“天价房”搅局二手房市场

　　微博出现后，在二手房市场也开始频造热点。从3月至今，北京二手房市场已被网友挖出多个“宇宙中心”，继五道口出现报价接近10万元/平米、总价达350万元的“学区房”后，金融街一套二手房报价18万/平米，随之景山东街又爆出上亿元学区房……这些不断刷新的“宇宙中心”，加剧了购房人的恐慌心理。本报记者经业内多方考察和了解，得到的一致回答是：这些天价房源属于无效房源，对真实市场成交几乎不构成影响。

　　报价上下浮动两成内较合理

　　通州区九棵树中原地产门店中介小刘在网上看到天价房源的信息时，第一反应是“太不靠谱了。”他说，在通州市场，绝大多数房源的报价是在成交总价的基础上上下浮动20万元以内。

　　“同一小区的房源，由于户型、朝向不同，价格相差20万元到30万元也是有的。但品质类似的房源，报价不会差距太大。”他说，附近小区一套两居室，假设成交总价平均在180万元左右。业主如着急出手，报170万元很快就能成交。如果报180万元，按照现在的市场，一个月之内成交也不成问题。报190万元如果还不降价，就得碰运气，耗时两三个月也未必能成交。

　　链家地产位于西城区金融街附近的真武庙店经理宋先生告诉记者，他所在的区域，二手房报价如果高出正常价格20%，成交就非常难了。“客户买房也不会只看一套房，看十几套、几十套是很正常的事。多数业主的报价会在正常价格上浮10%，这样既可以争取更大的利润空间，也不会吓跑看房人，还可以留下讨价还价的空间。”

　　业内称无效房源搅局作用有限

　　链家地产市场研究部分析师张旭认为，报价过高的房源，其实对市场成交不构成影响。“这种不靠谱的报价，其实过去一直都有。因为这些属于无效房源，业内也没有人关注。可能是因为这几年的网络和微博，把特殊案例放大了。”

　　有中介门店经纪人表示，“这种房源确实对中介也没什么帮助，大家知道过去虚假房源多，但虚假房源也都是虚构一个便宜的房子来吸引客户，天价房只能吓跑客户。”

　　郑海燕是以高端二手住宅业务为主业的丽兹行市场分析师，她表示，高端二手住宅由于差异化更大，报价的区间也更广，但肯定也是有一个正常报价区间的。“据我了解，北京尊府的成交价格大约在10万元/平米左右，报价十三四万元/平米的情况是有的，但这套天价房18.5万元/平米，唯一合理的解释是业主不想卖。”

　　伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹则表示，这种天价房源属于极端个案，和二手房市场情况无关，因此从市场的角度来看，是完全没有价值的。

　　■ 案例

　　金融街二手房报价18万/平米

　　实际：附近二手住宅成交均价不超过8万元/平米

　　近日，有网友通过微博爆料：西城区一套学区房单价达18万元/平米。所发图片显示，这套天价二手房位于西城区金融街，是一套面积184平米的三居，报价达18.1万元/平米，总价高达3300万元，距北京西城区某小学只有一千多米的距离。

　　6月26日，记者在金融街附近的链家地产门店看到，该天价房源的展示已被撤销。一位门店负责人表示，这套房源所属学区并非著名的北京市实验二小，对应的只是普通小学。报价高是因为该房源处于金融街黄金地段，属于豪宅，此外业主并不着急出售，才会出现18.1万元/平米的天价。不过该中介也表示，该房源从挂出至今尚无人看房，链家近期也将对这套房源进行核销。

　　记者调查发现，目前，金融街附近的学区房报价普遍在7万-8万元/平米，一些位置较好的两居及三居，即使不是学区房报价也在9万-10万元/平米不等。上述中介人员表示，目前金融街附近的二手住宅成交均价不超过8万元/平米，报价也以6万-8万元/平米为主流。

　　景山东街四合院“学区房之王”

　　实际：该四合院和实验二小无关，已被移至线下管理

　　景山东街近日爆出上亿学区房。这套被热议的学区房紧邻故宫和景山公园，户型为5室2厅，面积400平米，总价1.3亿元，单价约32.5万元/平米。网络消息称，购买这套位于景山东街的四合院可上“北京最牛小学”。这套四合院也因而被网友冠以“学区房之王”称号。

　　链家地产一门店经纪人告诉记者，实验二小对应的是文昌胡同、文化胡同，和这套四合院无关，区域内的二手四合院价格大多在10万元/平米。该经纪人说，完整的四合院稀少，业主对房源条件有信心，价格预期高，才报出“天价”，与学区房没多大关系。这套天价四合院在链家地产挂牌两个多月，目前已被移至线下管理，房源信息网站和门店系统内，已无法查到这套四合院的相关信息。

　　按北京市统计局公布的数据，2012年度全市职工平均工资为62677元，以此计算要想买这套房需要一个双职工家庭奋斗1000年，还没算中介费、交易税。

　　链家地产市场研究部分析师张旭认为，这些“天价房”只是个案，对市场的影响不大。

　　■ 考察

　　中关村学区房报价达13.28万

　　据链家地产对北京市1000个学区房楼盘进行监测的数据显示，2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%，而2013年截至目前，学区与非学区房的价格差达11.2%，差距逐渐拉大。

　　北五环外的非学区二手住宅成交均价在3万元/平米左右，而位于五环外的上地东里小区目前报价已超过6万元/平米。据媒体报道，该小区是北京中等水平的学区房小区，建筑老旧、环境脏乱，但由于该小区为上地实验小区学区房，并能直升101中学，小区内住宅单价已达6万元/平米，一套58平米的小两居，售价370万元，折合单价6.4万元/平米，加上个税等税费，均价已近7万元/平米。

　　这还不是海淀区的核心区域，记者在链家在线的二手房信息中看到，目前海淀核心区中关村周边的学区房最高报价已升至13.28万元/平米。

　　链家地产市场研究部张旭分析称，天价房一般多集中出现在黄金地段或占据学区房的优势，而今年入学适龄儿童增加，学区房吃紧，也使得一部分业主不顾市场主流，报价攀高。

　　■ 贴士

　　看真实成交价格才不会以偏概全

　　针对近期二手房市场出现的“天价房”搅局现象，链家地产董事长左晖表示，看真实成交价格，才不会以偏概全。以华清嘉园那套天价房为例，一套37平米的学区房，业主报价350万元，接近10万元/平米。2013年以来，华清嘉园的成交均价应该在6万元/平米左右。当然，学区房有其自身特点，购房人主要看总价，有的人甚至都不住购买的房子，只要这个上学的名额。因此学区房面积越小，单价越高。即便如此，这套房也远远超出了市场的正常价位。二手房市场上的买卖双方，真正应参考的是实际成交价。

　　本版采写/新京报记者 刘狄 张佳竹