“限价”满四月 开发商拿证各出奇招(2)

　　（上接B10版）

　　■ 拿证百态

　　自从北京“限价”以来，拿预售证成为不少开发商头疼的问题。开发商申请预售证中的预售价格，都要经过市住建委“价格听证会”讨论，拿不到预售证，市场热情再高涨，开发商也只能望“市”兴叹。为了拿证，各家房企的推盘策略也迅速改变，可谓各出奇招。

　　故事1 普宅被严控，转卖办公及现房

　　开发商老李负责营销的一个普通住宅项目去年年底一期开盘后，二期的预售证一直没拿到。

　　据老李透露，为了严把价格关，市住建委专门成立了一个“价格听证会”，由住建委五六个人组成，集体来决策是否通过申请预售证项目的价格。“在限价前，听证会一是拿前一期价格对比，二是与周边项目价格来对比，只要差距不太大，都会通过。现在就只拿前一期价格对比，超出了，就铁定被打回来”。老李说，价格审批非常严厉。

　　在此“铁律”下，紧盯住建委网站新增的预售项目，研究其拿证价格，分析住建委政策风向，成为老李每天必修的功课。通过把各项目与前一期价格的对比，为此老李也分析出了其中的规律：商业办公、高端楼盘管控较松，普通住宅最为严格，两期价格涨幅不超过10%。虽然也有一两个国企背景的项目，前后两期的涨幅超过10%，但也比市场售价要低，从而拿到预售证。

　　老李的项目正是受管制最严的普通住宅，首期开盘价为每平米16000元左右，二期的申报价是2万元，一到价格听证会就被挡了回来。在预售证上突破不了的老李，决定想其他办法。根据以上研究成果，老李决定先推办公产品，一来可以冲业绩，二来后期的升值空间也比不上住宅。至于一直申请预售证的普通住宅项目，老李决定干脆不卖了，“到时候直接卖现房，售价也会更高一些”。

　　故事2 拉大房源差异，新盘高价拿证

　　但对于大部分房企来说，住宅才是主力销售产品。“新盘在首次申报取证房源时，一方面要尽量争取高价，另一方面就要拉大房源差异，适度拉低取证均价。”一家房企营销负责人直言道，在政府新的游戏规则下，以前在中低端项目中使用的“一期相对低价入市——快销——涨价”的营销策略已失效。

　　亚豪机构副总经理高姗进一步解释，在住建委“一房一价”的预售要求下，多数项目在申请取证时期，就拉大了不同楼栋、不同户型之间房源的差价。

　　这样一来，在平衡整体取证价格、满足“限价令”要求的同时，房企也掌握了更多的主动性，更容易通过大户型、景观楼座等优势房源的推出，来实现项目价格的走高。近期开盘的房山区纯新盘铂铭郡即是这种情况，6月首期开盘价为11000元/平米，而7月加推二期房源时报价已达到14000元/平米。

　　故事3 高端楼盘“突围”，需排队、承诺

　　“一个高端楼盘获批开盘，当月的区域网签价格就能被拉高几千元，从而影响当月的北京月度均价，区住建委会觉得压力非常大，所以均价在4万元/平米以上的高端项目每个月就批一两个，每个高端项目都要排队。”南城一个别墅开发商告诉记者，项目原本想6月开盘，但6月的高价房名额“给”了朝阳区一个项目，于是项目推迟到7月才拿到预售证。

　　而上述别墅项目最终获批的最高价格突破6万元/平米，成为大兴当地的价格标杆。据知情人士介绍，审批价格为最高上限，项目需承诺签约价格绝不突破“6万”。据周边的开发商介绍，该别墅开发商深耕区域10多年，和区政府的关系较为良好，加之项目位于四环，6万元/平米价格不比一些位于五环外的别墅项目高，从而才能顺利获批。

　　记者了解到，此前6月取证的朝阳区一个纯新盘别墅项目也采用了“承诺制”。该项目位于新热板块，也是区域内唯一在售的别墅房源，6月获得预售证的房源近300套，分布在40多个楼栋中，其中一些“楼王”房源获批的单价超过10万元/平米，而最低的房源则为47000元/平米。

