新形势下看楼市新选择

　　五一将至，楼市的走向再度成为焦点。市场在即将到来的传统购房旺季，是否还能延续“红五月”传奇？

　　2013年一季度，楼市在反季节“量价齐升”的轨道中高速运转，新国五条的问世无疑给持续升温的楼市泼了一盆冷水，而京版细则的应声落地则成为楼市交易的分水岭。京版细则落地后的两周内，开盘项目的数量虽保持稳定，但单次推出的货量却有所减少。相关部门对于预售证的发放加强管控，房企也逐渐放缓了推盘节奏。

　　“个贷升级”、“资格受限”和房价走势成为购房人最为关心的话题，在新形势之下又该如何置业？业内人士将从北京楼市当前的新政影响、市场供应、投资热点等方面指点迷津。

　　“新国五条”

　　对二手房影响大

　　陶红兵：新政落地前，卖房人为了避税集中成交，透支了二手房的成交量，所以在恢复的过程中，短期内二手房的成交量会下跌，大概两三个月后应该会恢复正常，成交量的下降可能是由于供应不足，但商品房价应该不会降，反而会升。对于征收20%的二手房个税，不会影响二手房价格，只能助推房价上涨。

　　顾云昌：新政落地前后二手房交易市场的变化最大，相比新政发布前，交易量明显下降了七八成，买家和卖家都呈现出恐慌心态，卖家担心20%的税收怎么征收，买家担心这些税收会转嫁到自己身上。细则落地后，二手房交易开始出现锐减。

　　杨少锋：国五条出台对楼市的影响主要是对二手房的影响，政策出台之后对房子需求量的增长也让新房市场对未来走势有看好的倾向。

　　土地

　　一二线城市供应紧缺

　　顾云昌：新出让的土地采取低价限价的办法，未来通过高地价竞得土地的开发商，可能会采取减少成本等方式来控制投入，从而形成偷工减料的低质量楼盘的问题。实际上应从土地供求关系上寻找突破。北京包括全国近几年的土地供求量不算少，但一直都没完成供地计划。这可能要从政府的土地筹备、资金的到位程度上找原因，如周边基础设施、交通没做好。土地供应中的全盘规划要做好，才能做到“熟地”的供应。如今，全国的土地市场并没有都热起来，热的只是一线城市。

　　陶红兵：从政府公布的土地供应计划来看，政府希望增加土地供应量，所以土地供应在一二线城市还是属于紧缺的状况。现在对土地拆迁的补偿和保障力度也越来越大，也就意味着土地开发的一级成本越来越高，如果不改变土地供应的体制，土地的成本很难降低。要从根本上解决土地供应量的问题，必须打破现有的土地供应体制，批准土地有正常入市的资格，市场供应的主体由单一的储备中心垄断供应变为多元供应。单一垄断的主体是不会使土地价格下降的。

　　杨少锋：国五条出台，国土部在房地产土地供应问题上更强调地方的执行力，因为国土部只是一个政策的制定部门，制定具体土地下放的指标，具体的供地情况只能靠各个地方政府来执行，到了地方，地方如何供应，是用在保障房、商品房还是商业综合体等，是地方政府分配的问题。因此土地供应最大的决定权还是地方政府。把指标用在何种地方完全要靠各个地方政府执行。而影响开发商对土地的兴趣的因素只有两种，一是资金储备不足，二是房价下降，如今这两种情况都不存在，因此下半年的房地产投资或企业拿地等指标都不会受到影响。

　　商品房供应

　　限价属短期行政干预

　　顾云昌：北京市更加严格地发力调控房价，一定会对市场产生较大的影响。一是现在的楼盘供应量不能根据市场情况加价，据了解，北京一季度的房价涨幅达10%，市政府提出今年的房价要稳中有降，楼盘如果因为售卖价格不被审批就会减少供应量，政府不批准也会加剧下一步供应量的紧张。目前楼市有效供应不足，供求矛盾明显。现在上海的商品房供应量约9万套，但高端别墅就占6万套，真正老百姓买得起的房源供应非常少。北京楼市的供应量也存在这样的供求矛盾问题。

　　杨少锋：“国五条”并没有想象中那么严厉和有打击性，所以让开发商仍保有对楼市的乐观态度。限价只是短期的行政干预，不会成为主流。2011年政府也曾对楼盘价格采取过指导价格的政策，但只能影响当前的价格，不会造成长期走势的判断，也不会影响需求。

　　商业地产

　　商住项目热度或持续

　　王永平：这次调控，商住产品没受政策影响，所以发展还算平稳。商住产品的交易一般都是两极分化，地段好的物业租售价格还在不断攀升，但偏僻地段交易不好的情况也很普遍。商住产品的交易量要取决于物业条件，如今市场上一些优质物业的价格攀升比较明显，办公楼这两年上涨速度很快，同时，近两年一些物业条件不好的空置物业的比例也在增加。今后在投资商住产品方面，商务活动比较活跃的区域及交通便利的商用写字楼的关注度依然会比较多，但像CBD和金融街附近的商务热点区域，可售商业项目已经很少。整体来看，交通便利的商业写字楼可能被关注的机会也比较高。

　　王琼（第一太平戴维斯董事）：目前的这种情况和去年相似，去年上半年住宅相对冷清，楼市的突破口就是写字楼和商住，到了下半年住宅市场转暖，商业项目又有所回落，就是一个此消彼长的过程。政策对于住宅的限制，让投资没有去处，目前的情况就是要么去海外，要么转向商业项目。因此近期商业项目的热销也在意料之中，但这种情况能持续多久，还要看政策执行的周期和力度。目前看来北京对国五条细则的执行力很强，对住宅市场会形成一定的打压，因此在上半年商住项目还是会持续热度。

　　市场上现有的很多商住项目都处于较为核心的区域，价格较普通住宅略低，而且同区域的租金水平差不多，投资回报率不错，但未来在二手市场上的升值潜力普遍要低于70年产权的住宅产品。如果是考虑持有型出租，商住型产品也是一个选择；如果是自住，未来二次交易成本还是要高一些，仍需谨慎考量。

　　本版采写/新京报记者 裴旋 李捷