上市房企：“盛宴”与挑战共存(3)

　　（上接B10版）

　　谁成长最快？

　　方兴地产领衔“成长明星”

　　349%，这是方兴地产2012年物业销售收入增幅。2010年为29.2亿港元，2011年为30.0亿港元，2012年飙升至134.5亿港元，方兴地产物业销售收入增长的背后，正是物业开发业务在多个城市的扩张。截至2012年底，方兴地产在全国共拥有约20处处于不同开发阶段的物业开发项目。而2011年，方兴地产只有12个物业开发项目。

　　在北京市场上，方兴地产的扩张更是引人瞩目。2009年，当方兴地产谦称“小公司”出现在广渠路15号地时，还是名不见经传。但在广渠·金茂府前两年一炮走红后，亚奥·金茂悦、望京·金茂府去年强势崛起。2013年1月，方兴又在亦庄板块摘得两地块并有望在今年推出。从2009年到2012年，方兴地产整体的土地储备从264万平米增至1068万平米。背靠央企，加上城市精品战略，辅以成功的营销策略，方兴地产的成长值得关注。

　　在销售方面，去年增长较快的还包括融创、世茂等。2012年，融创重资接手绿城多个项目部分股权，在北京、上海等地加快拿地步伐，全年销售额超过356.4亿元，同比增长85.5%，与此同时还保持了净负债率的下调。

　　2011年借壳上市的华夏幸福基业，去年营收120.77亿元，增幅达到55.03%。华夏幸福基业认为，公司打造产业新城的理念，契合新型城镇化的时代要求。去年，华夏幸福基业新拓展5个园区建设产业新城，同期新增入园企业45家，新增签约投资额279亿元。

　　此外，2012年，保利地产实现销售额1017.39亿元，同比增长38.9%，成为继万科之后，全国第二家年销售额超过千亿的房地产企业。全年447亿元的拿地规模也在房企中名列前茅。

　　谁“减负”最多？

　　绿城净负债率降至49%

　　2012年，绿城净负债率降到49%。一直处于高负债危局的绿城，在去年成功打了一个翻身仗——虽然其中有几分卖地求生的悲情。

　　成功降低负债率，甚至让绿城常务副主席兼行政总裁寿柏年认为绿城的负债率太低了。寿柏年在3月25日的业绩会上表示，70%的负债水平比较合适。

　　2011年前后，各种因负债率高而产生的传言，不断袭扰着绿城。去年，绿城在加快销售、紧缩拿地的同时，大手笔进行了两次战略合作。先是在去年6月和九龙仓达成合作，通过定向发行股票和永久可换股可赎回证券，获得约41.6亿元的资金；随后又和融创进行合作，一次性转让9个项目50%股权，获得33.6亿元的资金。加上其他转让，最终绿城的负债率实现大降。

　　过去的一年，对于多数房企来说，随着销售的改善，负债率水平都在降低。包括接手绿城项目股权的融创，去年净负债率也下降了25个百分点，至78.79%。截至去年底，融创持有现金122亿元。融创中国董事长孙宏斌认为，在土地储备大幅增加40%的情况下，实现负债率下降，“是很难的”。融创能取得这样好的结果就是因为销售好。

　　与此类似，2012年年初，世茂房地产将降低负债率作为重要目标提出，为此加快销售回款，将销售收入即现金流纳入业绩综合排名考核。最终也成功实现了负债率下降。

　　相对于多家品牌房企净负债率下降，恒大、雅居乐等上市房企去年底的净负债率，则较2011年年底有不同程度的上升。不过和去年年终相比，恒大负债率已经进入下降通道。在今年1月进行了一次配股后，恒大净负债率降至70%以下。

　　谁是最大“地主”？

　　恒大坐拥1.4亿平米土储

　　2012年房企在业绩增长的同时，土地储备也成为房企未来业绩增长的一个重要指标。2012年房企不忘补充粮草，积极增加土地储备，为来年发展做准备。

　　从已公布年报的房企土地储备情况来看，2012年最大地主仍为土地储备规划建筑面积（以下简称“土地储备”）达到1.4亿平米的恒大地产。紧随其后的是碧桂园和保利地产，其土地储备规模分别达到了5545万平米和4278万平米。

　　而包括万科、世茂房地产、龙湖、远洋、富力、雅居乐等大品牌房企的土地储备规模也在2000万-4000万平米之间。

　　此外，还有一个现象则是一些老牌房企的土地储备在下降，新房企的土地储备则快速上升，比如，华夏幸福基业土地储备超过招商、华侨城等企业。

　　作为连续多年坐拥“最大地主”宝座的恒大地产，截至2012年12月31日，土地储备达到1.4亿平米，成为首家土储过亿的上市房企。同比去年的1.37亿平米，增长了2.4%。在购地成本上，恒大2012年的购地成本为724元/平米，2011年则为616元/平米，每平米增加了108元，但与万科2790元/平米的土地成本相比，还是便宜了不少。这也与恒大扎根二三线城市的战略有关。从恒大拿地区域来看，2012年新增的47个项目中，位于二线城市的有13个，位于三线城市的达34个。

　　不过，由于一二线城市房价高，毛利率高于三四线城市，因此，2013年上市房企在拿地战略上，也倾向于拿一二线城市的土地。就连恒大地产也计划进入北京等一线城市。

　　本版采写/新京报记者 张旭 袁晓澜 实习生 靳宁

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