B10:黄金楼市·完全报道
 
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京城楼市步入“后新政”时代(1)

在限价令的背景下,北京楼市供应量和成交量双降,开发商市场策略出现分化

2013年05月10日 星期五 新京报
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在价格管控下,开发商难过“取证关”,北京楼市供应量和成交量双降。 图/CFP
据开发商统计,朗润园目前的销售率约为八成。新京报记者 张旭 摄

  2012年5月,北京楼市以“红五月”正式奠定全年“低开高走”的大势,但今年5月正逢楼市新政“满月”,如果说3月的成交暴涨透支了后期需求,4月成交下跌完全在预期中,业界对5月则充满希望,开发商的推盘积极性有所增加,但同时市场观望情绪也进一步增强。

  强摁住的涨势

  5月首周(4月29日-5月5日),北京商品住宅成交1453套,成交面积14.56万平米,分别环比大跌五成,房价则持平,暂未再上涨。新政一月后,北京楼市似乎再次面临一个十字路口。

  此前3月31日,随着国五条北京细则的出台,北京楼市迎来了三年来最火爆的春季销售。4月,由于开发商和政府在取证问题的博弈,使得获批预售证入市开盘的项目较少,最终据北京市住建委网签数据显示,4月北京楼市一手成交环比跌57%,二手环比暴跌88.%。

  “新政实施一个月后,现在一手的签约价格已经全面停涨”,亚豪机构副总经理高姗介绍,4月4日恢复网签以来,每周成交均价都保持在21500元/平米左右,价格大涨现象已再不可见。

  但这和购房人的心理预期仍有落差。“现在不仅涨价,还买不到房”5月8日,一位购房者在房山中粮万科长阳半岛告诉记者,他问了包括长阳半岛在内的好几个项目,虽然还没集中选房签约,但销售表示已经停止排号了,想买下一期,开盘时间不定,还一定会更贵。

  限价下的招数

  “还是中低端的刚需楼盘供应不足的问题”,高姗表示,截至5月5日,北京商品住宅期房存量3.4万套,现房存量2.7万套,整体一手房市场存量降至6.1万套,再创历史新低;而4月1日-5月9日,北京仅有17新盘项目取证,如朗润园、金茂悦等知名项目开盘即火。

  而业内人士普遍认为,在货币超发、投资手段匮乏、需求旺盛的情况下,房价下调的可能性较小,政府目前的限价政策下,开发商为获利可能会采取一定措施规避。

  据北京一位民营房企营销负责人介绍,限价令下,并不是不允许涨价,而是涨幅不能大。“目前销售价格总体还是向上走”,上述负责人表示,2012年时住建委已经以“卡”预售证来调控价格,但当时申请5%-10%的价格涨幅能轻松通过,近期就较困难;当时也仅对期房进行价格管理,近期对现房的申请价格也严格控制。

  记者了解到,为了规避限价令,部分开发商已经采取了精装修合同单列、较低价的毛坯房特定供应相关团购机构、只推大户型或好楼座等手段,“实在不行,地下室等原本算赠送的面积改为自购”,一位别墅开发商对记者如是说。

  ■ 开发商动向

  抢跑派 不愁没买主

  北京市住建委网站显示,从4月1日至5月9日,共有17个项目拿到预售证。在调控之后,大量项目推迟开盘的背景下,这17个项目成了调控后的北京市场上的抢跑者。在同样的市场背景下,其境遇和反应却截然不同。

  入市楼盘“不愁卖”

  在4月份以后拿到预售证的17个项目中,万科占了3个。据北京万科提供给记者的数据显示:4月11日,位于房山的京投万科新里程开盘,推出200套房源,截至4月底签约率大约为60%。位于大兴旧宫的金第万科·朗润园4月28日和29日举办选房活动,共推出544套住宅产品,目前销售率约八成。5月7日,位于房山的万科幸福汇项目开盘,推出142套房源,开盘当天签约60套,去化率约为58%。

  房山某品牌项目工作人员介绍:“据我的了解,调控之后,房山各个项目的来电来访量还是有所下降的。如果以前一周的来电来访量有250到300组,现在可能在200组左右。但和推出的房源相比,蓄客情况也算是不错的。”他还介绍,与需求的减少相比,房源供应上的减少幅度更大。“据我所知,在房山长阳区域,就有3、4个原本准备在4月份推盘的项目,开盘推迟了,至今没有拿到预售证。”

  高开项目“占便宜”

  在记者探访中,在销售价格上比较突出的是K2玉兰湾项目。其毛坯普通住宅的报价为2.5万元/平米-2.6万元/平米。而附近的华业东方玫瑰项目,毛坯住宅售价为18500元/平米,另有赠送面积。

  在北京市住建委网站,记者看到,在新政出台之前的3月2日,该项目有过一次开盘,预售审批价格为27702元/平米和27299元/平米。因此,4月27日该项目拿到预售证,预售价格为27267元/平米和26414元/平米,与前期价格相比,仍可算作没有涨价。

  高策地产服务机构首席策略官李国平表示:“一些新政之前高开的项目,现在反而日子比较好过。因为现在要求是和以前比不能涨,这些项目卖高价也不算作涨价,拿预售证比较顺畅。”

  (下转B11版)

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