新型城镇化下 房企转型正当时(1)

　　【编者按】

　　党的十八大报告指出，要“促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展”。城镇化将是中国经济发展长久而持续的动力，企业如何参与到新型城镇化建设进程中，成为目前众多企业关注的话题。

　　围绕上述热点话题，《新京报》将于8月10日发起“2013年中国城镇化与企业家论坛”。论坛将聚焦城镇化发展趋势及政策方向进行预测分析，并集中探讨新型城镇化的空间投资战略、产业投资战略、新型商业模式等，以及企业将面临的机遇和挑战。论坛将会集众多重量级城镇化研究专家、城镇化先行实践地区负责人以及来自金融业、农业、信息产业、房地产业、建筑业的企业家，并将持续推出城镇化系列报道。

　　争议城镇化

　　中国房地产业在过去十年间快速崛起，出现了以万科为首的千亿级房企。以住宅开发为主业的房企们在从未间断的调控政策下走出“黄金十年”，但下一个十年，路在何方？——业内共识是“城镇化”。

　　即使各界对城镇化究竟如何落地、房企在其中扮演何种角色争议不断，但上半年经济指标下滑，唯有楼市一枝独秀，在新一轮拉动内需的经济发展计划中，房企围绕着城镇化的转型已拉开帷幕。

　　业内专家普遍认为，新型城镇化核心是“以人为本”，不能等同于“地产化”，不能再简单停留在“盖房子上”，但城镇化进程中必然带来房地产等相关需求的增长。

　　国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，中国最大的内需就是把农村人口的消费变成城市消费，首先有买房需求，还有租房、教育、医疗、消费等需求，但前提是政策改革能否落到实处。

　　“户籍制度、农村土地流转制度、财税制度”三大政策改革成为推行城镇化难以回避的攻坚核心。在上述大背景下，不乏谨慎派认为房企在城镇化中的发展有限。

　　“90%的开发商不具备参与城镇化的能力，必须有强大的资源整合能力和长钱、大钱。”国开金融有限公司副总裁左坤在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，城镇化包含房地产业，但远超普通的房地产开发。

　　但也有乐观派认为，房企自1998年以来迅猛发展，有钱有经验有团队，是当地政府推行城镇化落地的最大助力和合作方，在城镇化中大有可为。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长苗乐如表示，房企可发挥资金、开发管理上的优势，积极参与当地城镇、中小城市、大城市的基础设施建设，也可按照规划，参与棚户区、城中村改造。

　　房企转型时

　　在新型城镇化的发展思路下，房企也必然面临主动或被迫的转型升级。据了解，饱受调控之苦的房企近年来已加速从传统住宅开发转型多元化，商业地产、旅游地产、养老地产都成为热点。

　　虽然全国房地产市场自2012年下半年开始整体回暖，一线城市更呈现量价急升，但多数开发商都对后市较为谨慎，尤其是对楼市调控政策走向“一头雾水”，也不清楚在参与城镇化建设中，除了传统房产开发外的盈利模式。著名经济学家华生表示，未来房企肯定要做转型，否则风险太大，但转得太快，危机还没来，就错过了赚钱的机会。

　　虽然房企面临转型“两难”，但已出现不少先行者“探路”。如万科谨慎试水，加大配套设施开发，未来可能转型为城市配套服务商。绿地集团则推行雄心勃勃的“智慧城镇计划”，而万通在四五年前提出转型做房地产专业的投资、开发、运营企业，星河湾集团则在广州参加现代新农村建设。

　　“目前更多是新尝试、改进，而非转型。”万科集团副总裁毛大庆则表示，企业无法左右大周期或政策，唯一能做好的是企业的生存之道，让企业能持续发展。他判断，未来10-15年内，人口老龄化将引发城市形态变化，这或是对中国房企更大的挑战。

　　■ 对话先行者

　　将“大数据”引入新型城镇化开发

　　代表房企：

　　绿地集团

　　参与举动：

　　推出“智慧城镇”计划

　　在探路城镇化的房企中，上海国有巨无霸绿地集团无疑是最高调、最具参与实力的房企。绿地集团董事长张玉良以“做政府想做但做不了、但市场又需要的事”闻名，在配合政府政策导向和市场需求中，绿地先后提出了“新城战略”、“超高层战略”、“产城一体化战略”。7月16日，绿地在上海发布“智慧城镇计划”，和IBM、思科、三星、中国电信、微软、华为、中兴等合作，将“大数据”引入新型城镇化开发，希望借此成为新一代领军房企。

