“银十”北京楼市或延续火热行情(1)

　　根据北京市建委官网数据显示，9月全市新建商品住宅网签总数为13279套，可谓是名副其实的金九；不仅创下了今年内商品房（不含保障房）的成交新高，同时也创下了2010年以来，4年内9月单月成交量的最高值。在“金九”行情的刺激下，不少在市场中曾备受关注的项目正在蓄势待发。

　　“金九”刺激助推市场预期

　　13279套，这个由北京市建委官方网站披露的9月单月成交数据，必将被载入史册。限购限售影响下，“金九”楼市虽然并没有像预想中出现井喷式放量，但由于旺盛的刚性需求支撑，也使今年的“金九”成色十足。

　　业内人士指出，受到前两年土地成交的萎缩，以及今年以来开发商销售业绩普遍较好等多重影响，市场供应一直存在缺口。一位不愿具名的房企人士告诉记者，虽然信贷环境越收越紧，银行房贷门槛也一再提高，但北京新房市场供不应求的形势依然严峻，多数楼盘预售前的蓄客量和推出房源的比例都达到3：1以上。因此，日光盘等现象频频出现并不奇怪。

　　根据机构统计显示，2013年9月，北京已开盘项目的整体去化率达到了68.7%（即有网签、资格审核、预定记录项目的整体签约率），这也对“银十”的预期起到一定的推动作用。

　　虽然以国庆长假开局的银十，楼市表现并未如金九般火热，根据官方数据统计显示，北京新建商品住宅实现成交893套，成交均价为18720元/平米，同比去年量涨价跌，但值得注意的是，根据机构数据统计显示，有计划在10月进入市场的项目将达到30个之多。在接受记者采访的多个业内人士都表示，“十一”期间成交低迷，主要是受到长假效应的影响，市场产生波动是正常现象。而根据即将入市的多个项目蓄客情况来看，“银十”依然可期。

　　供应套数或将创新高

　　根据记者了解，10月份有计划入市的项目中既有包括北京城建·世华泊郡、万通天竺新新家园·溪悦澜墅、望京·金茂府等在内的“老面孔”，也不乏包括万科·公园里、京西·金泰丽湾、北京城建·海梓府等在内的纯新盘。新老项目入市量将各占半壁江山。

　　记者还了解到，在近两年内新成交地块的新盘也正在紧锣密鼓地筹谋入市。业内人士分析指出，房企加快推盘节奏，是受到宏观政策变化莫测的影响，“高周转、快入市”已成为房企普遍认可的战略。另外，10月开盘项目当中还有一个显著特征，别墅产品开始加快入市步伐。其中，包括格林云墅、誉天下二期誉皇殿5个纯别墅产品，另外紫辰院、西山艺境、北京城建·海梓府三个纯新盘项目则为混合型居住社区，所提供的产品中均为洋房与别墅混合。

　　亚豪机构副总裁高姗表示，自下半年以来，由于在预售许可证发放环节的“限价”控制，开发商通过“少量推盘”实现“多次提价”的策略已难以实现，因此市场当中开始出现大批量开盘现象，随着这一现象的逐渐蔓延，预计10月份供应套数或将出现突破，创造今年来的新高。

　　从区域方面来看，大兴的天宫院、黄村，朝阳的来广营、孙河，通州的台湖，以及“地王”效应显现的亦庄，都是备受关注的热点。

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　　亦庄 河西区崛起 报价全面上涨

　　新盘供应一直稀少的亦庄有望在10月“全面开花”。据记者不完全统计，亦庄预计在10月开盘的项目有枫丹壹号、北京城建·海梓府，而预计在四季度开盘的项目有亦庄·金茂悦、金第万科·金域东郡等，而前三个项目都位于亦庄新城的河西板块。

　　此外，亦庄核心区还有林肯公园、mini派等商住项目在售，别墅项目远洋天著也预计加推房源。

　　这也是自融创8月在河西区拍下超出30000元/平米的高价地后，河西板块首次有新盘入市，报价和成交自然成为业内焦点，此前，河西区域仅有中信新城一个项目在售，目前三期已售罄，毛坯成交均价在27000-28000元/平米左右。

　　记者了解到，亦庄四个新盘都是精装修，枫丹壹号、亦庄·金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府报价都在33000-35000元/平米左右。

　　据枫丹壹号相关工作人员表示，项目主打“新品法式”风格，产品类型为叠拼别墅和精装观景高层，10月将入市的是精装高层房源，户型为95-145平米，最低门槛在330万元/套左右。

　　北京城建·海梓府推出洋房、叠拼产品，洋房主力户型是80-200平米两居到四居，精装修；金第万科·金域东郡定位在75-92平米的两居、三居，精装修，目前开盘报价为33000元/平米。

　　亦庄·金茂悦相关负责人表示，项目主打130-160平米的大三居，“不知道今年能不能入市，希望能赶在年底前”。

　　业内人士透露，融创在亦庄区域拍下的“地王”，拉升了新盘价格预期，业内预计融创新项目未来的售价将突破50000元/平米，凉水河以西的亦庄河西板块也将崛起成为亦庄新的“中高端居住区”，未来产品将以低密度的住宅、别墅为主。

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