京二手房市场进入“倒春寒”

　　3月30日，北京落实“国五条”的细则“京十九条”出台。诸如继续严格执行住房限购、本市户籍单身限购1套、严格差别化住房信贷政策、充分发挥税收调节作用等规定，将北京细则的严厉程度推向“全国之最”。

　　在经历了细则落地前的疯狂窗口期后，北京街面上的不少中介门店，已经是看得见的“门前冷落”。按照新政，能查到原值的房源需按差额征收20%个税，受此影响，二手房买家转买新房的情况也不在少数。

　　与此同时，新房市场将朝着哪个方向变化，房地产市场能否实现总体平衡，也都是各方关注的焦点。从目前的情况来看，刚需、改善型市场在新政落地后的反应有所差异，前者目前仍是风平浪静，而后者现在已经波涛暗涌。特别是一些需要“先卖后买”的改善型需求，很可能会受到新政的影响。

　　管中窥豹，可见一斑。日前，针对“国五条”细则可能产生的影响，新京报记者进行了分头走访，当然，动态的市场最终还需要时间来说话。

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　　北京“国五条”细则要点

　　1、限购

　　本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　2、信贷

　　继续暂停第三套及以上住房贷款发放；根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　3、个税

　　对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　■ 二手房市场

　　盛宴散场 买家观望成交冷清

　　由于3月需求提前透支，再加上北京网签系统升级，暂停8天资格审核和网签，北京新政细则落地后，北京二手房市场迅速陷入冰冻期。

　　看房人成“香饽饽”

　　据了解，3月北京二手房网签量超过4万套，也造成交税、过户爆棚的现象。而市场转入4月，买卖双方陷入观望，看房人也成为中介竞相争抢的“香饽饽”。

　　4月2日下午，记者来到惠新里一家中介门店，发现门店里只有经纪人，没有客户。这家门店的一位经纪人告诉记者，“新政落地后，店里偶尔有咨询的人，但听说个税要交差额的20%，好多买房人都选择观望，继续看房的买房人太少了”。

　　朝青板块一位经纪人小赵也直观地感受到了市场的剧烈变化。“3月初店里每天能成交一套房，市场十分火热。该买的都赶在新政细则落地前完成交易，到了现在，一天都约不上一个看房人，店里已经连续好几天没有能谈的单子了，偶尔有一个在谈的单子，也是几家中介在争取这一个客户”。

　　中介主推免税房源

　　新政落地后，二手房中有个税的房源成为“烫手山芋”，而为了招揽客户，中介也将手中的房源进行分类，免税房作为主力房源被放在了重要的展示位置。

　　记者走访惠新里、崇文门等多个区域中介门店发现，中介均将满五年唯一住房的房源放在显著位置。“这类房源受新政影响小，交易成本低，也最容易促成成交”，一位经纪人告诉记者。

　　此外，年代较新的房源，由于过户指导价这两年没怎么变化，即使有个税，其差额也不大，也成为中介推荐的重点。

　　二手房买家转买新房

　　由于有个税房源，能查到原值的首先按差额征收20%，这也吓跑了不少想买二手房的买房人。

　　李女士一直在亚奥板块看房，当初是想买新一点的二手房，但关于个税的新政出台后，她便打消了这个念头，转买新房。她给记者算了一笔账，之前一套房子，所有税费加起来才9.5个点，如果以300万计算，也就是28.5万，但如果个税按照差额20%来征收，可能光税费就要四五十万，而买新房，最大税费就是契税，最多也就3个点，不到10万元。这么算下来，还是买新房划算。

　　■ 新房市场

　　1 刚需盘 波澜不惊

　　距离北京细则出台已近一周，记者采访发现，受到年轻人尤其是单身人士“青睐”的中小户型刚需市场，目前仍没有出现明显的波动。

　　需求保持平稳

　　“我们的项目主推60-80平米的一居和两居，总价低首付少，选择在这里看房、购房的客户基本上都是首置刚需性人群，新政细则公布后，蓄客和看房的人数基本上没有受到影响。”通州一主打中小户型项目的负责人介绍。

　　记者从通州、大兴、亦庄等区域了解到的情况显示，目前北京主推中小户型的刚需楼盘，基本上没有受到北京新政细则的影响。

　　大兴天宫院地区金融街·融汇的销售人员介绍，项目计划推出600套房源，目前蓄客排号已达3000余号。目前排号的客户主要是刚需人群，投资性的顾客数量少，即使由于新政限制不能购房，对项目销售的影响也不大。

　　业内称影响不大

　　“这次新政细则限制单身人士购买二套房，主要目的是抑制投机需求，以防部分人利用假离婚等手段投机购房。对整个以中小户型为主的刚需市场不会产生过多影响。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

　　同时，多位业内人士认为，对单身人士购买二套房的限制政策也有可能对商住项目产生一定利好，部分购房需求将会转入商住市场。

　　2 中高端盘 新政影响初现

　　根据3月30日出台的细则，北京将从严执行限购，包括北京户籍单身限购1套房，进一步提高第二套住房贷款的首付比例等条款，都将影响到楼市的改善型需求。然而，针对改善型客群的中高端楼盘，究竟将受到多大影响，业内人士认为尚需一段时间才能看清。

　　“先卖后买”需求或受影响

　　4月6日，望京某项目将推出96套精装大户型房源，报价将在5万元/平米以上，目前参与摇号组数为330组。

　　据该楼盘有关人士介绍，项目购房群体中已有买房人受到调控影响。部分需要“先卖后买”的改善型需求，现在都在受影响行列。至于最终影响程度，则需要选房、资格审核后才能判断。

　　不过在记者采访到的买房人中，仍有坚定的购买者。买房人刘先生告诉记者，虽然首付比例面临提高，但他并不准备放弃买二套房的计划，问题只是设法多凑一些首付。

　　未来市场或产生分化

　　思源经纪北京公司副总经理任莉表示，在供求关系没有根本转变的情况下，改善型楼盘不至于受到政策的明显冲击。例如，前几年购房的刚需买房人，随着孩子长大要上学等，都将进入改善型购房阶段。

　　在北京一家房企营销总经理看来，由于首次改善的需求偏于刚性，许多首改型楼盘受到调控的影响可能较小；但偏于高端的房源，对接再次改善的这部分需求，可能受到比较大的影响。

　　本版采写/新京报记者 张旭 袁晓澜 方王洋