疯狂的旧宫楼市

　　历史似乎总在重复，紧随在飞涨的地价身后，是区域房价的“奋起直追”。

　　2012年7月，距中冶联合体以17000元/平米的楼面价夺下旧宫地块仅一周后，万科旗下的金第万科朗润园以均价24000元/平米入市；不到一年后，今年5月22日，保利首开联合体在旧宫拍下超过22000元/平米楼面价的区域新地王，而朗润园的销售价格也一跃涨上30000元/平米以上；今年6月份以后葛洲坝紫郡府、国韵村将陆续入市，区域楼市全面迈入三万时代。

　　房价“一年涨了五六千”

　　虽然旧宫聚集了六大开发商，但目前在售的住宅项目仅有朗润园一个，供应十分稀缺。紧邻朗润园的葛洲坝紫郡府原本预计5月开盘，但由于预售证未获批，迟迟未能入市。

　　5月29日，北京在连续多日阴雨后首现晴天，继拍出区域“地王”一周后，记者来到旧宫实地探访，一走出地铁亦庄线旧宫站，目之所及都是建筑工地，遍布着高低塔吊。

　　从地铁旧宫站步行10分钟就是旧宫东路，这是旧宫在售新盘的集中区域，这条路上分布了富力盛悦居、金第万科朗润园、葛洲坝紫郡府三个项目。

　　在朗润园工地外，记者碰到了一对来看房的夫妇。据其介绍，他们是旧宫的老居民，2012年7月买的朗润园一期的135平米三居，每平米约合26000元。“听销售人员说今年4月卖的尾房都涨了五六千，心里挺高兴”，他们笑着说。

　　据朗润园销售人员介绍，项目只剩下了几十套尾房，以高层的85平米两居为主，总价为260万-280万/套，据此估算，单价为30500元-33000元/平米左右。

　　而富力盛悦居的销售人员表示，项目的住宅去年就卖完了，目前只有商铺在售。除了葛洲坝紫郡府有意在6月推出房源外，旧宫可以说已无房可售。记者来到距离旧宫地铁3公里处、更靠近四环的国韵村项目，发现项目的临时接待中心还在装修中，工地现场也还在挖地基阶段。“项目户型比例都还没确定，更不用说何时入市，中冶旧宫项目比我们更晚”，国韵村销售人员在电话中告诉记者。

　　楼盘销售傍上“高地价”

　　除了在售项目稀少外，土地市场再创区域最高价也成为项目最大的销售助力。

　　“正式售楼处还没建好，我们着急卖房就搭了个小的接待处”，葛洲坝紫郡府销售人员5月29日告诉记者，项目还未定价，但可以参考万科，项目是低密度板楼，毛坯交房。

　　这个位于旧宫永辉超市旁的一个临时接待处稍显简陋，但人气火热，记者逗留的一个小时内，陆续有5-6组客户来看沙盘，据销售人员介绍，一期开盘推出400多套房源，都是105平米以上的三居户型，目前已有1200个客户排号，排号还需要“验资”，除了户口本、身份证之外，还需提交50万元的存款证明。

　　“以前买房只听说要提供2万-3万的定金，说明现在楼市太火了”，现场一位购房者告诉记者，她听说旧宫地价又创新高了，就怕房价又要涨。记者在现场看到，每个销售员都拿出“旧宫土地价格再创新高”的新闻给看房顾客做宣传。

　　“中冶一万七拿地时大家都心里没底，现在保利首开2万多拿地，大家反倒都觉得不太担心”，旧宫区域一位营销总监告诉记者，北京楼市从3月以来的强劲势头，都让其他项目觉得卖便宜了，之前有人担心旧宫周边生活配套档次较差、市政还有待发展、当地改善性需求客户毕竟有限等等，在高涨的房价预期面前也都不再重要。

　　■ 观察

　　旧宫房企玩“接力赛”

　　据知情人士透露，4月底中冶旧宫地块项目立项刚获得大兴区批复，中冶有意在6月底前动工，但后期还有定位、规划等问题，虽然万科运作神速，立项获批后三个月就能开盘，但包括中冶在内的央企项目，公司内外流程繁琐，年内是否能入市都难说；比如葛洲坝项目是去年12月底开工，至今也还未开盘；而国韵村的立项是2012年11月底获批。

　　此前，业内曾认为由于旧宫云集了多家知名开发商，区域楼市或出现集中供应，形成一定竞争，但从富力、万科到葛洲坝、国奥村的项目看，区域开发商玩起了“接力赛”，往往是一个项目大体销售完成后，另一项目方入市，并没有正面对打，而是形成旧宫楼市新盘供应持续较少的局面，价格自然也步步向前。

　　“富力卖完了万科卖，万科卖完了轮到葛洲坝，接着是国奥村，最后才是中冶的项目”，区域一位代理商告诉记者，年初时旧宫一家国企项目的相关负责人还担心不能完成年度的销售目标，但随着3月新政以来北京楼市火热，4月朗润园卖到3.3万元/平米左右，而5月首开保利又拿下区域新地王，地价达2.2万元/平米。“这才放下心来，只看建委最后批的价格如何。”

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，从目前旧宫唯一在售的两个项目售价上看，金地万科朗润园自2012年7月首次开盘之后，经历了25800-28000-30000元/平米以上的涨价阶段，而50年产权的东亚五环国际去年年初以14500元/平米的价格入市，近期新房源入市价格已调整为18400元/平米起。

　　■ 业内观点

　　地价创新高，利润不一定高

　　“国内开发商没有吃过买地的亏，更敢冒险”，高力国际华北区董事总经理杨达告诉记者，以他在内地从事地产服务业20年的经验看，国内还没有一家公司因为拿了高价地而吃亏，像恒大、绿城这些高负债率的房企都转危为安，楼市持续大牛市，使得国内开发商拿地时胆子非常大，国企、央企资金雄厚，民营房企则只要老板看中地块，往往一定会买，不计成本。

　　“开发商一定会算账，有些城市政府白送地开发商都不愿去冒险，但在北京市场上，只要有合理的利润，地价较高也可以做”，北京一家大型开发商的成本负责人对记者表示，现在建安、人力、资金等各种成本都在上涨，北京五环内的项目稀缺，开发风险较小，但在政府限价的背景下，利润不一定如外界想象中那么高。

　　记者从北京万科了解到，去年北京万科的净利润仅在10%左右，包括朗润园一期在内的项目低价出售，导致利润较少，后期虽然补涨，但遭遇政府限价，利润也有限。

　　此外，据知情人士透露，葛洲坝紫郡府是央企葛洲坝在北京的首个纯商品住宅项目，集团公司要求项目“短平快”运作，对利润和口碑也会有所兼顾。

　　本版采写/新京报记者 自曾晖