长阳半岛：万科社区服务体系“试验田”

　　从学校到社区菜市场，在中粮与万科携手打造长阳半岛的过程中，多项配套已经落地或正在推进，“一生之城”越来越清晰；而长阳半岛的开发营造模式，也值得关注。

　　高级城市规划师、中国城市规划协会副会长柯焕章在《长阳笔记》序言中这样评价长阳半岛：“不仅为北京市民提供了一处理想的居住地，而且通过它的建设实践，尤其是它的发展思路和建设模式，对于其他类似区域的发展和开发建设是个很好的借鉴。”

　　以教育、医疗、公共服务支撑“一生之城”

　　作为中粮万科·长阳半岛的具体操盘方，北京万科给出“一生之城”的定义是：从大学毕业、单身、结婚、有小孩、小孩上学、小孩大学毕业直到养老，都可以永久居住的地方。

　　那么，除房屋质量和空间设计等基本要件外，“一生之城”还需要什么？《长阳笔记》中有这样一个故事，万科董事长王石曾问北京万科总经理毛大庆，怎样提高长阳半岛的居住环境和居住质量，“抓手”是什么？毛大庆干脆地回答，“抓手”就是教育、医疗和公共服务。

　　3月2日，在长阳半岛幸福街市开业当天，毛大庆对记者感慨：小区医疗配套还没完全落地。三甲医院要跨区开个门诊，现在还来不了。毛大庆很希望医疗企业化能有新突破，打破区域间的体制障碍。

　　不过除了社区医院，长阳半岛现在已经能看得到的配套，包括著名的北京四中房山校区、北京小学房山分校、北京市第四幼儿园房山分园、红黄蓝私立幼儿园——一个“15年全程教育体系”。

　　此外，在社区公共服务方面，已经开业的社区配套包括幸福街市（菜市场）、第五食堂（社区食堂）、幸福驿站（解决业主日常琐碎事务，如收发快递、代缴水电费等）和华润万家超市等。毛大庆还希望，两个月内推出洗衣房、银行等配套尽快落地。

　　社区服务：自持、精细化、智能化

　　在多位业内人士看来，对于配套的打造，万科多方争取，十分投入。比如，四中房山校区的地块本身并不在万科竞得的长阳半岛地块上，万科类似于一种主动请缨为区域做贡献，也因此吸引来很多买房人，值得同行借鉴。同样值得一提的，还有各类社区配套服务的推出。

　　相对于很多项目将商业配套一卖了之，在长阳半岛18万平米的商业体量中，除9万平米的FUNMIX综合体持有外，万科通过万科物业在长阳半岛持有经营社区配套，面积近2000平米。万科物业以较优惠的价格购入这部分商业资产，然后推出菜市场、社区食堂等，更能控制社区商业业态的合理性，满足居住者的需求。北京万科物业总经理谢炜还介绍，未来还将推出“万物仓”服务，满足业主的储物需求。

　　据介绍，在社区服务品牌的打造上，基于居住者的需求、也基于万科的品牌形象，依托万科物业，社区服务经营也注重精细化，包括菜市场菜品、食堂餐食都进行留样。诸如合作方选择，菜市场的供货方就有有机蔬菜基地，减少了物流环节，也使价格更优惠。3月2日菜市场开业，有居民告诉记者，西红柿等菜品“比前一天买的更便宜”。业主陈女士也表示，相对于街边菜摊，自己更愿意相信物业经营的市场。

　　值得一提的是，万科还在尝试推出社区消费和门禁的“一卡通”，既智能化又有便利性。

　　催生因素：楼盘地段和自住属性

　　包括学校、商业，万科推出丰富多样的配套，也是基于长阳整个片区的实际情况。现在作为万科社区服务“试验田”的长阳半岛，正如所在地“长阳镇起步区”这个名字，中粮万科联合体是进入这一片区的首家房企。整个片区都处于发展的起步阶段，都是新兴住宅，没有成熟的便利配套，自然需要有人做来满足居住需求。

　　与此同时，地块开发的产品类型也基本上是自住刚需楼盘，回归居住属性。自住，就有对社区服务的要求。在毛大庆看来，随着北京供地越来越向五、六环等新板块发展，许多新板块周围配套不成熟，甚至一片空白，就更需要房企第一时间提供便利的社区服务。

　　毛大庆也希望，包括社区服务体系在长阳半岛尽快试验成熟，可以向万科的新项目复制，诸如通州台湖、大兴亦庄和大兴生物医药基地项目。同时，相对于长阳半岛的社区配套，不少是在入住后才开业；未来新项目的配套，则有望在第一期业主入住的时候就开业，“因为老百姓太需要了。”

　　■ 焦点

　　万科“盈利”模式：微利、多赢

　　回归居住属性、方便居住者，这是万科打造幸福街市等社区服务配套的出发点。对于大家关注的具体盈利，毛大庆表示，没有多少盈利需求，能赚回本就可以。

　　但从长期看，相对于商业设施卖掉套现，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景；社区商业资产留给万科物业，对万科物业来说也是一个可观的资产包。毛大庆还举例说，香港领汇将社区商业资产注入上市，还可以实现盈利和增长。

　　成熟的社区商业，还能带来另外一个看得见的好处，那就是助力新楼盘营销。“同样价格的两个楼盘，一个有社区服务，一个没有，你买哪个？”

　　“多赢。”在毛大庆看来，无论从中国香港，还是从新加坡的一些房企实践来看，开发社区商业最终都会是皆大欢喜。

　　本版采写、摄影　新京报记者 张旭