老旧小区改造将同步引进物业

　　新京报讯 （记者马力）今年政府工作报告中提出，今年北京将完成1000万平方米老旧小区综合整治。而不少老旧小区没有物业管理，也没有完备的物业服务人员，如何保证改造后的楼体、管道、水泵等共用设施能长期使用？市住建委相关负责人昨天表示，今年北京将试点老旧小区改造同步引入物业管理，老旧小区可以选聘物业公司，或是单独聘用保安、保洁等专业服务，来保障小区物业管理的正常运行。

　　区县先试点同步引入物业管理

　　北京的老旧小区中，大部分过去都是公房，并没有引入市场化的物业服务。即便一些小区有一定的物业服务，也仅仅是收取卫生费，做一些保洁、保安等工作。

　　在去年开始的老旧小区综合整治中，不仅对老旧小区楼房进行了抗震节能改造，管道、水泵、道路等共用设施也进行了改造。老旧小区如果改造后仍然无人管理，共用部位和共有设施不及时进行养护，改造的成果可能无法长久保持。

　　市住建委相关负责人表示，主管部门已经关注到这个问题。今年将选择部分区县启动试点，在老旧小区改造中，同步引入物业管理。

　　“老旧小区可以选聘专业的物业企业，由其为小区提供整体的物业服务。也可以节约资金，根据小区的实际情况，聘用专业的服务公司为小区提供服务。比如需要保洁、保安、停车、维修管理，就可以只聘用这些方面的服务单位，单独提供这些方面的服务。”这位负责人说。

　　政府将帮老旧小区成立业主大会

　　根据北京市物业管理办法，物业企业需要由小区的业主大会来选聘，或是经过业主共同决定。而一般的小区，也都是在成立业主大会后，由业主大会这个实体去和物业企业签订物业服务合同。

　　老旧小区大都没有成立业主大会，如何引入物业管理？这位负责人表示，在老旧小区的改造中，政府相关部门将帮助、指导小区尽快成立业主大会。如果小区没有成立业主大会，也可以帮助其采用其他方式来引入物业管理。

　　代表建言

　　“老旧小区物业费可设上限”

　　“老旧小区引入物业服务并建立长效机制，才能切实改善老旧小区居住环境，提升居民的生活质量。”今年市人代会上，臧美华等11位市人大代表提交了《关于对老旧住宅区实施物业管理的议案》，建议政府允许老旧小区采取多种模式进行物业管理，并允许合理收费，政府可规定收费标准的上限。

　　臧美华介绍，目前全国各地老旧小区陆续出现了“准物业”、“居民自治委员会”，以及在居委会领导下设立的“物业服务中心”等物业管理模式。这些模式中，有一个共同点是“居民自治”。以某小区为例，之前小区治安差，环境脏乱，请社会保安入住后，因收费高，经常发生纠纷。后来采取志愿者自治管理方式，收费低，服务好，居民满意，但政府有关部门却以“自治管理收费不合规定”为由加以干涉并提出罚款，暴露出相应的物业管理法规不够完善，无法可依的问题。

　　她建议，老旧小区与新建小区不同，应根据小区的具体情况，因地制宜，实施不同的管理模式。建议有关部门应在调研的基础上，制定老旧小区的物业管理规定，允许老旧小区采取多种模式进行物业管理，并允许合理收费。“收费标准不能过高，政府可以规定一个上限，但具体每个小区的收费标准，由各社区代表大会通过，自行确定，政府不要过多干涉，物业管理自治组织可以收费，并将收支情况向全区居民公布，做到公开、透明。”新京报记者 马力

　　区县试点

　　朝阳试点“准物业”

　　新京报讯 （记者马力 饶沛）在北京目前进行的老旧小区改造中，一些区县已经开始着手应对老旧小区无物业管理的问题。朝阳区则试点采取了老旧小区“准物业”的管理模式。

　　“准物业”是一种特殊的物业管理方式：由居民自治组织根据小区情况确定，通过自治互助或互助和服务外包相结合等方式，为居民提供物业服务。实行准物业管理前，小区要建立小区管委会。这是社区居民参与推行小区准物业管理的非营利性自治组织，每届为2年。

　　与物业公司不同，“准物业”不以营利为目的，收费标准较低，一般只收服务成本费。

　　根据统计，朝阳区目前有400多个老旧小区。2010年以来，朝阳区陆续有56个小区试点“准物业”。从试点效果看，有一半的小区管委会实现收支平衡，收入来源于停车收费以及房屋出租收入和少量的居民卫生费，支出用于社区绿化、安保、环卫及管委会人员补贴，不足部分由区财政收入补齐。

　　【探访】

　　试点小区车好停地干净

　　团结湖街道一二条社区是实行准物业管理的小区之一。记者昨天在社区看到，这里虽然是老小区，但是环境很整洁，垃圾桶也没有溢出的情况。很多老旧小区还因为停车难而存在乱停乱放的情况，但在这里，汽车整齐地停在道路一侧。

　　团结湖街道的工作人员告诉记者，该小区停车、保洁、绿化等都交给了社会上的专业公司来打理，社区居民有权监督。通过实行准物业管理，居民群众的认知度满意度不断提高。以前小区卫生费平均收取率仅为60%左右，现在收取率已达到95%。

　　相关工作人员表示，街道收取居民物业费后，将这笔钱付给各个为社区服务的专业公司，但是目前收支无法平衡，需要街道办事处每年补贴一笔钱。对于资金亏损的部分，团结湖街道办事处计划利用支路道路停车资源，合理收取停车费用，并将收入交由相邻小区物业管理委员会，纳入物业管理资金。

　　同时，街道计划整合地下空间资源，利用具备居住条件的地下空间，为停车、保洁、绿化等专业公司外来务工人员提供宿舍等，减少准物业管理资金的开支。