产品结构向刚需倾斜

　　2002年至2009年，毛大庆就职于新加坡凯德置地中国控股集团，任该集团北京地区常务副总经理。2009年，他转投万科，现任万科集团副总裁、北京万科总经理。在毛大庆的带领下，北京万科迅速扭转了之前在北京市场上相对平淡的态势，如今已成为北京市场上销售额前十名的房企之一，稳居第一梯队。

　　自住型产品竞争将更激烈

　　新京报：你认为2013年的房地产形势会比2012年好吗？

　　毛大庆：从大环境看，目前市场对2013年宏观经济的看法相对于2012年是比较乐观的，市场信心的增强对于楼市来说应该是一个利好的因素。而目前房地产市场的状况相比2012年初显然有明显的回升。

　　新京报：2013年房地产行业遇到的最大挑战会是什么？

　　毛大庆：随着调控成为常态，住宅回归基本的居住属性，企业的产品结构也越来越多地向自住需求倾斜，所以，未来在这一产品领域的竞争将会更加激烈。客户对产品的要求将不仅仅体现在住宅本身，还包括对配套服务的要求。房地产行业需进行变革，更加关注居住属性、关注品质提升、关注人的需求和健康，在此基础上房地产企业要转变经营思路，打造新的竞争优势。这也是行业2013年面临的挑战之一。

　　房企利率回归合理水平

　　新京报：2013年房地产行业遇到的最大机遇会是什么？

　　毛大庆：最大的机遇当然是城镇化的推进。同时，我国人口增长和结构给房地产行业带来的红利尚未结束，房地产行业成长的前景依然明朗。

　　另一方面是物业形态的多元化带来的机遇。随着城市发展、人口结构的变化以及客户的消费观念的不断升级，越来越多的细分市场将形成，从客户对社区配套的要求，到城市综合体、到养老物业、度假物业，未来的物业形态将会更加丰富，也为企业提供了更多的发展空间。

　　新京报：2012年很多房企销售额上升，但是利润却下降，主要是什么原因？这会不会成为趋势？

　　毛大庆：销售额上升，利润下降，说明“以价换量”的做法获得越来越多企业的认同，某种程度上这也是行业调控取得成效的体现。

　　2011年下半年至2012年年初，楼市处于低谷，打折促销现象比较多，行业毛利率下滑是正常现象。随着市场景气度的回升，未来这种情况会有所改善，但可能回不到以前的高毛利时代。就长期来看，行业进入下半场之后，房地产行业的利润也会回归合理的水平，就像制造业那样，赚钱不再那么容易。

　　主要城市的土地市场仍将活跃

　　新京报：你认为2013年楼市调控政策会有变化吗？如果有，将会有怎样的变化？

　　毛大庆：调控仍然会延续。作为企业，我们认为顺应政策形势，坚持自住需求定位，积极应对市场变化，根据客户的需要提供适销对路的产品比预测政策更重要。

　　新京报：2013年的土地市场会是怎么样？“地王”是否还会大量涌现？

　　毛大庆：目前，国内主要城市的地价水平相比2012年初已经有所上涨，但还没有达到2009年、2010年高峰时的水平。目前企业的拿地补仓意愿仍然比较强，如果市场环境不发生大的变化，预计主要城市的土地市场仍然会保持相对活跃的成交状况。至于地价会如何变化，很大程度上还要看各地今年的土地供应情况。

　　真正应该警惕的“地王”，应该是那些地价中含有较多预期成分的，只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目。从去年下半年的情况来看，虽然关于“地王”的报道很多，但真正“面粉贵过面包”的土地应该说是比较少见的。

　　新京报记者 刘狄