　　新京报：“智慧城镇战略”和此前的“造城”模式有何不同？

　　张玉良（绿地集团董事长）：第一是更人性化，比如“大数据”精准对接，不仅能提供更高品质的居住生活体验，也能提升产业运营需求；第二是更强大的资源整合力，除了整合开发、运营产业链上下游企业，还联合信息技术的顶尖企业一起研究。第三是不仅停留在产品开发层面，而是立足于产业推广运营，要构建一个智慧城市的产业生态体系。我们的目标是成为智慧城市产业发展的引领者。

　　新京报：绿地智慧城镇落地时，如何与当地政府合作？

　　张玉良：合作方式有很多，比如绿地提供智慧城市顶层规划设计、投融资、建设、运营的全产业链服务，并且带动合作企业共同将成熟的开发模式进行复制，推动各地“智慧城市”概念的落地。政府则可能为项目运营、入驻企业等提供一定的政策优惠等，共同营造投资环境。同时，企业承担智慧城镇建成后的运营管理，有助于缓解政府前期资金投入、后期运营精力投入的压力，企业则获得运营管理的长效收益回报。

　　新京报：你如何看房企在城镇化中的发展前景，绿地未来参与城镇化会更多集中在哪些城市？

　　张玉良：新型城镇化规划出台后中长期将进一步释放大中城市新增住房需求。绿地将继续大力投资，全年业务经营收入将确保超过3000亿元，较上年增长30%。至少从今年来看，绿地仍将聚焦资源投入经济发展能级高的一、二线城市项目开发。当然，如果三、四线城市有优质项目，比如区位优越、有需求支撑、资金杠杆性强的项目，我们也会积极获取。

　　新型城镇化是回报农民的最好方法

　　代表房企：

　　星河湾集团

　　参与举动：

　　投资1.8亿元参与广州从化市社会主义新农村建设

　　新型城镇化中，农村人口向城市的转移最受关注，但由于这是“穷人的城镇化”，也是房企一直缺失的板块。总部位于广州的豪宅开发商星河湾集团一贯低调，却是国内房企中最先参与实质性“新型城镇化”开发的房企。星河湾集团从2011年开始对口扶贫从化市狮象村建设，目前已初步投资1.19亿元建设新农村社区住宅，一期已入住。星河湾董事长黄文仔表示，城镇化中房企作用其实有限，关键还是政府要发挥作用。

　　新京报：如何看待新型城镇化？

　　黄文仔（星河湾集团董事长）：中国从一个穷国到经济强国，农民在廉价土地、廉价劳动力上都付出了一半的贡献，农民是中国最大的一群人，农民不富裕，中国就不可能走向共同富裕，中国梦也不可能实现，新型城镇化的下一步发展是回报农民的最好方法。

　　新京报：建设狮象村有什么心得？

　　黄文仔：狮象村很美丽，但很贫穷，99%的房子都是泥土房，破破烂烂，我当时的设计是让它成为真正的生态农村，农村要改变，不是给钱就能富裕起来，我们企业做不到长期供血，最好提供一种造血。狮象村原本要用一千多亩土地，我们只用一半来盖新房，省下来的土地给农民引入效益高的农产品，旁边还要建一个大型农贸市场，解决农副产品的交易问题。

　　新京报：星河湾在其中如何获利，后续是否在当地进行商业开发？

　　黄文仔：建设狮象村是完全公益的、无偿的，农民按人口免费入住相对的面积，想要更多面积按1000元/平米向政府买，建筑成本是1600元/平米，我没因此拿一块地，以后也不会（拿）。

　　新京报：未来是否会有更多房企加入狮象村这种项目？

　　黄文仔：这项目投资1个多亿，说的都是出厂价，连施工单位都不赚钱，帮我一起去做。最重要的是企业、政府、农民一起努力，政府应该加大对农村的改造和扶贫，比如现在广州北部农村还有不少贫困农村，我们搞一个亚运会都花一两千亿元，你只花一两百亿元来扶贫、搞新农村建设都不得了了。

　　B12-B13版采写/新京报记者 自曾晖 方王洋

　　（下转B13版）