量跌价稳 京城楼市回归理性(2)

　　（上接B10版）

　　【商住市场】 需求突增 成交热度持续攀升

　　即使新政对于普通商品住宅限购的再度升级，也没能完全抑制购房者的购买热情。记者近日了解到，一直以来备受投资需求青睐的商住项目由于不限购，使得不少当前不具备购房资格的刚需人群也将视线聚焦于此。

　　一周成交逾千套

　　据北京市住建委公开数据显示，4月8日恢复网签的首周内，包括金隅自由筑、东亚五环国际、珠光御景等10个商住项目共实现成交1109套，成为京城楼市阶段性成交的一大亮点。另据亚豪机构统计数据显示，上周（4月8日至14日），销量前十的楼盘中商住项目占据半壁江山。据悉，这些热销项目的共同特点是位于五、六环周边，多临近轨道交通，销售均价略低于周边住宅项目，且多数以小户型为主。

　　据一位商住热销项目负责人介绍，新政后，项目接待的来电来访量明显增长，几乎每天都有成交。该负责人同时指出，限购令的一再升级，也挤出相当一部分购买力。

　　一位本打算“以小换大”的刘姓购房人告诉记者，本想换套大房子接老家的父母来京同住，但二套房首付和贷款利率的提高，无形中增加的换房成本已经超出了自己的承受能力。“商住的房子首付只要50%，而且很多项目已经成规模，小区环境和户型设计都不逊于商品房。原来的房子先不换了，再买一套商住的先凑合一下。”刘女士说。

　　交易升温或蔓延

　　“去年7月以来，商住项目的成交情况就一直处于上升的趋势，这种热度还会在未来持续。”在第一太平戴维斯市场研究部董事王琼看来，政策对于普通住宅的收紧，为商住项目带来了新的机会。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析，被住宅限购挤压出的购房需求中的相当部分转入了商住市场，造成商住项目的热销。特别是商住项目的小户型、低总价优势，购房者首付门槛得以降低，销量大增成为必然。她同时分析称，商住项目只是开始，未来还可能扩展到写字楼、商铺、旅游地产等其他不限购的房地产领域。

　　【二手房市场】 买家观望 业主报价出现回调

　　“细则出台后的第二天，我们给客户打电话约看房，人家就不来了，说等等再说。市场就这样一直冷到现在，也没见起色。”中原地产位于通州九棵树门店的一位经纪人如是告诉记者。京版“国五条”细则出台，对二手房市场的影响可谓是立竿见影。

　　市场陷入冰冻期

　　根据北京市建委网站数据统计，网签数据从4月8日恢复后一周，北京全市二手住宅网签总量为1716套，日均网签仅为245套，与3月份的日均网签量相比大幅下跌了83.2%。

　　朝阳区望京的一个链家门店的经纪人告诉记者，新政出台后，二手房市场一下子就冷清了，看房人和成交都急剧下降：“3月份，我们门店的中介费，就达到了210万元。而4月份截至13日，我们门店一套房子都还没卖掉，中介费收入不到10万元，全部是来自房屋租赁。”而与其紧邻的中原地产门店经纪人说：“您看，我们中原、链家、麦田这三家门店是紧挨着的，这个月到现在为止，我们这三家店加起来，也是一套房子都没卖出去呢。”

　　在东城区安乐林路，某二手房门店经纪人也表示，3月份他所在的门店卖出去10多套房源，而在4月份前半月，却只成交了1套房源。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：“北京楼市调控细则出台后，二手房买卖双方的心态已由之前的争取快速成交，变成观望等待，尤其是购房人群观望心态的加重，造成了成交量的大幅下滑。”

　　部分业主回调报价

　　在市场观望的背景下，一些着急出手的业主已经开始调低报价。

　　在东城区景泰西里西区，一套84平米的房源在细则出台前，报价320万元，而在细则出台后一周，报价降到了305万元。此后，由于业主急于换房，并且缴纳了买房的定金，更加急于出售房源，新政出台后2周，业主报价降到了295万元。最终，该房源以280万元，付全款的方式成交。

　　而在望京，季景沁园小区一套之前报价500万元的房子，目前报价已经降低到460万元，仍然没有成交。“与3月份的火爆场面相比，现在看房的人少了三分之二以上，即使有看房的，也都是在观望，除非遇到性价比特别高的房源，否则出手的意愿很小。”一位二手房经纪人表示。

　　不过，记者走访也发现，目前大多数房源的业主拒绝降价，买卖双方进入观望与博弈阶段。链家地产市场研究部分析师张旭认为，二季度北京二手房市场将会维持成交量下滑的局面，价格则可能会呈现波动的走势。

　　■ 记者手记

　　应长远看待调控效果

　　“国五条”细则落地，二手房市场应声降温，成交量大跌。新房市场成交量同期下降，签约均价也在下调，调控的威力已经开始显现。

　　不过，调控的这种成果能在多大程度持续，恐怕还是一个问号。就新房市场来说，成交量的下滑首先是建立在供应量下降基础上的。而从近期开盘的项目来看，无论是300多人抢90多套房，还是千人抢300多套房，都还反映出调控下楼市的另一面：需求仍在，热销仍在，调控的压力依然在。

　　与此同时，按下葫芦浮起瓢，商住市场的走热恰恰也说明，应该有更多的办法来引导购房需求的释放。否则，积聚起来的需求形成“堰塞湖”，水位只会越来越高，一旦集中释放，威力也将是惊人的。

　　所以，从长远看，对于眼下的调控效果还不宜乐观；而为了保证持续的调控效果，在限价的强力措施下，还应该跟进增加供应量。对于买房人而言，更有价值的不是统计意义的房价停涨，而是在价格平稳的前提下心仪楼盘有房可买。

　　保证市场供应量，进而减轻限价的压力，考验着有关部门的智慧。新房市场增加供应，最便捷的办法是有关部门加快审批发证；但如何增加二手房市场的供应，这似乎更是一个问题。