大亦庄楼市加速升温 三大板块撑起新版图

　　亦庄区域的崛起，源于其经济技术开发区的定位与兴起。也正因为这样，住宅用地不足就一直是困扰亦庄楼市的最大问题。

　　亦庄最早的楼盘聚集于传统核心区，但可售住宅项目却过早枯竭。2007年以后，北京楼市进入了快速上升通道。而与全市形成鲜明对比的，是亦庄核心区的住宅项目屈指可数。时至今日，区域内只有林肯公园等寥寥几个住宅项目在售。

　　也正是从2007年开始，马驹桥板块开始兴起，刚需住宅项目沿凉水河两岸渐成规模，目前该区域有富力尚悦居、合生世界花园、珠江四季悦城等几个品牌项目在售。而近几年在河西区域，随着中信、融创、万科等品牌开发商的进入，打造的中高端改善型住宅项目也颇受关注。

　　至此，大亦庄的三个区域，分别以高端、中高端改善、刚需项目为代表，加上其本身的生态环境及交通优势，和未来城南的发展前景，成为北京楼市板块中重要的一块拼图。

　　传统核心区 住宅供应稀缺 高端化趋势明显

　　早在1992年，“北京亦庄工业小区”就奠基成立，虽然只有8平方公里的面积，便是亦庄核心区的雏形。随着北京经济开发区的飞速发展，亦庄区域云集了大批的外资企业，亦庄成为北京最早的商品房市场。

　　2003年至2005年，在开发区的光环下，旭辉地产、金地集团等多家品牌地产商已在亦庄周边圈地，亦庄出现了第一个开发高峰期，亲爱的villa、金地格林小镇、一栋洋房、瀛海名居等，都以Townhouse、叠拼或洋房等低密度产品为主，成为当时北京楼市的明星。

　　思源经纪策划总监陈静春表示，亦庄核心区开发时间较早，住宅及商业配套已经相当成熟。2009年前后，亦庄核心区的拿地成本已经呈现飙高趋势，远洋地产在2009年拿下的地王地块，当时的楼面价格就达到了1.9万元/平米，如今亦庄核心区的房价每平米已近三万元。

　　由于亦庄传统核心区域开发较早，前期土地基本上已经放量结束，前期开发项目多已销售完毕，而正在销售的项目也早就规划好了产品属性和类型。近年来，亦庄传统核心区一直处于普宅项目稀缺，新盘屈指可数的状况。

　　记者了解到，目前位于传统核心区的在售及待售楼盘主要以商住为主，另有精装大户型和别墅。在陈静春看来，亦庄核心区楼盘也在向高端化趋势发展，在北京市政策的影响下，一步到位的消费需求得到释放，在这种需求的影响下，亦庄核心区的刚需产品逐步减少，高端商住及大户型产品逐渐受到人们的关注。

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　　林肯公园 公园之畔 精装准现房

　　楼盘位置：北京亦庄经济技术开发区荣华北路，4000亩企业文化公园对面

　　产品类型：精装公寓 均价：待定 户型面积：120-168平米

　　项目亮点：林肯公园距国贸8公里，向东200米即达沃尔玛山姆会员店，坐拥12万平米社区商业，60万平米购物广场环绕；比邻区域内5大公园，其中4000亩文化公园仅一路之隔，私享园内20万平米清水湖，园内十万株成木，300亩清水湖，同时呼应项目外部优越环境。12000亩南海子湿地公园，坐落于林肯公园南侧，相当于4个颐和园之大，含有五分之一的水域面积，是亚洲最大的城市湿地公园。

　　2013年林肯公园为置业者带来了更高品质的产品——精装准现房，南北通透，3.5米层高，270°全景落地窗，14万平米私家园林，内外绿境园景交相辉映，无论是在采光方面，还是在景观视野方面都很出众；外立面采用国际先进LOW-E中空双银玻璃，有效地隔离紫外线；供暖系统全部采用地源热泵中央空调系统，保证室内恒温；环保节能式地板采暖，均匀散热，健康清新；室内空间参照世界五星级酒店精装规格，在与亦庄新城同步发展的同时，实现了广大置业人群对高品质生活的需求。项目现在二期正在排号中。

　　河西区 品牌房企抢滩 房价水涨船高

　　早在2005年前后，亦庄核心区域土地已供应殆尽。面对大量置业者和开发商对亦庄区域的热捧，现有的亦庄传统核心区已经接近饱和。业内专家表示，亦庄正在启动第二轮开发计划，进行有重点的扩容。亦庄西南的河西区与核心区连为一体，被规划为亦庄核心扩容区。

　　2010年3月15日，中信地产以52.4亿元拿下北京亦庄住宅及商业项目X1-1B地块，该地块土地面积33万平米，楼面价超过1.7万元/平米。同年12月，中信又以22.7亿元拿下大兴区亦庄新城X1-3地块居住及配套用地项目，楼面价格达1.8万元/平米，中信在此开发的项目就是位于河西区的中信府·誉墅，产品为联排别墅，即将开盘。

　　随着区域产业的不断升级，众多地产商对亦庄新区地块也愈加垂涎。从2012年下半年开始，住宅用地的成交新热点不断涌现在亦庄扩容区，拿地较为集中的区域就是万科等房企抢滩登陆的河西区。

　　2012年下半年，万科联合体、北京城建分别以楼面价11100元/平米和10700元/平米的价格先后在亦庄河西区拿地成功。2013年1月，在京开发了金茂府的方兴地产在亦庄河西区竞得两块地，两地平均楼面价达到16800元/平米。

