上市房企：“盛宴”与挑战共存（1）

　　虽有调控压力，但中国房地产市场迅猛发展势不可当。数据显示，2011年销售额超过千亿的房企只有万科一家。而近期密集披露的上市房企年报显示，2012年上市房企销售额“千亿军团”扩阵，万科、绿地、保利3家入围；“百亿房企”俱乐部也由2011年的42家，增加到53家。规模急速扩大、现金流大为改善，中国上市房企迎来高增长“盛宴”。

　　高增长的“盛宴”

　　2012年仍是房地产市场的牛市：万科以1412.3亿元创下销售金额新高，中海以128亿元的净利润创下房企盈利新高，恒大则创下销售面积新高。

　　“结构合理者得市场。”兰德咨询总裁宋延庆表示，去年一、二线城市房地产市场好于三、四线城市，所以去年聚焦在一、二线的中海、保利、华润等公司业绩出色。

　　目前来看，房企增长盛宴仍在进行中。据中金公司预测，万科2013年销售额预计增长15%-20%，销售毛利率也将回升。分析人士认为，保利的销售额增速将维持在20%，而往年一直维持在20%-30%之间。

　　而随着销售回暖，房企的净负债率也较年初下降。以高净负债率典型代表绿城中国为例，2012绿城净负债率水平大幅下降至49%，为近年来的最低水平；2012年增长最为迅猛的保利，净负债权益也从上半年的116%降至年底的89%。

　　利润新挑战

　　但在规模扩大、负债率降低的同时，行业的利润率持续下跌。记者获悉，去年高盈利的代表中海地产，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度则更大。虽然楼市自去年三季度开始销售均价已重拾升势，销售毛利率有所提升，但整个行业利润率降低已是大势所趋。

　　绿城物业销售毛利率为29.2%，低过2011年的32.6%，与2010年的29%相近。龙湖预期今明年入账毛利率降至25%至30%水平，恒大更宣布上市以来首次暂停派息。据中国指数研究院数据显示，去年500强开发企业净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%。

　　城镇化将促开发模式创新

　　华夏幸福基业高管对记者表示，无论是规模还是利润率方面，房企“大者恒大”现象越发明显，全国性房企，尤其是央企越发强势。2012年，华夏幸福基业全年完成销售额211.35亿元，同比增长28.09%。公司实现营业收入120.77亿元，同比增长55.03%。

　　“中等规模的房企将进一步加速全国布局，在城镇化的背景下，开发模式也会有所创新。”上述华夏幸福基业人士表示，公司通过产业促进、城市建设、住宅开发、城市运营四大业务板块的体系化发展，探索中国特色的新型城镇化开发。

　　■ 年报亮点

　　2012谁赚钱最多？

　　中海是“最赚钱房企”

　　卖房最多的不一定最赚钱。2012年房企老大万科以1412.3亿元的销售收入创行业历史新高；但“最赚钱房企”仍是中海地产，盈利能力领先同行。

　　数据显示，中海净利润达151.6亿元，刨除投资性物业的重估升值获利后为128亿元，与万科的125.5亿元相当，但中海营业收入（517.3亿元）仅为万科（1031.2亿元）的一半。

　　去年万科毛利率（36.6%）和中海（38%）相当，但净利润率仅为12.2%，不足中海（29%）的一半。业内人士表示，高利润率除了成本管控外，也受产品定位、城市布局等因素影响。

　　盈利“落后生”中，“销售面积全国第一”、主要布局三、四线的恒大地产一直处于行业低位，2012年核心盈利大跌62亿元，毛利率仅为28%。

　　记者了解到，目前房地产行业内平均毛利率在33%左右，净利润率指标上，由于A股和H股会计方式不同（如公允价值重估），一般H股较高，如内地上市的万科、保利去年净利润率仅在12%左右，但香港上市的内房股大约为15%。

　　此外，房企利润率持续下跌成为行业共同的隐忧，包括中海、万科、保利、恒大等龙头的毛利率、净利润率均出现下滑。

　　但部分房企以独特的模式仍维持高毛利。如A股上市的中型开发商——华夏幸福基业，以“产业新城”开发建设为突破口，旗下有河北、辽宁等地的5个园区进行开发建设，2012年的毛利率高达42.93%，实现归属于母公司所有者的净利润17.83亿元，同比增长31.34%。年度公司加权平均净资产收益率为51.42%，处于行业较高水平。

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　　算账不一样 “公允价值”美化利润

　　中海逼近30%的高利润率，让万科、保利在每年股东会上都要面对投资人对公司盈利能力不及中海的质问。业内人士分析称，除了个体公司的成本管控外、产品定位、城市布局等因素外，香港和内地不同的会计准则，尤其是投资性房地产价值重估，即公允价值计算，使得港股的利润率“账面上看起来更美”。

　　据专业人士介绍，投资性房地产一般指公司旗下用于出租或自用的物业，对这块资产的记账，目前内地A股上市的房企90%以上都采用“成本法”（以购置物业时的原始价值记账，每年计算折旧和摊销），而香港上市房企一般采用“公允价值法”（据相关时间节点市场上资质相当的物业价格，来假定该物业出售的市场价格）。

　　由于房价近年来一直处于快速上升期，采用公允价值法算账的公司，利润自然有较大增长。如果没有这项“投资性物业重估”的收益，中海利润要减去29.2亿港元，华润、龙湖、恒大、雅居乐等多家在港上市房企的利润都会失色不少。

　　“公允价值把利润做高些，是为了方便企业融资。”远洋地产董事长李明告诉记者，投资性物业的价值变动，港股普遍计入当期账本，涨则视为利润，跌则是亏损，利润部分每年都需要缴税，但以市场价出售物业时，一次性缴纳的税款相应就少。

　　一家在A股上市的开发商负责人表示，2007年后A股上市公司也可使用公允法记账，但按成本法记账每年的折旧可以抵税，公允法虽然能增加利润、降低负债率，但每年都需要统计、增值部分要缴税，成本大为增加，且A股市场多年来对房企再融资大门紧闭，专业投资人也都会刨除掉公允价值部分，只看核心盈利能力，所以目前A股仅有金融街、世贸股份、中航地产等少数房企采用公允价值法。

　　部分上市房企利润指标

　　房企 2012年净利润（亿元） 2011年 2012年 2011年 2012年

　　刨除公允价值变动后 毛利率 毛利率 净利润率 净利润率

　　中海 128 42.6% 38% 31.1% 29%

　　万科 125.5 39.8% 36.6% 13.4% 12.2%

　　保利地产 84 37.2% 36.2% 14% 12%

　　恒大 62 33.3% 28% 14% 8.5%

　　华润 58.07 39.6% 37.6% 22.7% 23.8%

　　龙湖 54.02 40.3% 39.7% 18.7% 19.4%

　　富力 50.01 42.5% 42.2% 17.8% 19%

　　雅居乐 48.7 53.8% 41.4% 17.9% 16.6%

　　绿城 48.51 32.6% 29.2% 11.75 13.7%

　　世贸 43.9 38.4% 33.5% 20% 20.1%

　　招商地产 33.2 52.4% 48.8% 17.2% 13.1%

　　B10-B14版数据来源：新京报记者根据上述房企年报和公开信息整理，以上市房企公布为准。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖

　　（下转B11版）