“居有所需”催生改善型购房

　　目前越来越多的购房者开始由最初的“人有所居”朝着“居有所需”进化。无论是最初的“刚需”经过多年努力，迫切需要改善居住环境“以小换大”，还是高收入群体，在新高品质楼盘出现后“以旧换新”，他们有着共同改善居住品质的目标。而改善型需求的年龄段主要集中在30-50岁之间，这个年龄段的群体事业有成，收入有所积累，想要改善。另外，由于家庭结构发生变化，需要改善。

　　有了“改善型”需求，必然催生出“改善型”产品。而改善型住宅在刚需产品的基础上，也随着购房人的需求不断升级，主要分为硬件和软件标准。硬件方面，面积在120-140平米以上的三居、四居，合理的室内布局；在软件方面则要求，优越的建筑和自然景观，便利的人车分流小区，多样化的教育资源，公共部分的装修效果、项目周边的基础配套以及细致的物业服务等。

　　■ 圆梦之旅

　　“刚改”看通州、大兴

　　随着城市核心区土地供应的锐减，改善型住宅也随着楼市供应的整体而外溢。目前北京楼市供应的主力区域集中在五环外至六环，而通州、大兴则占据了包括改善型项目供应量的绝对优势，目前在售的项目都能够找到主打改善型需求的产品。

　　首先，作为五环外最具活力的两个区域，经过连续多年的深度开发，通州、大兴区域内已经发展成为人口高度聚集和配套日趋成熟的居住区之一。其次，在交通方面，多条地铁的建设开通可以便利通达至各个角落。再次，在商业配套方面，这两个区域内的大型商业雏形初现，让生活更加便利。

　　此外，由于通州、大兴目前均价为16000元-18000元/平米，在北京楼市中仍处于相对较低的位置，对于想要改善居住环境，而经济实力并不雄厚的“刚性改善型”群体而言，是较为可靠的选择。

　　和通州、大兴的定位有别，望京凭借独特的区位优势，被定位北京第二CBD规划，这使得望京的繁荣越发夺目。不仅吸引了多家世界500强入住，还拥有众多高端酒店和消费场所，并聚集了北京65%的高收入人群和约三分之一的外籍常住人士，这些都提高了望京的商业价值和购买力。因此，对于追求高品质生活和高收入的改善型客群，尤为适合。

　　目前，受益于规划的利好，该区域内已聚集了包括保利、绿地、招商、方兴等多家标杆型房企，再次提升了区域的品质和潜力。目前该区域在售的项目均定位为改善型高端产品，产品类型多以低密、大户型为主，也因此成为高知高收入人群关注的热点板块。由于区域目前较为成熟，区域新房均价已处于4万元/平米以上的高位。

　　■ 圆梦添色

　　指导者：郭静（中国装饰首席配饰师）

　　风格因地制宜

　　装修风格本身是很个性化的东西，业主最早想把室内做成欧式风格或者是美式风格，后来出现了新古典风格，甚至有一段时间我们做了很多泰式风格的设计。其实泰式在北京这种环境是不合适的，因为两地气候条件不一样，这样效果也会差很多。如果在三亚或是深圳做成泰式风格比较好。

　　警惕装修污染

　　随着装修观念的更新，环保成为消费者在居室装修中最重视的环节，目前市场上出现了不少精装修交房产品，由于精装修房使用的材料都是开发商购买的，购房人对材料的质量无法把控。因此，在交房时，购房人第一件事就是要确认空气质量是否达标。

　　■ 圆梦方案

　　三口之家关注学区房

　　●1号圆梦对象：曾女士为迎接宝宝出生而购房

　　梦想：曾女士婚后住在一套70多平米的两居，户型老旧，居住舒适度也较差，去年底小两口计划“升级”成三口之家，为了给下一代创造更好的环境，换房迫在眉睫。曾女士在通州居住多年，改善升级住房仍将目标锁定通州，她希望新居能够达到120平米左右，周边或小区的景观环境能好一些，总房款控制在250万以内。

　　方案：中原地产华北区域总经理李文杰认为，在总房款的预算之下，目前通州在售的多个项目都有针对改善型置业需求的产品，但在选房时仍需考虑多方面因素。首先要考虑到下一代的学习成长环境，这就需要考虑区域内的学区房。此外，从提高舒适度的角度来看，应当更加关注居室内部的分区明确及合理性，包括公共活动区，私密休息区和辅助区之间都要有明显的划分。而物业也是当前选房非常重要的一个方面，物业公司的管理能力和服务水平对于整个小区的综合环境以及入住后的生活质量都将产生重要的影响。

　　以旧换新一步到位

　　●2号圆梦对象：李先生以旧房换新房升级置业

　　梦想：李先生之前住的房子是2001年建成的，现在看来户型设计并不理想，而且周围的邻居换了一批又一批，居住人群较杂乱，居住环境也不太理想。随着个人经济实力的增强，李先生将第二次换房目标锁定在总价500万元，要求是接近城市核心区的新建小区，园林景观优美。

　　方案：中原地产华北区域总经理李文杰指出，李先生的购房起点较高，从距离城市核心区较近的角度考虑，望京区域是不错的购房选择。国际化的生活氛围和较为成熟的区域配套比较符合在外企工作的李先生。目前望京区域已经成为各家房企的“必争之地”，这些房企都致力于将望京的项目打造成为精品，并且大多定位于中高端购房人群。因此无论是住宅的品质还是人文环境等方面，都较为突出。

　　随着消费心理的成熟，无论是普通住宅产品还是高端住宅产品，都从最初的“贪大求多”向追求实用与舒适度转变。而考虑到购房政策的潜在变化，在选择房产时应综合考虑，争取“一步到位”。

　　本版采写/新京报记者 李捷