预售资金监管缩紧房企“钱袋子”

　　近日，北京市住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》(以下简称《办法》)，称商品房预售资金必须按规定达到一定建设进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，根据工程进度可再增加1-2个使用节点。新办法将于今年7月1日起实施。业内人士认为，预售资金监管对于保证工程安全，在房价下跌时预售楼盘仍能如期完工防止烂尾有积极作用，这项政策也将是一项长效机制，但同时也会加大企业资金成本，考验房企的资金链。

　　重点监管工程款

　　据多位房企人士介绍，自2010年12月以来，北京依照《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》执行，预售资金监管制度已覆盖所有商品房预售项目，对规范商品房预售资金使用、维护购房人合法权益发挥了积极作用。此次正式公布的管理办法，则将经适房预售项目也纳入其中。

　　据悉，开发商按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点，并拟增加1-2个使用节点。《办法》规定，商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，优先保障工程建设。完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

　　据悉，房企可结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。中经联盟秘书长陈云峰告诉记者，按照此前的4个节点，房企提取比例大概为2:3:4:1。

　　绿地集团京津事业部销售总监李蓟告诉记者，预售资金全部进入监管账户，但重点监管的是工程款，工程款外部分仍可自由支取。

　　据悉，每个项目被监管住的工程款数量并不相同。此前，中粮万科长阳半岛的工程款是按照4150元/平米来计算，而绿地新都会国际花都则是按照3500元/平米来计算。李蓟表示，每个项目根据区域、售价等条件，其工程款也不相同。

　　对中小开发商影响较大

　　预售资金监管制度有利于防止项目烂尾，保证了购房人的利益，但也对房企的经营有一定影响。

　　一位房企人士表示，有的项目一个预售证上有好几栋楼，但一栋一栋卖，预售资金回款少，达不到重点监管额度的5%的最低要求，这也要求房企加快销售进度，不能捂盘。由于资金不能挪用，以前“八个锅盖盖十口锅”的时代也宣告结束。不过对于大房企而言，全国范围内有多个项目，资金仍可全国调动周转，这主要是影响到项目较少的中小房企的资金链。

　　陈云峰认为，预售资金监管制度重在保证工程安全，预防房价大幅下滑时开发商卷款潜逃，保证了预售项目如期完工不烂尾，从这一角度来看，这一政策或将长期执行下去。但另一方面，预售资金被监管起来后，开发商按照进度提取监管资金，将影响到开发商的回款速度，不能将预售资金挪用到扩张买地上，影响到开发商的扩张速度。特别是中小房企，银行贷款利息、前期设计、营销等费用都需要通过预售资金来支付，但预售资金被管住后，原来房企可自由支配的工程款不能挪作他用，房企的资金成本将加大。

　　新京报记者 袁晓澜