住宅“限价”，开发商“合理捂盘”？

　　今年以来，北京的商品房预售取证实行“限价”政策，让开发商不愿低价销售，因此取得销售证难度加大，开发商也借机合理“捂盘”，新盘供应量明显降低。而另一方面楼盘蓄客时间拉长，积攒大量需求，供需更加不平衡。从近期开盘的项目来看，实际价格比上一期仍上涨不少，购房人首付压力增大，但仍挡不住市场的热情，“日光盘”频现。北京楼市涨声再起，供需矛盾进一步激化，这些市场难题如何来解？请听各路专家分析支招。

　　【圆桌嘉宾】

　　王珏林 住房和城乡建设部政策研究中心研究员

　　陈志 北京市房协秘书长

　　陈顺 中国房地产经理人联盟常务主席

　　郭毅 亚豪机构市场总监

　　市场供应减少，刚需盘热销

　　Q 今年实行新政以来，购房人的恐慌似乎并未减少，不少刚需楼盘出现“日光”，为什么会出现这种情况？

　　陈志：住房和城乡建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中明确规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”因此目前很多项目的蓄客行为，严格来说是违规的。所以才出现因为开盘推迟，导致蓄客时间拉长的情况，并且人为造成了恐慌情绪。如果严格按照规定执行，是不应该出现这样的情况的。

　　王珏林：从我了解的情况，我不认为购房人恐慌是普遍存在并且非常严重的。和新政出台前的快速上涨时期相比，目前市场总体还是比较稳定的。至于一些楼盘的“日光”情况，具体的原因我不太了解，但我认为不是全市大多数楼盘出现的普遍现象。

　　陈顺：从“日光盘”看，仍是以低总价小户型的楼盘为主，现在入市的一方面是刚需、刚改需求，另一方面也有投资需求，有的人只要有购房资格还想再买。俗话说“大城市小风险、小城市大风险、核心区没风险”，不少人还是想通过买房来抵抗通胀预期。

　　郭毅：购房需求旺盛，开发商不愿意丧失利润平价推货，政企博弈之下，一些开发商选择暂缓推盘，导致市场供应减少。供不应求造成刚需盘开盘热销现象也就较为集中。另外，一房难求导致购房者看涨后市的预期强烈，在抓住“限涨”有利时机尽快出手购房的心态下，促使当前刚需盘成交火热。

　　买卖双方对政策“免疫力”提高

　　Q 从近期北京推盘的项目来看，多个楼盘的价格比上一期有明显上涨，有的楼盘因为“取证难”，最后只得被动“捂盘”，甚至卖现房，这对于市场供应会有哪些影响？

　　陈志：购房人的恐慌心理来自更多的因素。很多购房人买房是在通胀的大环境下，出于财富保值和增值的需求而购房。加上高价地的频出，也影响购房人心理，这些都造成了上涨的预期。这就让很多购房需求提前释放，“国五条”出台之后，没有看到楼市有明显的变化，也让政策对市场的影响力变小，买卖双方对政策的免疫力越来越高。

　　陈顺：从北京发展趋势来看，市区土地价格达到3万元/平米已不足为奇，而开发商好不容易拿到一块土地，都走高端路线，刚需人群只能把目光瞄向郊区。郊区的总价低、单价低的房子开盘了，如果不买，购房人群选择余地就会越来越小。

　　另一方面，北京2011年开始实行限购政策，现在两年已经过去了，此前不够5年纳税的人群，每年都有硬性的增长。需求在不断增加，而房价又没有下降的迹象，购房人为什么还要继续等？而“限价”也让购房人看到，一旦不“限价”，价格还会继续往上涨，所以有条件的就加紧入市。

　　不涨价、快销很难同时兼顾

　　Q 如何防止开发商“合理利用”限价规则，达到捂盘惜售的目的，促进开发商加快推盘节奏？

　　陈志：由于取证、限价的问题导致一些项目开盘延后，这是事实。但开盘推迟是不是由取证环节导致，开发商到底是否故意拖延开盘时间，这也很难区分认定。

　　现在在房地产销售环节，主要还是由市场供求关系决定的。既让开发商不涨价，又让开发商尽快出货，是很难做到的。目前只能以控制房价过快上涨为主，还没有找到更好的方法同时解决推盘节奏的问题。

　　郭毅：主管部门首先应当加强市场监管，监控发出的每一张预售许可证的实际开盘情况，确保取得预售许可的楼盘在取证三天内一次性推出全部房源。同时，主管部门应该提高工作效率，压缩预售证审批过程中对稳定房价作用不大的审查环节，加快审批的时间。

　　建议更合理供地、严管捂盘

　　Q 消除购房人恐慌心理，还应采取哪些比较有效的措施？

　　陈志：目前来看很难有特别有效的措施。在政策上，房地产市场的冷热受到货币政策的影响，但是货币政策不以房地产市场的冷热作为调整的前提。在供应上，现在土地供应并不少，但是其中住宅用地的供应比例偏低，而且高价地的供应偏多。

　　王珏林：地方政府不仅要合理出让土地，还要把全年的土地计划详细公布。如果不公布，房企只能是等着挂出来一块地，就抢一块地。因为不知道后面还有没有，如果企业知道这个区域后面还有很多地块出让，可能就不会疯抢。

　　同时，对于土地出让后及时开发的监管做得还不够。一直存在两年不开发收回的政策，违规的很多，执行得远远不够。

　　陈顺：北京相关部门应该把市场预期告诉大家，让大家不再为买不上房而恐慌，比如说未来几个月，北京有哪些项目要推盘，都在什么样的位置，是什么样的产品，大概什么样的价格，让购房人对预期比较了解了。政府牵头做这事估计也不会太难的。

　　本版采写/新京报记者 刘狄 袁晓澜