　　“这次拿证的房源确实比较多，这个证拿下来了以后（区住建委）压力很大。”上述别墅项目的负责人表示，公司拿证前提前测算了通盘的货值、利润等指标，再安排房源申请，而为了顺利拿证，公司给区住建委承诺了签约的整体均价“非常合理”。

　　而考虑到该房企还有另一个在朝阳区的项目等待拿证，区住建委的口径是：“这个项目要是卖超了，另一个项目就别想拿证了”。在上述因素作用下，虽然近期该区域拍出高价地，该项目的报价有小幅上涨，但还是比较“克制”。

　　故事4 多做书面材料，解释涨价理由

　　开发商老王的项目可谓是当下市场中的“幸运儿”。去年9月，项目的取证价格是16500/平米，今年7月最新的预售证均价则达到18500元/平米。

　　实际上，该项目的开盘也是一推再推，最早说是5月份，后来又推到端午节，最终在7月中旬顺利开盘。这背后是限价拿证这一不确定因素造成的。

　　老王说，“现在区域价格都上2万了，我们这一价格也不算高。不过我们也是做了很多工作。口说无凭，我们准备了很多文字材料，解释两期价格在成本、位置的不同，以及与周边项目存在哪些不可比因素。”

　　老王感慨，拿预售证越来越难，住建委不批的话，估计好多开发商要卖现房。像我们这个项目，从现在起至达到卖现房的要求，要等半年到一年。这样的楼盘，若都推后供应，北京的供需矛盾又将进一步激化”。

　　故事5 试探性报价，再“砍价”

　　距离提交预售证的申请已经过了3周，城北的某项目仍在翘首以待。“明天（7月31日）还有最后一天，再努努力吧。”该项目相关负责人在7月30日告诉记者，根据公司整体的计划及要求，项目原计划在7月底之前开盘，眼下可能还得往后推。公司内负责“跑证”的同事这两天忙得难见人影，还在做努力。

　　实际上，早在今年年初，该项目就曾爆出预计在3月份入市的信号。紧接着实施“限价”，该项目同多个在当时打算入市的项目一样，遭遇到“拿证难”的问题。至此，开盘时间一拖再拖。

　　7月初，该项目再次提交相关资料，申请预售证。在对自身进行评估及参考了周边项目的价格之后，向主管部门提报了每平米5万元的预售价格。针对此前业内盛传销售单价超过4万的项目每月只放行1个的传言，该项目负责人表示：“这只是预估的报价，还得和主管单位‘砍价’，估计将来批下来的价格肯定会低于报价。”

　　由于该项目是精装修，在预售证审批的过程中，住建委已派人到项目的售楼处实地查看了样板间。“如果是精装修项目，不看样板间就不发证。我们的流程都走完了，就差最后的结果了。”该负责人表示，虽然样板间不是影响最终审批结果的直接因素，但是经过“讨价还价”后，项目获批的价格有可能是4万多。

　　B10-B11版采写

　　新京报记者 自曾晖 李捷 袁晓澜

　　■ 延伸

　　“现房管制”仍是纸上谈兵

　　虽然之前关于“针对现房展开审批价格管控”的传言一度甚嚣尘上，然而，经过多个目前市场上在售的现房项目证实，“现房管制”目前仍处于纸上谈兵的阶段。

　　“只要报价别太离谱，一般都能过，而且流程简单，时间也较快。”奥北区域某项目负责人如是说，之前对于现房申请的条件和要求并没有增加，但如果价格同比区域内过高，监管部门也会过问。

　　在采访过程中，有房企人士告诉记者，期房转现房的过程中，开发商对于现房价格预期的不同，也会影响现房的定价。“比如说觉得期房价格制定过低，就可能在现房阶段找补回来。”

　　“现房项目目前暂时不受政府的严格管制涨价，所以开发商的报价主要参考市场接受度。”另一位不愿具名的房企人士表示，北京市住建委内部也有一套价格监测评估机制，不同区域和位置的楼盘，价格是什么范围；但是只要经历了期房预售的“一房一价”，期房转现房的流程其实很简单，提交相应的资料后，很快就能批下来。