租售比规律难以打破

　　■ 楼市观察

　　这十年里商品房几乎成了中国最受追捧的投资对象，商品房购买的需求过分放大了，而商品房租住的需求却仍然正常。

　　据媒体报道，北漂租房10年房租涨3倍。其实岂止是北漂，新上海人、新广州人在上海、在广州租房何不像在北京的北漂一样，租房10年哪个房租不是涨了3倍？

　　更令人沮丧的是，有专家说，今后房租每年涨价10%可能是常态。对此我觉得如此量化定位涨价似根据不足，可是眼下的房租可能还没涨到位却是事实。

　　房租像一切商品一样都是有价格的，其基本依据是商品形成的成本。因此房租天然是与房价联系的。一般来说商品房的租售比在1：200到1：300之间，比值越高，说明房价中的投资需求越大。世界各地的楼市很少有超越这个范围的。在中国，二十世纪前半叶即使楼市最兴旺的上海租界房屋，租售比基本上也依据这个规律，改革开放一直到2003年“非典”时期，兴旺的北上广楼市仍然遵循着这个租售比规律。

　　2003年以来北上广楼价基本上都翻了两番不止，也就是涨了4倍以上，然而房租却最多涨了3倍。这就打破了商品房租售比1：200到1：300之间的规律。

　　表面看来，打破这个世界通行的租售比规律的主要原因是当时的“非典”流行，一下子使北上广的租房需求减少了许多。然而“非典”对楼市的冲击是短暂的，更重要的是因为种种因素的重叠，这十年里商品房几乎成了中国最受追捧的投资对象，商品房购买的需求过分放大了，而商品房租住的需求却仍然正常。因此当通货膨胀之时，房租在不断上涨，但还是跟不上房价飙涨的脚步，以致打破了世界通行的租售比规律。

　　以北京为例，今年4月份平均单位租金为55.7元/平方米，60平方米的一室一厅，平均价格3300元。按租售比1：200到1：300，4月份北京的平均房价每平米应在11000元到17000元之间才对，但事实上，北京平均房价远远超过这个数字。如此看来，目前北上广的房租还算“便宜”。

　　自从限购令出台之后，楼市的购买需求受到严重阻遏，随着各地“国五条”执行细则的落地，楼市进入一个停滞的状态。然而楼市及楼价虽然缺少了追捧者，楼价暂时不会上涨，但是也没有下跌的迹象。反过来在租房市场上，供需没有发生变化，租房需求没有随着购房需求的下跌而下跌，那么之前十几年超出一般租售比规律的现象就会逐渐回归正常。

　　何况还有两个因素的存在，可能会加快回归正常的租售比的步伐。从需求角度来说，相当一部分原来准备自住购房户，对新的调控政策抱有希望而暂不购房，这批人势必扩大租房的需求量；从房屋出租方来说，如果房产税征收范围有所扩大，那么在卖方市场的情况下，势必将这部分房产税转嫁于房客。

　　因此，北上广现在的房价如果不往下跌，那么北上广的房租必然还会往上涨，除非在短期内出现足以能够影响楼市的公租房。

　　□郁慕湛（上海 财经评论人）