成交量为13.3万套，仍明显低于2010年的19.7万套。

　　从年内的成交走势看，3月成交量由年初的低谷突然拔高，市场开始出现明显回暖迹象。7月和12月成交量超过1.7万套，是最明显的需求集中释放期。

　　之所以给2012年的二手房市场配以“意外之旅”的称号，一方面是年初之时，行业内外都未曾想到之后反弹的坚挺。另一方面，金九银十的疲软和年末翘尾的强劲，也是出乎很多人意料之外。

　　成交量两次冲高

　　2012年年初的北京楼市并不明朗，依旧笼罩在2011下半年楼市量价齐跌的阴霾中。但是春节过后，积蓄已久的刚性购房需求开始率先回暖，在首次置业的刚需购房需求支撑下，北京二手房交易量开始稳步回暖。5、6月份楼市调控将要放松，房价将要上涨的谣言，又进一步推动了二手房交易量连续三个月上涨，并在7月份达到全年的峰值。

　　面对楼市交易量的大幅上涨，为了防止楼市的失控，一方面，中央派督察组到各地督查楼市调控执行情况；另一方面，住建部、国家发改委、中国银监会等中央多部委相继发布声明否定房地产调控放松的言论，并多次重申将从严楼市调控。受此以及上半年刚需严重透支的影响，北京二手房成交量连续三个月回落，“金九银十”的交易量也大失成色。

　　但是，随后相关部门一再重申之前的调控基调，并未使房产交易量一路下滑至年底。在经历了“金九银十”的低谷后，11月份，来年开春的婚房需求，以及年底的改善置业需求，推动了北京二手住宅成交量的年底爆发。

　　这样的波折，也让大多数二手经纪公司持相对谨慎的态度，记者从北京二手房市场排名前六位的几家公司了解到，2012年成交量虽然回暖明显，但是各家公司的门店扩张都比较谨慎。

　　■ 业内分析

　　成交量仍呈上涨趋势

　　●林倩（链家集团副总裁）

　　2012年价格出现了明显的涨幅，目前的价格已接近历史最高价。从2012年的市场表现看，即使限购政策将投资投机性需求挡在市场之外，在北京这样的一线城市，合理的自住型购房需求依然较为庞大，这使得需求的释放是一个长期的过程。且限购对于需求的抑制会随着时间的延长而效果减弱。预计2013年成交量上涨的趋势仍会延续。

　　2012年是限购以来的第二年，政策对于供应的抑制作用已开始显现。但基于2012年市场反弹，限购难松，供需矛盾在短期内难以得到缓解，推动房价上涨的根本因素依然存在。但相比2012年房价从低位拉高，以及房价上涨后购房能力相对减弱，预计2013年的房价走势会更加平缓。

　　2013年市场将高开？

　　●胡景晖（伟业我爱我家集团副总裁）

　　2012年二手房成交量比2011年有明显增长。从2012年成交量具体走势来看，存在一些担忧，从月度成交量来看，没有出现金九银十，但年底翘尾比往年要高。往年翘尾出现在11月份，12月就结束了。现在12月还在翘尾，是否意味着2013年初的高开。

　　我觉得2013年的关键点，是3月初会出什么政策。过去一年多都是在反复强调调控，产生很多猜疑，希望能补充更多调控细化的内容，市场就会有一个更明确的方向。

　　■ 记者述评

　　数字与现实错位

　　据链家地产市场研究部统计，2012年全年二手住宅成交均价23047元/平方米，同比下降4.7%。而其他经纪公司的统计数据，也显示2012年全年价格出现下降。

　　但是，这与大家的感觉截然相反。据记者了解，2012年五环内的绝大多数区域和郊区的核心区域，二手房价格都上涨了20%到30%，很多区域的成交价格超越了历史最高点。

　　但为何数据统计会出现下降呢？业内人士表示。一方面是由于全年统计中，把市场还处于低迷中的1月和2月纳入统计，拉低了均价。另一方面是随着住宅的郊区化，成交房源逐渐外延，导致了绝对价格的下降。而同区域同质量的房源，价格则呈明显上涨趋势。

　　供需矛盾加剧

　　随着成交量的走高，价格也持续上涨。此外，今年二手房供需矛盾较为突出，也是推动价格持续上扬的一个重要因素。根据链家地产市场研究部统计，2012年12月，北京市二手房市场供需比为1:3.3，到年末供需比达到1:4.5。随着供需压力的增大，议价空间也由年初的4%下降到年末的2%左右。上调挂牌价的业主也明显增加。

　　有业内人士表示，近两年住宅用地成交量的大幅萎缩，将导致明年新房市场的供应量稍显欠缺，部分购房需求将流向二手房市场，尤其是城市核心区二手房市场供求矛盾的激化，将给2013年二手房价的上涨带来巨大压力。

　　2012年北京二手房月成交套数和成交均价对比表

　　月份 成交量（套） 同比 成交价格（元/平米） 同比

　　1 2934 -87.50% 20619 -16.20%

　　2 5515 -34.87% 20538 -18.28%

　　3 11112 0.09% 20979 -16.48%

　　4 9964 6.94% 21427 -12.01%

　　5 12672 56.16% 22036 -10.52%

　　6 13619 71.07% 22136 -9.59%

　　7 17130 99.67% 23210 -7.74%

　　8 14286 75.12% 23428 -5.25%

　　9 12580 43.77% 23415 -1.36%

　　10 11449 57.66% 23264 1.29%

　　11 14449 94.49% 23998 6.32%

　　12 17920 38.96% 24588 11.63%

　　（数据来源：链家地产市场研究部）

　　本版采写/新京报记者 刘狄