政策出台 谨慎换房

　　■ 个案资料

　　我姓张，33岁，公务员。妻子与我同岁，也是公务员。计划尽快要小孩。现有两套房，一套自住经适房，一套西南五环外商品房出租（各自婚前购买，贷款及借款全部还清），租金每年2.6万。汽车1辆，无贷款。家庭年收支结余12万元左右（收入包括工资、公积金房补、房租收入；支出按每月5000元算）2010年开始基金定投，现在每月2500元，目前市值共4万余元，亏损4个点左右。已投保夫妻俩重大疾病和意外险，每人每年5000多元保费，15万元保障。

　　■ 家庭财务状况分析

　　张氏夫妇均为公务员，且二人正值事业上升期，收入来源及职业发展稳定。拥有无贷款房两套，无贷款私家车一辆。同时租金收入每年2.6万元。家庭每年收支结余12万元，在同年龄人中算中上等水平。但是日常理财缺少短期理财规划，只有保障性产品。对未来孩子的生养及教育依旧是夫妻理财规划中不可避免的重要问题。

　　理财目标

　　一直考虑卖掉五环外的商品房，投资一套市区内小面积学区房。但由于郊区房价低，换到市里看得上的面积和位置又要贷款六七十万。现在新政出台，是否该继续考虑换房？

　　换房别急于此时下手

　　目前“国五条”及其细则已经颁布，由于管控措施愈加严格，以及未来房市的诸多不确定性，不建议张氏夫妇在此阶段考虑换房的问题。

　　1.税收因素。“国五条”细则大幅增加二手房的交易成本，进而抑制房价，要求严格对个人转让住房的收入征收20%个人所得税。北京楼市调控细则也已出台，3月31日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。因为张氏夫妇名下各有一套房产，所以出售现有房产必然会承担较高税费。

　　2.贷款因素。由于张氏夫妇中意的学区房需要贷款购买，不得不考虑到首付和利率这两个因素。央行营业管理部日前发布通知，对北京市二套房商业贷款做出规定，首付款比例提高至7成。据了解，目前北京市二套房商业贷款的利率并未变化，多数银行仍按基准利率的1.1倍标准执行。

　　3.房源因素。按照北京市部分重点小学的规定，入学前必须要在小学划片的学区落户三年，个别学校还要求落户五年以上。现在“找房”大军的普遍“常识”是：西城和海淀教育资源的集中度和质量要普遍高于北京市其他区域（这里与教育质量直接挂钩的是高考的升学率）。西城和海淀的“超牛小”，例如中关村一小、三小，北京第二实验小学等周围地区的学区房，要么房源特别少，要么落户要求五年以上，要么房价已经奇高无比。再如刚才所提，按照“国五条”细则分析，二套房出售需要交纳20%的所得税，这部分资金的运作一般是由卖家“坐地起价”，凭空调高房价，让买方负担这部分税费。

　　所以，基于上述几个原因，不建议张氏夫妇在此时着急下手，待房市热度慢慢回落，或平稳迈过政策实施的过渡期，再做打算不迟。

　　理财目标

　　目前仅是每月2500元基金定投，500元定期存款。是否还需要进行更有效率的理财规划？

　　夫妻重疾险保额应增加

　　夫妇二人定投只有4个点的小额亏损，明显优于同期沪深300指数表现，说明坚持长期定投能够降低投资风险。建议将定投的基金种类进行调整，由于近期大盘点位调整，建议将定投做成4只，每只每月500元，分别投资于沪深300指数、大宗商品（如黄金挂钩基金、石油挂钩基金）、精选个股的偏股型基金、债券型基金。

　　虽然二人已投保重大疾病保险，但是由于二人处于事业上升高峰期，仅有15万的保额对现阶段的经济水平来说不够覆盖罹患重大疾病的费用。建议夫妻二人每人每月追加保费500元，即每人每年保费增加至1.1万元左右，可以将重大疾病保额增加一倍左右，至每人30万元，基本可以覆盖重大疾病的治疗金，真正能够达到风险转移的作用。

　　随着孩子的出生、夫妻双方收入的不断增加以及经济水平的不断发展，建议夫妻双方每5年观察一次保障性产品的支出占比，即时调整。

　　理财目标

　　将来想过上较有品质的生活，及为孩子做好教育准备。

　　理财搭配可4∶3∶3组合

　　未来过上优质生活，做到不拮据，需要在现在预料到未来固定时间的固定支出，即做好现金流支出打算。由于张氏夫妇现在并没有车房贷款，每年结余12万元左右足够做理财搭配。可以用已有的现金流为起点，从银行短期理财和货币型基金做起。

　　由于银行理财和货币基金具有流动性强、风险低、收益稳定等特点，建议张氏夫妇将自有资金的40%左右拿出来。其二是拿出30%左右做半年期至一年期的稳健性产品，如纯债型基金、低风险的混合型基金。就目前的收益来看，混合一级债基的平均年化利率已达9.1%，中信标普全债指数年化涨幅也在5.1%左右。不妨以债券型产品作为中期配置，省时又省心。最后是建议张氏夫妇将剩余的30%资金投资于保证本金的中长期产品中，现在市场上在售的万能型保险产品时间多为3至5年，收益在5%左右，同时保证最低收益。这样4∶3∶3的配置，一方面是因为张氏夫妇正处于支出高峰期，需要较多的流动资金，另一方面是考虑到债券产品和保本产品可以搭配出保本配置，即使债券产品亏损，也不会引起投资组合的本金损失。

　　黄金长期保值增值的作用是纸币所不能替代的。建议每年最少购买100克投资金条用于资产的保值增值。

　　曾静 贵宾理财经理 招商银行北京双榆树支行

　　你不理财，财不理你。不知如何理？请将财务个案发送到：xinjingbaolc@163.com新京报将请专业理财师解答你的困惑。