以城市运营助推新型城镇化

　　“十八大”之后，“新型城镇化”成为被房地产领域提及最多的概念。一直以来，地产项目的开发都与城市发展有着密不可分的关联。城市，派生地产的发展；而参与城市运营的地产开发，亦能重新激活城市功能，并由此改变人们的生活方式。

　　“城镇化”催生住房、商业等需求

　　城镇化作为我国经济发展的一项重大战略，但是在城镇化的过程中，简单的住宅开发只是其中极小的部分，因为它无法为城市的可持续发展带来资源性的突破。同时，对于地产商来说，单纯的住宅开发无法满足当今城市发展的诸多需求，因此，开发商也需要通过城市综合体项目的运作，通过资源的综合利用、多种业态的整合，转型成为城市发展运营商。

　　在北京等大城市，开发商早已参与到新城的建设、运营中来，比如龙湖、首创等。在一些二三线城市，也有不少开发商通过运作大盘，摸索着运营城市。

　　绿地集团董事长张玉良曾表示，下一个十年，城镇化是经济发展最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有更直接的收益。农村人口转移到城市，住房、商业、美丽中国的环境建设等都与房地产有关。

　　城市运营要集约化、精细化

　　不少专家认为，新型城镇化更加强调的核心是人的城市化。

　　“以人为本”的新型城镇化建设一方面为房地产行业带来机遇，另一方面，随着城市规模扩张、城市化进程加快、城市人口增加，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，并要求城市功能向集约化发展，这也对开发商提出了更高的要求。

　　一些实力较强的开发商开始以“大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心，如龙湖在大兴的时代天街等，都从传统的住宅开发商转型为城市综合投资运营商。

　　城市规划专家高毅存表示，房地产企业作为参与未来城镇化发展的重要组成部分，应当在追逐利润的同时更多地考虑社会效益和环境效益，争取有限资源的最大化利用。同时，有业内人士表示，城市功能的完善不是完全依靠规模扩张来完成，而是要能为市民提供一个从自我空间自然过渡到公共空间的高效城市规划。因而房企在做城市运营时不能搞粗放型，而是在集约的原则下精细化耕耘。

　　■ 标杆企业

　　万达集团 激活城市非中心

　　进入第三代万达广场之后，万达这艘国内最大的商业地产航母开始横扫中国很多城市：北京、上海、西安、成都、厦门、沈阳……如果包括第一代和第二代万达广场，万达已经在全国近60个城市烙下“城市新核心”的印记。

　　万达集团董事长王健林在接受记者采访时曾多次表示，城镇化的推进在未来对于整个房地产行业和万达都将带来前所未有的机遇，当然也包括挑战。

　　经历了前两代产品的性能升级，第三代万达广场具有强大的商圈创造能力，这使得万达对于选择什么样的城市或者区域不需要再绞尽脑汁，可以“大小通吃”。而据接近万达的人士透露，在城市的区域选择上万达更倾向于城市非中心地区，这样可以保证万达靠独步天下的经营模式在激活一个商圈后，其整体的物业升值水平会较之城市中心区域高出几倍甚至几十倍。

　　对此，王健林的老朋友，阿里巴巴创始人马云曾对万达评价：“作为城市经济的发展载体，一个好的商业地产项目在城市中的地位越来越突出，焕发出前所未有的光芒”。

　　益园文化产业基地 巧用农民集体用地

　　在宝蓝股份董事长凡学兵看来，城镇化发展更需要对土地资源进行合理规划、集约利用。他带领公司在益园文化产业基地的运营过程中，创新了对农民集体用地的使用方式。

　　宝蓝股份作为园区的专业运营商，仅仅拥有土地的经营使用权。通过整合行业资源，已与文创及科研类企业达成合作意向，汇集了影视传媒、文化娱乐、电子科技、生物医药等各个行业领域的龙头企业，并引进园区打造文化创意及科技研发产业组合。同时，电子商务名企京东商城与该基地的结合，则为项目的创意研发集散地的形成、产业价值链的完善注入新的活力。

　　凡学兵表示，“任何一个文化创意产业园区，只有完善产业链、形成特色产业集聚、建立有针对性的服务体系，才有可能让笼和鸟都能赚钱，从而实现双赢。”

　　龙湖地产 发展“产商居”一体化

　　作为业内较早进入商业地产开发领域的房企，龙湖地产在经历了十年的积淀后，将目光定位于全新的城市运营商。

　　龙湖集团执行董事秦力洪在最近一次公开活动中表示，2013年底世人会对龙湖有一个更加立体的认识，龙湖不仅有好的房子，在城市的中心、副中心及新兴板块还有拔地而起的商业综合体，在以往静谧、精致的印象之下，还有一个热闹、繁荣的龙湖。

　　事实上，龙湖对于城市运营的信心及实力已在近年逐步凸显。通过“产商居”一体化的地铁无缝连接，创造性地衍生出“第三空间”的概念，提供功能全面、体验丰富的产品和服务，将新兴板块盘活。天街系产品的诞生还原了原生态的步行生活感受同时，也提供了更多主体功能空间，将原本花费在拥挤、低效、高耗能的城市交通中的时间彻底释放出来。

　　■ 声音

　　“城镇化不同于城市化，应该让农村进入城市的人群先进入小城镇，然后再到县城、地级市，再到省会城市，最后再到像北京、上海这样的国际化城市。城镇化当中有一个重要的谜团就是资源分配，把资源市场化配置，有意识地把资源疏散开，这个导向清楚了，房地产的价格才不会上涨。”

　　——中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰

　　“要想健康地推进城镇化的发展，高房价是行不通的。现在我国阻碍城镇化的最大障碍，就是高房价。在这种高房价下农民工怎么买房？不解决高房价的问题，城镇化的战略就难以落实。而要解决高房价，不是单纯地限制投资、投机需求，更重要的是加大住房的有效供给。”

　　——全国人大代表、清华大学教授蔡继明

　　本版采写/新京报记者 李捷 张佳竹