接受限价 部分房企开始“抢跑”

　　4月28日，当代MOMA·历峰开盘、金第万科·朗润园开盘……相对于4月上半月的沉寂，京城楼市在“五一”假期前夕开始迎来一波放量小高峰。在限价令的调控之下，部分房企开始“抢跑”了。

　　4月下旬取证楼盘骤增

　　北京市住建委网站显示，4月下旬，全市共有9个楼盘取得预售证，新增住宅供应3308套，远远超过中上旬。4月中上旬20天，全市仅有望京金茂府、中建红杉溪谷等4个楼盘取证，可售住宅套数为1239套。从新增可售期房住宅套数看，4月下旬比4月中上旬之和还增加了167%。

　　对近期取证项目的增加，北京中原地产市场研究总监张大伟认为，4月前期供应的减少主要是在限价影响下，多数开发商进入观望；而从近期市场观察，这种观望将在5月逐渐减少。

　　万科和方兴在4月都有不止一个项目取证。万科旗下有朗润园和新里程分别取证开盘，方兴旗下也有望京金茂府和亚奥·金茂悦两个项目入市。

　　值得关注的则是，从有取证价格记录楼盘来看，北京细则落地后的预售价格均低于此前取证价格。

　　入市楼盘价格平稳

　　4月29日，亚奥·金茂悦B2-5和B2-8两栋楼取得预售证，拟售均价分别为34234元/平米和36281元/平米。去年11月，该项目B2-1号楼取证，预售价格35999元/平米。从公示的预售价格看，和去年相比，亚奥·金茂悦房价整体处于持平状态。

　　在楼市持续调控的背景下，今年北京明确了限价政策：新盘取得预售资格的报价，不能明显高于该楼盘此前的成交价格，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。

　　从实际取证情况看，新盘取证总体要遵循这两条红线。在近期取证的楼盘中，诸如亚奥·金茂悦、华业东方玫瑰等本次取证价，都低于前一期成交价。丰台郭公庄区域的纯新盘北京方向，住宅取证均价在36800元/平米，和同一区域楼盘价格持平。今年年初，万科在郭公庄的万科蓝取证，两栋楼的预售价格都在36000元/平米以上。

　　此外，个别楼盘新取证价格和前期成交价格相比略有上扬，但幅度都不大。有机构分析人士表示，在“限价”要求下，开发商要取证入市，就要接受这一条件，而不能触碰这一红线。

　　■ 探因

　　业绩压力下加速推盘

　　对于当下房企“抢跑”，亚豪机构市场总监郭毅表示，临近年中，房企为了冲上半年业绩，推盘量会有所增加，五月上市楼盘也会增多。

　　例如方兴地产，4月早些时候公布的3月业绩显示，3月房地产销售额6.48亿元，环比下降接近67%。当时就有分析人士将这一业绩下滑与北京等地项目预售证难拿联系在一起。预售证能否顺利取得，也将关乎方兴地产上半年乃至全年销售业绩。

　　对于诸如万科、华业等上市房企来说，同样面临着业绩上的压力。据华业地产人士介绍，在此次取证之前，东方玫瑰项目前期房源已经基本售罄。

　　不过和业绩压力同步的，还有市场需求的支撑。包括朗润园、亚奥·金茂悦、华业东方玫瑰等项目，都有可观需求的支撑。朗润园、亚奥·金茂悦此次参与摇号的买房人都超过1400组，远超过同期房源套数。

　　一家知名房企营销负责人对记者表示，在调控已经持续了两三年之后，市场上已经是刚性需求占据主导地位。这部分需求是很难抑制住的。

　　世联地产在日前发布一季度报告也分析认为，包括一部分改善型需求在内，刚性需求量在当下仍较为可观，在调控中的“抗药性”较强。

　　■ 动向

　　房企“抢跑”步调不一

　　记者注意到，在近期取证的楼盘中，虽然不少房企都过了“限价”关，成功取证入市，但步调并不一致。

　　同样面对“限价”，有的楼盘原来是报价高、开盘价有优惠，现在是报什么价开什么价；有的楼盘是通过精装拆分，以毛坯房价格“报价”，实际售房时，根据户型大小，加上不同的精装修价格；有的楼盘“低价”取得预售证的是区位稍次的楼座，还已经和有关合作商谈好团购，而正常推售的楼栋并未取得预售证。

　　而在取得预售证后，有的楼盘已经迅速摇号选房，有的楼盘并未在第一时间开盘，诸如丰台、通州等区域个别新取证楼盘，都还没有推出新房源。业内人士分析，这一方面可能和具体项目蓄客不足有关，另一方面开发商可能在观望具体推盘时机，最终开盘价格和优惠办法还是待定。

　　在东亚新华地产营销总监贾玉鹏看来，目前开发商拿证还处于与政府部门博弈的阶段，“抢跑”的房企不是那么多。而随着时间的推移，一部分企业扛不住，或将接受政府部门的指导价，取证入市。

　　珍惜“房票” 买房人不跟风

　　4月28日晚和4月29日上午，位于大兴旧宫的金第万科·朗润园进行了开盘选房。此次，朗润园共推出4栋楼544套房。根据记者从售楼处了解，参加摇号的买房人超过1500组。

　　而在4月29日上午10点多选房结束后，记者从售楼处销控板上看到，大约还有近百套房源没有售出。一位买房人告诉记者，自己选房顺序在500多号，但看上的房子都已经被选中了，这次就打算弃购了。

　　记者还注意到，在剩余房源中，80多平米的两居占据多数。100平米出头的三居认购率高于两居。一位售楼员告诉记者，这也反映出在限购限贷等条件下，刚需买房人更多地希望一步到位。

　　根据4月底世联地产发布的购房者信心报告，在北京，明确表示未来半年不适合购房的比例达到48.4%，达到两年来的一个峰值。而认为适合购房的比例从去年四季度的23.5%降到一季度的15.2%。

　　本版采写、摄影/新京报记者 张旭