买房多重考虑 以房换房可行

　　■ 个案资料

　　李先生，36岁，外资公司工作，年税后收入约30万元，爱人35岁，大学老师，年税后收入约10万元，小孩去年出生。

　　家庭现有资产，一套北京丰台南三环建于1985年的板楼房，两居63平米，2009年购买，自住，爱人2006年买的房子位于望京，大一居74平米，每月出租回报约4000元，无房贷。一辆车，无贷款。目前家庭有30万元定期存款，五万元活期存款，五万股票已套牢。

　　每月固定生活支出约6000元。李先生父母为其购买了大病和寿险，30万元。爱人未购买商业保险。

　　■ 财务状况分析

　　李先生和爱人目前从事的工作在同龄人中属于相对稳定的。家庭年收入税后约40万元。从李先生和爱人的年龄来看，正处于事业的积累期。

　　目前李先生一家已有两套住房，一套在南三环两居63平米，一套在望京大一居74平米，房子的地理位置相对不错，均无贷款。而且望京的房子每月有4000元的房租，一年下来就是4.8万元收入，加上家庭税后工资一共约44.8万元入账，属于中高收入家庭。支出每年约有7.2万元，与收入相比仅占1/6，属于节俭家庭。目前家庭有30万元定期存款，五万元活期存款，五万股票已套牢，投资品种相对单一，没有有效利用资金赚取较高回报。去年宝宝出生，相信一定带来很多欢乐，但同样会带来很多需要考虑的问题，例如幼儿时期的幼儿园在哪儿上，童年时期的小学在哪儿选，少年时期的初中高中，成年的大学在国内还是国外等等等等。下面我们根据李先生一家目前的财务状况与李先生提出的理财目标一一分析。

　　理财目标

　　希望两年内能在房山良乡附近购买一处新房。良乡附近有一些小产权房，不知是否可以购买？用于自住。

　　小产权房风险大应慎购

　　李先生希望两年内在良乡买一处新房用于自住，考虑小产权房。李先生提出这个想法有两点需要注意：第一，李先生一家已有两套住房，根据新国五条规定，一个家庭只能购买两套房产，单看这一点这个理财目标是不能实现的。 第二，什么是小产权房，目前并没有清晰的定义，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，部分小产权房所谓的“产权证”，也不是真正合法有效的产权证，而是由乡镇政府或村委会颁发，不具有法律效力。购买小产权房的风险要大很多，不能因为房屋售价便宜而不多重考虑。买房子是一个家庭的大事，需要慎重。

　　如果李先生考虑在良乡必须买房，那可以卖一套再买，以房换房。考虑到有一处丰台南三环的住房建于1985年，到现在已有28年的房龄，可以考虑换置一套新房。南三环周边房屋售价如果以2.5万元每平米估算，63平米的住房大概可以卖到150万元。目前房山良乡的新房均价在1.8万-1.9万元每平米，如果自住以两居100平米为例，买下来算上手续费大概需要200万元。这样一来，不会用到太多存款便可以房换房。

　　但同时还需要考虑一些问题，良乡相对北京市区有一定的车程，不太清楚李先生的考虑，不知是李先生的单位在良乡，还是爱人的单位在附近，如果都不是，还是不建议购买离市区相对较远的房子。需要考虑两位上下班的时间，考虑小孩以后的教育，可以提早做准备找个学区房。

　　在目前家庭收支存款相对宽裕的时候投资学区房，一是为小孩长大上学用，二是自住可以有效地利用时间。一举多得，建议考虑。

　　理财目标

　　感觉应该为小孩或爱人买保险，是否可以提供建议。

　　优先给爱人配置大病险

　　李先生父母为其购买了大病和人寿保险，保额30万元，说明李先生的父母是很有保障意识的。大病险越早考虑保障越早，缴存的金额少保障的保额高。李先生考虑给爱人或小孩买保险这个想法说明李先生是个有责任心的人。

　　从李先生一家的收入比例来看，李先生应该是家庭的支柱，投保30万的大病险和人寿险相对合理，考虑到小孩目前仅一岁左右，父母的身体状况关系到小孩的健康成长，建议优先考虑给爱人配置大病险，保额建议10万-15万元。例如某银行目前在售的一款大病保障的保险，每月或每年缴存一定金额，可最多保障至70岁，到期后返还的是保额+每年的红利。

　　如果未来李先生工作越来越好升职加薪，资金富裕，可以给小孩做个以教育金为主题的教育金保险。总的来说，保险的投入不能超过总资产的15%，量力而行。

　　理财目标

　　有小型理财公司在做保底而且保10%以上收益的理财产品，是否靠谱？

　　理财产品别光看高收益

　　李先生关心的问题，也是目前大多数人所关心并且想知道的。先看银行的定期存款，最长时间5年的收益最高的时候也就到过5.7%左右，再看银行的理财产品，最多时的收益也就在5%左右，但有些小型理财公司的产品又保底且保10%以上的收益，这的确让投资者怦然心动。但高收益伴随着高风险，这应该是大家都知道的。本金到期是否能安全回来，高收益是否能稳妥拿到手？

　　银监会规定，只有银行存款是保本保收益的，银行的理财产品有保本的但收益方面都是写出预期收益或浮动收益。单从小型公司这么保证本金保证收益的承诺来看，是不符合规定的。并且我们还需要了解小型理财公司的规模、资金的投向、历史业绩、发行产品的数量、是否为借贷用途等等，这么多的风险问题没得到解决之前一定要谨慎。希望李先生和关心这类问题的投资者在看到高收益的同时，还要充分认识到潜在的风险，认真识别，谨慎投资。

　　其实银行的理财产品投资组合现在也趋于合理化了，根据投资者的风险偏好，有非常科学的资产配置模型，把资产合理分配在不同产品中，以达到最优化的收益。像李先生这样仅有定期活期及少量股票的简单投资方式不利于财富的升值，定期存款收益过低，股票投资又有较高的风险性。

　　像李先生和爱人的工作类型，不建议买卖股票，费时费心，建议多配置一些债券型基金，资金灵活又放心，收益方面又能有效提高。

　　张旭 AFP持证人 招商银行北京双榆树支行

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