京城楼市 追涨压力下进入“限价时代”

　　北京楼市在经历了三年来最火的春季销售后，于4月踏入“限价”时代，楼市似乎再次面临十字路口，但在过去的调控经验下，业内的主流观点仍认为，由于楼市供不应求的状况难以改变，房价依然面临上涨压力。

　　“盛宴”落幕

　　据亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，截至4月18日，北京市2013年一手商品住宅共成交40484套，成交面积达428.29万平米，创下近三年同比时期的历史新高。

　　其中楼市“疯狂”的三月贡献最大。中原地产数据显示，3月北京一、二手房网签都创新高，二手房更刷新月度成交历史最高纪录。

　　历史似乎总是重演。2012年4月，北京楼市在三月小幅回暖后由于总理“调控不动摇”的讲话陷入观望，随后以“红五月”强劲上扬的量价成交奠定了2012年楼市低开高走的大势；2013年4月，楼市因“新国五条”细则、20%个税等新政在三月成交冲高后有所回落，虽然成交量下跌，但房价比起一年前已“望尘莫及”。

　　“限价”登场

　　在巨大的追涨压力下，北京正式宣告进入“限价时代”。4月10日，北京市住建委主任杨斌公开表示，北京将形成限价房序列管理，措施将包括，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格。如果开发商不接受指导，就不发预售许可证，或者对于成交资格不予备案等，通过合理指导确保房价不会过快上涨。

　　业内人士表示，为了使北京月度房价平稳，相关部门采取限价、暂停网签、不发预售证等方式，开发商以减少推盘量对应，往年的四五月份是市场供应的小高峰，但今年却出现了供应不足的情况。

　　高策地产服务机构董事总裁陶红兵表示，在地价未降的大背景下，采取限价就会导致开发商利润受到挤压，拿地意愿降低，影响土地财政收入，这注定限价只是暂时的手段。

　　■ 市场盘点

　　量　五环外新盘成交价占83%

　　在城区土地稀缺，四环内新盘“豪宅化”的背景下，北京郊区的一手商品房成为成交主力。2009年开始，北京新增土地出让的90%集中在五环外，2012年北京市宣布“十二五”期间三环内将原则上不再新供住宅用地，使得开发热潮从五环开始向六环外拓。

　　综合亚豪机构和北京市住建委网签数据显示，截至4月18日，2013年北京市成交的40484套(包括保障房)商品住宅中，仅有6%的房源位于四环内，而超过83%位于五环外的郊区，其中52.67%集中于五环和六环之间，而六环外的楼盘成交占比快速增长到超过30%。

　　从区域来看，除了历来的成交大户朝阳区占比11.15%外，位于主城区的东城区（含崇文区）、西城区（含宣武区）的成交占比仅为1.43%。

　　近郊楼市销售十分火热，截至4月18日，大兴区2013年共销售5651套房，占楼市成交的15.14%，成为今年北京楼市的销冠区域。而大兴、通州、昌平、顺义、房山五郊区的成交占比则超过64%，其中大兴、通州、房山三郊区成交占比近45%。

　　值得一提的是，由于近期供应项目增多，如密云、怀柔等远郊区县的成交出现了明显上涨，其中密云县成交1983套，占总楼市成交的5.31%；成交均价为9357元/平米，为所有区域中最低。

　　价 北京楼市难觅“万元盘”

　　延续2012年楼市的年底翘尾行情，加上“国五条”出台后的恐慌交易，北京楼市成交持续火爆，价格也随之上涨。

　　数据显示，北京已正式告别“万元盘”时代，曾经在大兴、房山、顺义、通州等近郊主打刚需客群的“万元盘”早已销声匿迹，目前仅有密云、怀柔等“非主流”远郊区县还有少量的万元新盘。

　　数据显示，截至4月18日，北京今年一手商品住宅成交均价为21767元/平米，其中5环、6环间楼盘的成交均价为20741元/平米，而6环外楼盘成交均价也达到了14381元/平米，比去年同期，出现了明显上涨。

　　以近郊成交主力通州、大兴为例，目前两区域的成交均价已经达到18200元/平米、18800元/平米，而2012年4月，两区域的成交均价分别还在16500元/平米、16000元/平米，一年之间，单价上涨近2000元/平米。

　　“如果不是住建委的价格控制，6环外的很多楼盘可能今年要追两万了”，南城一位开发商告诉记者，这些新区大型品牌开发商扎堆、拿地成本较高，由于供求紧张，开发商还是可以精装、园林等手段小幅提价。

　　■ 后市展望

　　下半年房价上涨压力犹存

　　一方面是政府对房价涨幅的严格限制，另一方面是短期内无法改变的供求矛盾，业内人士对北京楼市今年的走势也不乏争议。北京同观地产董事长张卫克表示，目前北京的房价由住建委定，开发商如想涨价，预售证将无法获批，住建委确定了“一房一价”政策，所以房价不会有大波动，但考虑到整体的供应仍然紧张，预计今年房价会小幅上涨。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，目前北京存量住宅仅有6.4万套，创下自2006年开始网签以来的历史最低，供求关系空前紧张；而从4月中旬的推盘情况看，由于开发商对后市观望，推盘房源有所减少。北京房价短期内虽可实现稳定，但仍需提防行政手段退出后的房价报复性反弹。

　　而中原地产市场研究部总监张大伟则认为，4月以来签约的38个项目环比3月签约均价基本处于停滞状态，房价3个月内不再上涨的可能性非常大，如果政府“限价”监管超过2个月，房企不仅要面临客户需求变化的影响，资金压力也将明显加大，在1-2个月的市场博弈后，可能出现部分项目加快销售。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