量跌价稳 京城楼市回归理性(1)

　　4月17日，位于通州的别墅项目红杉溪谷取得10栋楼预售证。从3月底北京版“国五条”细则落地，至今已有半个多月，北京也有4个楼盘取得预售证。受调控影响，北京楼市出现了哪些变化？

　　新盘价格“停涨”

　　新取得预售证的红杉溪谷，不同楼栋预售价在23600-27700元/平米之间。和2011年取证超过3万元/平米的预售价相比下调明显。与此类似，4月取得预售许可证的望京·金茂府，均价为5万元/平米，也和去年底取证的价格基本持平。

　　在业内人士看来，受北京预售限价的影响，新盘明显涨价的可能性已经很小。统计数据也显示，4月8日至14日，北京恢复网签后单周新房签约均价为22211元/平米，比3月最后一周小幅下降1个百分点；成交套数为2845套，较网签暂停前一周降11%。

　　开发商保持推盘积极性

　　据亚豪机构分析，北京的限价管理，将造成开发商取证周期延长，对供需关系可能会有一定影响。一位中高端楼盘开发商对记者表示，“项目很希望能尽快面市，但现在面临取证困难的问题，“我们‘被捂盘’了”。

　　不过，已有取证房源可售的开发商依然保持推盘积极性。近期包括望京·金茂府、珠江·悦公馆等都积极推售房源。位于顺义中央别墅区的誉皇殿项目，也有计划在5月前后加推房源。长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示，已经注意到政策带来的影响，包括二手房市场受抑的部分需求有望向新房转移。此外，如中信府等项目也拟于5月按计划推盘。

　　值得注意的是，在应对价格调控方面，开发商也出现一些“变通”，如精装房签约分拆成购房和装修两个合同；如楼盘报价总体保持平稳但优惠幅度缩小，等等。

　　购房者心态“生变”

　　开发商面对调控寻求变通，买房群体的心态也出现了不少变化。

　　“买住宅限购，所以现在在看商住项目。”买房人李小姐最近在关注地铁4号线沿线50年产权的楼盘。受住宅限购从严的影响，转向商住项目成为一种买房新动向。据大亦庄板块的珠江·四季悦城开发商介绍，自3月底亮相以来，不限购的优势带来众多来电来访。

　　记者在采访中还了解到，除新房市场中的需求转向，二手房市场也出现明显的观望情绪。从成交数据看，4月8日至14日一周，二手房日均签约245套。相比上月的日均1412套降幅明显。

　　■ 记者调查

　　【新房市场】 价格平稳 热销与延迟推盘并存

　　新的调控细则落地后，3月31日至4月7日，北京网签暂停8天。恢复网签后，新房的成交面积和套数仍出现较大幅度下降。据北京市住建委数据统计，4月8日至16日，新建住房成交3094套，环比3月同期下降33.6%，成交面积为34.3万平米，环比下降32.1%。

　　从市场来看，上周开盘的刚需新盘成交依然旺盛，在售项目价格趋于平稳，而一些预计4月开盘的楼盘因拿不到预售证，推迟开盘。

　　刚需新盘开盘售罄

　　4月14日，位于顺义的中建·国际城项目开盘，推出产品60-95平米一到三居。开盘当天，售楼处前的等候人群密密麻麻排了几十米长。现场销售负责人告诉记者，开盘当天接待了1500余组客户，551套房源一天售罄，成交均价为19500元/平米。

　　此前一天，通州的珠江·悦公馆开盘。“15500元/平米”“110万买77平米两居”等等推广口号引起市场关注，当天到访客户达千余人。据记者从项目方了解，此次推出326套房源，开盘当天去化率即达到90%。“成交均价每平米为15800元，主要客户来自通州和朝阳东边，大多数是首套自住。”

　　业内人士分析，尽管这两个项目的实际开盘价都比之前的推广价格有所上调，但主力户型总价保持在每套150万元左右，在刚需客群的接受范围内，因此受到热捧。

　　亚豪机构市场总监郭毅也认为，“新政”之后，刚需市场的供不应求并没有改变，所以刚需盘市场热度不减。不过，新政对郊区改善性住宅可能会造成一定影响。由于针对二套房的政策加紧，原本打算在郊区买中大户型的客户，选择会更加谨慎。

　　部分项目延迟开盘

　　同在顺义，中建·国际城一天售罄，而在其东北1000米处的顺鑫·华玺瀚楟却一再推迟开盘时间。有买房人抱怨：“原来‘预计3月开盘’，后来改成‘预计4月’，但到现在还没有开盘”。记者致电售楼处，销售人员解释，开盘推迟原因是预售证一直没有审批下来，目前看来得等到5月中下旬。

　　华玺瀚楟主推113-160平米大三居，具体价格尚未确定，销售人员称预计均价在23000元/平米左右。这一价格明显高于周边项目成交均价。

　　北苑某中高端楼盘同样处境尴尬。3月下旬已停止排号，原计划4月二期开盘，目前仍没有取得预售证。据了解，该楼盘一期成交均价为30000元/平米，网上曾公开二期均价为38000元/平米。现在开盘时间和定价均处待定状态。

　　业内人士透露，“新政”之后，一些开发商试探性报高价，不被批复，于是降价再申请延长了取得预售许可的时间。

　　在售项目价格平稳

　　中原地产市场研究部数据显示，4月以来38个热点项目的签约均价，与3月全月的相比，基本处于停涨状态。北京中原分析认为，北京楼市成交价格已经上涨，主要原因来自于行政限价。

　　此外，新政“禁止京籍单身人士购买二套房”的规定，也使得一些楼盘重新审核客户购房资格。据望京某高端项目负责人透露，该项目于3月份开盘已经售罄，但要重新核实购房者的购买资格，才能过网签。

　　尽管新的调控政策给市场造成诸多影响，不过业内人士分析，从近期土地市场成交依然旺盛的局面来看，开发商依然乐观。

　　北京市住建委数据统计显示，4月8日至16日，新建住房成交3094套，环比3月同期下降33.6%，成交面积为34.3万平米，环比下降32.1%。

　　另据中原地产市场研究部统计，4月以来38个热点项目的签约均价，与3月全月的相比，基本处于停涨状态。

　　B10-B11版采写　 新京报记者 张旭　 李雪莹 李捷 刘狄

　　（下转B11版）