胸罩价格与房价不具可比性

　　从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。任志强拿一般消费品（胸罩）的价格去对比商品房这个属性复杂的投资品，事实上并不具备可比性。

　　“一套房把三辈子的收入都掏进去了。”5月18日，依文企业集团董事长夏华和当当网董事长俞渝在“商界木兰”年会上向任志强抱怨房价太高。任志强反问夏华：“一个房产项目从开发到最终完成要好几年，你做一套衣服用多久？再说，胸罩那么大一点，要好几百块钱，按平米算，比房子贵多了。”

　　任志强的此番言论，其实是几年前冯仑的“原创”。其背后的逻辑在于：做房地产的成本高，所需人力物力或许比做衣服、胸罩要高出许多，当采用同样一个单位（平米）去计算时，价格偏低，所以，有什么理由说房价高呢？

　　这样的道理看似正确，其实是存在一定瑕疵的，因为拿两个不同行业的产品去比价，本身就难以比出高下。例如拿一只鸡蛋与一棵白菜比价格，得出白菜卖出“鸡蛋价”，或鸡蛋卖出“白菜价”，其实没有一点意义，因为这样的比较并不能说明鸡蛋和白菜孰贵孰贱。同理，以一平方米的商品房和“一平方米”的胸罩去比较，也难说明商品房是贵还是贱——为什么比较单位是以“平方米”计算，而非以“套数”去计算呢？

　　二者的不可比还表现在，与服装这样的耐用消费品相比，商品房更多体现出的是投资属性。以某件消费品的价格去探讨投资品的价值，本身也是有瑕疵的。

　　从经济学意义上讲，商品房并非消费品，而是投资品。在衡量GDP时，最常用的一种方法是支出法，共有消费、投资、政府购买以及出口四个方面组成。在该体系中，为什么住宅建筑属于投资而不属于消费呢？就在于住宅在本质上是资本品，它在形成过程中需要投入大量资本，而对住宅的使用，也像机械设备等大型资本品一样，是慢慢地消耗和折旧的。此外，与其他投资品一样，商品房需求和供给均受资本的充裕度（资本总额）和资本使用成本（主要是银行利率）两个主要因素影响。

　　正是如此，经济学中历来都是将商品房列入投资品（或资本品），而非消费品。因此，在本质上，购买商品房是一种投资行为。而纵观中国经济发展史，房子也一直是人们规避风险、寻求价值兑现最为有效的商品。

　　投资品作为商品虽然适用需求定理，但是，商品房作为一项投入巨大的资本品，其需求量与价格的关系有时或经常性地不会在总量上反映出来。另外，由于投资品通常具有稀缺性，价格需求弹性较高，具备推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设（服装的折旧速度则很快）。

　　因此，用消费品市场来分析商品房会带来解释上的一些局限。

　　在分析商品房市场供求时，我们就可以发现，在供给不发生变化的情况下，房价上涨并不能使即期的需求者退出市场，而预期因素却诱发新的需求者产生，这时的总需求由即期需求者和新增需求者加总而成。这就是为什么今年以来，尽管房价在涨，但是商品房需求总量却没有明显下降的原因，商品房需求结构的变化总是被需求量攀升的景象所掩盖。

　　从近几年的楼市调控来看，呈现出明显的“去投资化”意图。不过，由于商品房本身的投资品特性，使得针对供给和需求两方面着手的调控效果并不明显。而以限购、限价、限贷领衔的调控措施打击投机投资需求，虽然在一定程度上遏制了房价的过快上涨，但随着时间推移，这些行政调控手段的“副作用”也将逐渐浮现。

　　□王莹（上海财经评论人）