　　随着各大地产商高价竞地，亦庄新城房价也是一路飙涨。记者了解到，河西区待售的楼盘价格已“奔三”。至此，中信、万科、城建、融创、方兴等众多品牌房企的进驻，将进一步提升整个亦庄河西区住宅市场的品质。

　　■ 楼盘推荐

　　中信府·世家 邻近公园 教育大盘

　　楼盘位置：亦庄经济技术开发区三海子东路

　　产品类型：住宅

　　均价：26000元/平米

　　户型面积：140平米、170平米、190平米三居，210平米四居

　　项目亮点：中信府·世家三期项目邻近南海子公园。社区内设8万平米生活公园，园林规划依托亦庄高绿化率及南海子公园优势，将绿化、商业配套、城市化生活配套融为一体。中信地产将引入优质中、小学资源作为区域配套。三期项目主推三居和四居，两梯两户。

　　金第万科·金域东郡 户型实用 生活便利

　　楼盘位置：大兴亦庄经济开发区博兴八路与泰河三街交叉口西200米

　　产品类型：普通住宅

　　均价：待定（7月末开盘）

　　户型面积：75平米两居，92平米三居

　　项目亮点：金第万科·金域东郡充分考虑刚需置业人士，户型上提供区域稀缺的75平米两居及92平米三居的优化升级新品，社区由28层高层和9-11层低板组成，精装修，人性化设计。而且将配套日常生活所需的商业业态，解决新城项目的生活便利问题。

　　马驹桥新区 品牌房企扎堆 刚需产品云集

　　随着亦庄核心区住宅用地逐渐枯竭，亦庄楼市日益向外扩展，马驹桥区域由此兴起。

　　目前，该板块内已经有珠江、合生、富力、首开等品牌房企的项目入市，从拿地情况来看，华远地产未来也将会有项目入市。

　　合生创展是进入这个区域较早的品牌房企，其打造的合生世界村项目，前期业主早已入住，并且带动了周边相关生活配套的完善。目前项目的LOFT产品仍然在售。合生在区域内的另一个项目——合生世界花园，目前正在销售。

　　珠江地产同样是早期进入马驹桥板块的品牌房企，2007年就已经入市的珠江·奥古斯塔城邦，成为很多业内人士对马驹桥板块最早的记忆之一。

　　在马驹桥以北、凉水河附近，近几年品牌房企拿地和项目入市明显增多。住宅项目首开·国风美仑最早见证了这里的成长。项目从2011年预备入市，但因市场低迷一再推迟。到2012年楼市转暖后开始热销，如今前期业主已经入住。目前在售均价16900元/平米。

　　紧邻凉水河畔景观带的马驹桥板块，“生态牌”已经成为项目吸引购房人的主打亮点之一。

　　今年，板块内随着富力、珠江等品牌房企打造的项目入市，开发商合力完善区域商业、生活、教育等配套，规模优势迅速显现。

　　富力·尚悦居是富力地产继位于旧宫的富力·盛悦居后，在城南的又一力作。目前项目已经入市，价格未定。珠江四季悦城今年以公园地产的概念展现在人们面前，项目推出的“金钥匙计划”，也颇具吸引力。

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　　富力·尚悦居 欧式风格 “悦居”升级

　　楼盘位置：亦庄马驹桥凉水河畔

　　产品类型：住宅

　　户型面积：84平米-140平米的二居至四居

　　均价：待定

　　项目亮点：作为粤派开发商，富力地产对项目园林的打造非常用心。景观采用中轴对称的布局，造就一步一景，步移景移的灵动空间。

　　作为“悦居”系列升级产品，富力·尚悦居的室内精装也进一步升级。记者在样板间看到。玄关、客厅、卧室等每一处生活空间，处处经过考量和用心设计，例如更加合理划分了衣柜隔层，玄关柜增设了隐藏式鞋位，卫生间增设镜柜等。

　　在户型本身上，富力·尚悦居为了打造更舒适的观景空间，特别设计了270度转角大飘窗。84-140平米两居至四居主流户型，室内布局紧凑，使有效面积得以充分利用。

　　珠江四季悦城 公园地产 配套齐全

　　楼盘位置：大亦庄经海路凉水河畔

　　户型面积：130平米-180平米

　　均价：10800元/平米

　　项目亮点：四季悦城主打公园地产概念，周围环绕5万平米私属公园、9万平米中庭园林及2万平米悦城公园。产品从业主宜居体验出发，将社区规划、园林打造、建筑设计、停车系统、配套设施及绿色科技统筹集成运用。

　　此外，珠江地产将于珠江四季悦城打造20万平米区域综合商业中心——珠江Factory Mall，融合众多国际商业旗舰，未来将成为具有辐射周边10公里半径能量的大亦庄商业核心。

　　合生世界花园 品质精装 低密大宅

　　楼盘位置：中关村科技园区马驹桥2号桥500米

　　产品类型：住宅、LOFT

　　户型面积：154平米住宅、80平米loft微公馆

　　均价：住宅18000元/平米；loft微公馆100万起/套

　　项目亮点：合生世界花园引入“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，让人与自然界的阳光、空气、绿化亲密接触，远离噪音和污染。

　　在精装用料上，采用国际一流品牌精装标准，立邦、马可波罗、乐家、日立、摩恩等国际著名品牌，与合生形成了战略合作伙伴关系，提供上乘质量保证。

　　小区园林设计为新古典中轴对称园林设计风格。小区中除建筑物外，还要凿池蓄水，栽花种树，用人工仿照自然山水风景，如西方庭园的轴线对景方式，使每户业主都能达到推窗见景的效果。

　　B14-B15版采写/新京报记者刘狄 裴旋

　　B14-B15版摄影/新京报记者 侯少卿