圆购房梦 避置业风险

　　贷款 公积金二套首付提至七成

　　2013年4月7日，北京住房公积金管理委员会出台公积金贷款差别化政策。政策主要强调了两个方面：一是对购房人的资格审核实行“认房又认贷”的认定标准；二是把二套房公积金贷款首付比例提升至70%。

　　由于公积金贷款利率较商业贷款利率低，能在很大程度上减轻首次置业人群的还贷压力。公积金贷款额度上限为80万元，刚需首置的总房款相对较小，如果使用公积金贷款购买首套房，尤为适宜首次刚需置业人群。

　　公积金新政出台后，虽然部分合理的改善性购房需求被误伤，但是对首次置业人群仍维持最低三成首付，对购买小户型的3A用户贷款最高额度可以上浮30%等政策，也同样凸显了对首次置业人群的保障。此外，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，也在一定程度上缓解了部分改善性购房需求的首付压力。

　　北京中原地产市场研究部报告显示，即便是购买二套房，公积金贷款仍然具有一定的优势。以二次购房，贷款80万元、贷款期限20年为例，月供比商贷仍可节省1046元。

　　专家还建议，还款方式可选择等额本息还款法。等额本息还款法每月的还款额度一致，方便于借款人记忆，避免由于疏忽逾期未还款，对贷款信用造成影响。

　　购房人的烦恼，大约分为三个阶段：买房之前，买房交易中，买房之后。在买房之前，购房人主要纠结的是资金、购房资格和贷款方式等问题。此时对于政策的把握，政策细则的分析至关重要。买房交易中的风险，更多的是体现在二手房交易上，目前二手房经纪人的管理不够规范，大大增加了交易风险。而新楼盘购房者的烦恼一般是从交房开始。综合多位业内专家的采访意见，记者总结出以下三点供读者借鉴。

　　二手房 合同条款须重视

　　“经纪人都巴不得你尽快签约，厚厚一沓合同我也没仔细看，就签了字，合同里都有什么关键条款，经纪人也不给你讲明白，就算顺利办下来也有一种涉险过关的感觉”，一位刚买完房的消费者告诉记者。

　　还有一种情况是，一些购房人在签约时只看到成交金额和违约金、过户期限等几项，对于可能存在的风险，并没有足够重视。

　　链家地产的一份调查报告显示，在签约时对于签署这份协议会遇到哪些风险问题有所了解的仅占26%，这其中相当一部分人是有过2次以上房产交易经验、或是从事合同、法务工作的人群。

　　由于绝大多数的消费者并不知晓都有哪些签约的风险，完全依赖于经纪人对合同的讲解。据了解，在最近二手房交易出现了一些引起社会广泛关注的成交纠纷后，多数品牌经纪公司已经采取了补救措施。其中包括让消费者签字确认以便中介履行告知的行为。

　　我爱我家相关负责人就表示：“以前只是原则上让经纪人告知，现在则增加了告知函，不仅告诉客户有风险，而且告知客户如何规避风险，需要买方签字确认。”目前，链家地产也已经实行了类似的告知制度，要求消费者在签约前，必须观看风险告知视频并签字确认。

　　专家建议，二手房交易中，还是要尽量选择品牌经纪公司，即便出现纠纷，解决起来也相对更加顺畅。

　　新房 三步验房规避纠纷

　　购买二手房的风险主要来自交易环节，而购买新盘的纠纷主要来自入住之后。由于期房项目占据绝大多数，很多业主在交房之后，发现房屋存在这样或那样的质量问题，或者之前开发商承诺的配套不能兑现。

　　专家提醒业主，验房尤其需要仔细，并介绍了验房的流程和一些注意事项：

　　第一步整体房屋质量的验收：看房屋墙体结构有没有大的开裂、空鼓、掉渣、起翘，看房顶是否有漏水痕迹。

　　第二步是屋内设施的验收：包括门窗、暖气、煤气、配电箱、弱电箱、纱窗、下水管道。

　　第三步设备使用情况的验收：包括风道、烟道是否畅通，空调口是否漏水，地漏、坐便是否下水通畅，灯具开关插座是否能正常工作等。

　　此外，验房时不易察觉的问题还有房间顶面裂缝，这有可能是墙体与墙体之间连接不牢固而出现的结构裂缝；检查暖气的供暖情况，比如暖气热不热，接口处是否严密，有无漏水等现象，底部管路是否有套管保护等。预留的空调管道应该是向外下倾，这样可以避免雨季渗水，有的空调管道没有倾斜度，就会有雨水流到内墙。

　　本版采写/新京报记者 刘狄