京投复制港铁　“垄断”“反哺”等成疑问

　　1月中下旬，近年较为沉寂的京投置地和京投公司联合体一举拿下玉渊潭乡地块、昌平东小口地地块，总地价高达93.5亿元，成北京楼市“黑马”。加上2011年9月成交的郭公庄地块，京投联合体已经以招标方式，拿下北京推出的3宗地铁车辆段、停车场地块。首开、保利、龙湖等均未竞争过一级开发单位组成的联合体。

　　京投此前提出，将地铁开发与物业开发相结合，提高地铁车辆段、停车场地块的土地价值，这是学习港铁开发模式，通过物业增值利润平衡地铁投资的巨额支出。京投联合体凭借技术方案三次中标，京投公司负责项目资金安排，京投银泰来负责操盘，而房地产开发利润是否能反哺北京地铁开发，也成为重要的疑问。

　　疑问1

　　地铁上盖技术非常专业，建设难度大？

　　地铁上盖技术各方说法不一

　　对于京投的胜出，北京国土局负责人和京投给出的解释都为京投更具操作地铁车辆段地块的技术和经验。

　　据了解，地铁车辆段上盖开发是指在离地面9-13米的地铁终点站停车库库顶和车辆进出车库的轨道周边的零散用地进行民用建筑开发建设，这在北京等用地日趋紧张的重点城市堪称集约用地的新模式。

　　洲联集团五合国际副总建筑师程立生表示，除了交通条件和居住环境问题外，较难解决的是荷载问题，因为物业荷载主落在地铁的结构上，因此物业设计须与地铁设计同步考虑，这种物业模式对开发商的要求较高，也要求开发商在物业设计单位与地铁设计单位之间有很好的沟通和协调能力。

　　此次京投拿下的玉渊潭乡和东小口地块，后期的开发建设将围绕地铁6号线五路居车辆段和地铁8号线东小口车辆段开展。其中，五路居车辆段目前已投入使用，施工建设必须优先保证地铁6号线的正常运行和车辆段的使用。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，京投能拿下上述地块，与其技术和经验的关系很大，“中国香港及日本等发达地区和国家，做地铁上盖项目的往往是有丰富经验和专长的公司”。

　　但多名业内人士表示，尽管有一定难度，但并不存在技术壁垒。据九龙仓大陆商业地产负责人吕小斌介绍，九龙仓也参与了中国香港地铁上盖物业的开发，目前中国香港此类技术已经相当成熟。“物业下面是地铁停车场，还有地铁在跑，地铁上盖和车辆段上盖的建设技术没有实质性区别。”一位业内人士指出。

　　疑问2

　　京投将垄断地铁上盖项目开发？

　　一级开发身份成中标“利器”

　　实际上，早在上述两宗地块出让时，即有业内预测京投胜算极大，其依据就是两地块的一级开发商均为京投公司。陈云峰也表示，招标确实会设定一些条件，价格只是其中一部分，从这点来说，京投拿到这几块地更多得益于一级开发商的优势。

　　实际上，京投银泰的大股东京投公司，在2003年11月改组之前全称为“北京市地铁集团”，一直从事北京地铁建设的一级开发。其改组五六年间就从百亿资产增至千亿，且业务延伸到轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。

　　早在2009年年报中京投银泰就提出，要充分挖掘、发挥大股东京投公司对轨道交通的影响力和控制力，与政府部门积极沟通，在获取土地过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。

　　有业内人士表示，如果一级开发商没有拿到其所开发的地块，很可能在其他开发商进行开发时采取不合作的态度，甚至在水电等方面给予限制。此外，还有使用多种手段可以做高一级开发成本，从而抬高地价竞拍竞标的参与门槛，在拿地之后再返还成本。

　　另据了解，在中国香港等地这样地铁上盖项目一般由地铁业主单位参与此类项目的后续开发建设工作，因为在地铁设计之初业主单位一般全为后期建设预留了施工空间并且做了一定规划，因此在类似项目上，一级开发商拥有很大优势。

　　海通证券认为，到2015年京投公司将负责建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里，轨道沿线将整理出更多可供开发的物业用地。这意味着今后京投在相关物业上还有很大发展空间。另据银河证券报告，京投负责一级开发的六里桥、花乡等项目，目前还没有上市，它们均位于西三环的黄金地段。

　　疑问3

　　京投的模式如何？资金输血上市公司能否反哺轨道交通？

　　京投欲复制港铁模式

　　据悉，北京地铁现阶段处于亏损运营，票款收入无法弥补运营成本，由政府进行运营亏损补贴，而在众多业务中，如咨询旅游租赁、管道业务、车辆销售业务有的比重小，有的毛利率很低，只有房地产收入出现爆发性增长。2010年，京投银泰同比增幅331%，2011年收入又较2010年增长1.33亿元，毛利率178%，盈利能力较强。京投银泰也成为京投公司学习港铁模式的地产平台。

　　京投银泰董秘邓志高向记者表示，京投公司学习港铁模式，将有条件的车辆段、停车场的地块整理出来，进行集约化的利用。

　　2009年，京投公司与京城投资大鳄沈国军控制的中国银泰投资有限公司共同出资成立京投银泰股份有限公司，其中京投公司持股29.81%，中国银泰持股24.83%，分列第一、二大股东。2010年12月3日，京投银泰公布与大股东京投公司合作投资房地产项目的协议。合作方式是：若联合竞标地块，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，资金的年利率不超过12%，京投银泰则主导项目公司经营管理。按上述游戏规则，京投银泰基本上不需要支付土地款，就可以参与上百亿大盘的开发运营和收益共享。而京投公司，作为国有轨道交通投资企业，通过京投银泰的开发平台，深度切入了商业用地的开发与运营。

　　据悉，港铁模式的精髓在于地铁建设与沿线物业开发的捆绑。由于港铁为私营公司，从地铁沿线物业的开发中，可以与房企分成，享受地铁物业升值带来的收益，分摊地铁开发运营的成本。而京投作为国企，为地铁建设和地铁沿线土地整理做了大量工作，但仍需通过公开招拍挂市场才能拿地。如果拿到地，还能通过地产开发，获得利润；而一旦拿不到地，京投公司仅能获得土地一级补偿金，则无法享受地铁物业升值带来的收益。

　　程立生认为，依托地铁轨道系统而建立的地铁上盖物业因为先天占据了交通和人流的显著优势，其价格也远高出非地铁物业。据统计，近几年我国地铁上盖物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域楼市带来10%-12%的涨幅，北京、上海、广州等地的地铁沿线商铺出租率基本都达到100%；纽约、伦敦、东京、香港等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等类型物业30%以上。

　　“十二五”期间，京投银泰提出，本着提升公司盈利水平，反哺轨道交通项目投入支出的原则，在车辆段上盖物业项目、轨道站综合体等轨道交通周边区域打造精品工程，2012年“以北京为中心，以轨道交通为依托”的战略发展，收缩非战略投资，适时处置京外部分资产或项目，在缩小管理半径的同时尽快回收资金。京投银泰大有做大北京地铁物业之势，但如何反哺北京地铁投资，则仍是土地投标整个事件中值得关注的。

　　本版采写/新京报记者 龚小锋 袁晓澜